청량리역세권 개발의 또다른 수혜지, 이문휘경뉴타운
[리얼캐스트=이진영 기자] 서울 뉴타운 재개발 구역은 어디를 투자하든 실패하지는 않는다는 말이 있습니다. 사업에 오랜 시간이 걸리긴 하지만 일단 사업이 완료되고 나면 대규모 새 아파트가 들어서고 안정된 집값도 보장 받을 것으로 기대되기 때문인데요.
오늘 리얼캐스트에서 준비한 재개발 투자처는 지난 전농답십리뉴타운에 이어 청량리 역세권 개발의 수혜를 입을 것으로 기대되는 이문휘경뉴타운 내 이문4구역과 휘경3구역입니다.
이문뉴타운 내 사업 진행 구역은?
이문휘경뉴타운은 서울지하철 1호선 외대앞역을 중심으로 회기역과 신이문역 사이에 있습니다. 청량리 재정비촉진지구, 전농답십리뉴타운과 함께 동대문구의 대표적인 재개발 사업지로 꼽히는 곳인데요. 재개발 구역에서 지하철 역이 가깝고 한 두 정거장이면 바로 청량리역에 닿을 수 있어, 구역이 넓고 청량리역까지 도보 이용이 어려운 전농답십리뉴타운 보다 이문휘경뉴타운이 역세권 개발의 수혜를 볼 것이라는 의견도 있습니다. 여기에 상습 정체 구간이었던 동부간선도로 13.9㎞ 구간을 지하화 해서 친환경 수변공원으로 개발하는 사업도 진행중입니다. 향후 주거 여건은 더 좋아질 것으로 기대되는 곳이죠.
이문휘경뉴타운은 지난 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 이후 총 7개 구역이 있었는데요. 이중 이문2구역은 지난 2014년 구역 지정이 취소되고 일부 구역이 공공 재개발을 추진하고 있습니다. 그래서 총 6개 구역이 있는데 이중 휘경1구역과 휘경2구역은 입주까지 완료됐습니다. 따라서 아직 재개발 사업을 추진하고 있는 곳은 이문1, 3, 4구역과 휘경 3구역 네 곳입니다.
일반 분양 앞둔 이문1, 3구역
우선 이문1구역은 철거를 완료하고 지난 7월 조합원 평형 변경 신청을 받았습니다. 하반기 중 착공과 조합원 동호수 추첨 후 빠르면 11월경 일반분양 할 계획입니다.
이문3구역은 3-1구역과 3-2구역으로 나뉘어 고밀도와 저밀도 개발을 동시에 진행하는 결합 재개발 방식을 적용해 3-1구역에는 아파트가, 3-2구역에는 타운하우스가 들어설 계획입니다. 이 곳은 지난 7월 사업시행변경인가를 받았고 이문1구역과 같이 철거 후 조합원 동호수 추첨과 착공, 일반분양을 앞두고 있습니다. 현재 이문3-1구역 내 전용 59㎡를 받을 것으로 예상되는 조합원 입주권 매물은 9억원 이상, 84㎡를 받을 것으로 예상되는 매물은 11억원 이상에 나와 있습니다.
이문1구역과 3구역은 모두 일찍 사업시행인가를 신청해 관리처분계획인가 신청 후에도 조합원 지위양도가 가능한 것이 장점입니다. 또 일반분양가의 경우 분양가 상한제를 적용 받아 주변 시세 대비 저렴하게 나올 것으로 기대되고 있는데요. 주변 중개업소에서는 전용면적 84㎡ 기준 7억~8억원 선으로 예상하고 있어 당첨 시 주변 새 아파트 시세 대비 5억~6억원의 시세 차익이 발생할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 서울 거주 2년 이상의 무주택에 청약 가점이 높으신 분들은 일반분양 물량에 관심 가져 보시기 바랍니다.
평지에 중랑천 공원 접근성 좋은 이문4구역
그럼 사업 초기 단계인 이문4구역과 휘경3구역에 대해 알아 보겠습니다. 이문4구역은 지하철 1호선 외대앞역과 신이문역과 인접해 있고 이문1구역과 3구역에 비해 평지입니다. 또한 중랑천 생태공원 접근성이 좋고 지역 내 초등학교가 신설될 계획이라는 점이 특징입니다. 지난 2017년 조합설립인가를 받았고 내년쯤에는 사업시행인가를 받을 것으로 예상하고 있습니다.
이문4구역은 대지면적이 큰 단독주택과 다가구 주택이 많아 투자금액이 높고 물건이 많지 않은 상황인데요. 매물은 7억~8억원 이상에 나와 있고 전세 보증금을 제하면 초기 투자금 5억원 후반대에서 6억원대에 들어갈 수 있습니다.
현재 이 구역에 나와있는 매물 중 대지면적 39㎡인 빌라 매물을 7억3,000만원에 매입한다고 가정할 때 전세 보증금 1억5,000만원을 제한 초기 투자금은 5억8,000만원입니다. 이문1, 3구역의 예상 조합원 분양가인 59㎡ 4억4,000만원을 토대로 향후 이 매물이 전용면적 59㎡를 배정 받는다고 가정하면 1구역과 3구역의 예상분양가보다 1,000만원 높은 4억5,000만원에 감정평가액 1억8,000만원을 제한 추가 분담금은 2억7,000만원이 듭니다. 따라서 총 10억원의 투자금이 들 것으로 예상됩니다.
만약 대지지분 96㎡인 단독주택을 10억5,000만원에 매입한다면 전세 보증금 2억8,000만원을 제한 초기 투자금은 7억7,000만원이 듭니다. 향후 전용면적 84㎡로 배정 받는다고 가정하면 예상 조합원 분양가 6억3,000만원에서 감정평가액 2억3,000만원을 제하면 추가 분담금은 4억원이 듭니다. 따라서 총 투자금액은 14억5,000만원 정도가 될 것으로 보입니다.
외대앞역 초역세권, 휘경3구역
다음으로 휘경3구역은 지하철 1호선 외대앞역이 가깝고 1호선과 경의중앙선을 이용할 수 있는 더블역세권인 회기역도 가까운 삼각형 모양의 구역입니다. 현재는 이주를 거의 끝내고 철거 중이고 내년 중 일반분양이 예정돼 있습니다.
이 곳의 대지지분 60㎡인 단독주택 매물을 8억3,000만원에 매입한다고 할 때 전세 보증금 7,000만원을 제한 7억6,000만원이 초기 투자금입니다. 향후 전용면적 59㎡로 배정 받는다고 하면 조합원 분양가 4억8,000만원에 감정평가액 1억8,000만원을 제하면 추가 분담금은 3억원 정도가 될 것으로 보입니다. 따라서 총 투자금액은 11억3,000만원입니다.
그럼 주변 아파트 시세는 어느 정도를 형성하고 있을까요? 휘경3구역 건너편의 휘경해모로프레스티지는 이제 입주한 지 1년 6개월 된 새 아파트로 전용 59㎡ 시세가 10억8,000만~11억5,000만원84㎡는 13억원 이상입니다. 2017년 분양 당시 59㎡ 분양가는 4억3,000만원선, 84㎡ 분양가는 5억6,000만원선으로 현재 시세 대비 6억~7억원 이상 오른 상태입니다.
또 새 아파트인 휘경해모로 보다 단지 규모가 크고 거래 사례가 많은 휘경SK뷰는 전용 59㎡가 지난 7월 11억원에 거래됐고 84㎡는 13억2,900만원에 거래됐습니다. 현재 호가는 15억까지 나와 있고요. 2015년 분양 당시 59㎡ 분양가는 4억원선, 84㎡는 5억원선이었는데 현재 시세는 이보다 적게는 7억원, 많게는 10억원까지도 오른 모습입니다.
사업 초기 단계인 이문4구역과 휘경3구역은 주변의 기존 아파트만큼 시세 차익을 거두기에는 이미 상당 부분 시세에 미래가치가 반영돼 있어 보입니다. 하지만 여전히 지역 중개업소 관계자들은 청량리역 접근성이 좋고 다른 재개발 구역에 비해 평지인 이 곳이 이문1, 3구역의 일반분양 시기에 맞춰 동반 상승할 것으로 보고 있습니다. 모든 구역 사업이 마무리되면 1만4,000여 세대에 달하는 주거 단지가 될 이문휘경뉴타운이 청량리 역세권 개발과 더불어 신 강남으로 재탄생하게 될 지 그 미래가 기대됩니다.