수색증산뉴타운 내 사업초기 단계인 증산5구역
[리얼캐스트=이진영 기자] 서울 서북권의 재개발 구역 중 하나인 은평구 수색·증산뉴타운. 최근 월드컵대교 개통과 상암 롯데몰, 수색역세권 개발 호재로 주목받고 있는 지역이죠. 하지만 이미 대부분의 구역이 입주를 앞두고 한창 공사 진행 중이라 지금 들어가기엔 조금 늦지 않았나 싶으신 분도 있으실 텐데요.
그래서 준비했습니다. 관심 많은 수색·증산뉴타운 중 아직 사업 초기 단계지만 지하철 6호선의 초역세권이 될 증산5구역의 투자가치를 알아봅니다.
구역을 지나는 지하철 노선만 3개? 지하철역 4개에 걸쳐진 수색·증산뉴타운
수색·증산뉴타운은 지난 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 이후 꾸준히 재개발을 추진하고 있는 곳 중 하나입니다. 서울지하철 6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 디지털미디어시티(DMC)역이 있고 경의중앙선 수색역, 6호선 증산, 새절역까지 연결된 V자형 지역입니다.
이 곳은 지난 9월 1일, 월드컵터널을 지나 남쪽에 서부간선도로와 내부순환로를 직접 이어주는 월드컵대교가 공사 11년만에 개통됐습니다. 덕분에 그동안 성산대교에 몰렸던 교통체증을 일부 해소할 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한 디지털미디어시티역 남단 3개 블록에 롯데백화점과 롯데마트 등 롯데복합쇼핑몰이 2025년에 들어설 예정입니다.
관리처분인가 앞둔 증산5구역은 어떤 곳?
수색·증산뉴타운의 가장 북쪽에 자리 잡은 증산5구역은 공공재개발을 추진 중인 증산4구역를 제외하면 뉴타운 내 단지 중 1,700여세대로 규모가 가장 큰 단지입니다. 앞으로 관리처분인가를 앞두고 있는데, 지난 6월 조합장과 임원이 새로 선출된 후 그동안의 사업 부진을 딛고 진행 속도에 탄력을 받게 될 것으로 예상됩니다.
증산5구역은 서울지하철 6호선 증산역과 새절역 사이에 있는데요. 구역과 가까운 새절역에는 고양선과 서부선이 지나가 트리플 역세권이 될 예정입니다.
증산5구역의 투자가치
그럼 이 구역의 매물을 한번 살펴볼까요? 증산5구역의 빌라 매물은 많지 않은 상황입니다. 프리미엄은 7억원 이상을 형성하고 있고요. 구역 내 대지지분 25㎡인 다세대 빌라 매물 가격이 8억2,000만원인데 전세보증금 1억2,000만원을 제하면 초기 투자금은 7억원 정도가 됩니다.
지역 중개업소에서는 조합원 분양가를 전용면적 59㎡는 4억3,000만원, 84㎡는 5억5,000만원 정도로 예상하고 있는데요. 향후 이 매물이 전용면적 84㎡를 받는다고 가정할 때, 예상 조합원 분양가 5억5,000만원에서 공동주택가격 1억3,000만원을 제한 4억2,000만원 정도가 추가 분담금이 될 것으로 보입니다. 따라서 처음 매입 가격 8억2,000만원에 추가분담금 4억2,000만원을 더한 12억4,000만원이 총 투자금액이 됩니다.
또 다른 매물로는 대지지분 27㎡인 빌라 매물이 9억원에 나와 있는데요. 전세 보증금 1억5,000만원을 제한 7억5,000만원이 초기 투자금으로 필요합니다. 마찬가지로 전용면적 84㎡를 신청한다고 가정할 때, 조합원 예상 분양가 5억5,000만원에서 공동주택가격 1억4,000만원을 제한 4억1,000만원이 추가 분담금이 되고 총 13억1,000만원의 투자금이 필요할 것으로 보입니다.
수색·증산뉴타운 내 주변 아파트 시세와 비교
그럼 주변 아파트 시세를 한번 살펴 보겠습니다. 뉴타운 내에서 최근 입주한 DMC롯데캐슬더퍼스트의 전용면적 59㎡는 최근 거래가가 10억5,000만원, 84㎡는 12억9,800만원이었습니다. 현재 매물은 이보다 1억원 이상 높은 가격에 나오고 있고요.
또 DMC역 초역세권인 이 지역 대장주 아파트 DMC센트럴자이는 최근 전용면적 59㎡가 13억5,400만원, 84㎡가 16억원에 거래됐고 호가는 이보다 1억원 이상 높게 나와 있습니다. 다른 단지들도 조금씩 차이는 있지만 대부분 전용면적 59㎡가 11억~12억원, 84㎡가 13억~16억원선입니다.
이들 단지 시세와 비교하면 증산5구역의 투자가치는 아직 있다고 보입니다. 물론 사업 지연에 따라 조합원 분양가가 예상보다 올라갈 수 있고 위치가 DMC역세권 단지에 비해 다소 떨어질 수 있지만 1,700여 세대로 단지 규모가 크고, 증산5구역이 입주할 시기에는 다른 단지에 비해 상대적으로 새 아파트가 된다는 장점이 있기 때문입니다.
증산5구역은 앞으로 사업 추진이 빨라질 것으로 예상되면서 매물이 잘 안 나오고 있는 상황입니다. 하지만 상암동 월드컵 아파트들이 입주 15년을 넘어가고 있는 가운데 4만명이 상주하는 상암 디지털미디어시티의 새로운 배후 주거지로 주목받을 것은 분명해 보입니다.