높아진 대출 문턱… 내년부터 대출 규제 강화
[리얼캐스트= 박지혜 기자] 올해 중순부터 대출 규제의 문턱이 높아졌습니다. 시중은행들은 주택담보대출(주담대), 잔금대출 등 부동산 관련 신규 대출을 중단하거나 대폭 축소하고 있는데요.
이러한 대출 규제는 내년부터 더 강화될 전망입니다.
금융위원회가 지난 10월 발표한 가계부채 관리방안에 따르면, 내년 1월부터 기존 대출과 신규 대출을 합쳐 총대출액 2억원 초과시에, 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용 받게 됩니다.
현재는 규제지역 내 6억원을 초과하는 주택담보대출과 연 1억원이 넘는 신용대출에 한해서만 차주별 DSR 40% 규제가 적용됐는데요.
하지만 이번 대책으로 DSR 규제가 주택담보대출과 신용대출 등 총대출액 2억원을 넘어서는 차주로 확대되고, 6개월 뒤인 내년 7월에는 총대출액 1억원이 넘는 차주에게 적용 확대됩니다.
아울러 제2금융권의 DSR 기준도 더 까다로워집니다. 내년 1월부터 2금융권의 DSR 비율을 현행 60%에서 50%로 낮추기로 했습니다.
규제 전에 대출 받자~ 올해 분양 받으려는 수요 많아
강력해진 대출 규제는 은행에서 돈을 빌리기 어렵다는 것을 의미합니다. 실수요자들의 불안도 커지고 있습니다. 대출이 막히면 내 집 마련도 어려워지기 때문입니다.
이에 실수요자들은 연내 신규 분양 단지들에 주목하고 있습니다. 내년부터 입주자모집공고를 내는 단지들이 강화된 규제를 적용 받는 만큼 그 전에 대출을 이용해 내 집을 장만하려는 것인데요.
규제 시행일인 22년 1월 전까지 입주자모집공고를 낸 단지들에 한해선 총 대출액이 2억원을 넘더라도 입주 시에 잔금 대출을 받을 수 있습니다.
내 집 마련을 계획하고 있던 실수요자라면 연말 예정된 막차물량을 선택하는 것이 유리할 수 있다는 이야기입니다. 올해 연말까지 전국에서 8만가구 안팎의 물량이 청약통장 가입자들에게 분양될 예정입니다.
옥석 가리기 심화… 비규제지역 분양 흥행
공급이 쏟아지고 있는 상황에서 문제는 이 같은 분위기에 휩쓸리다 보면 객관적인 판단을 하기 어려워진다는 점인데요. 따라서 공급이 많은 만큼 옥석 가리기가 중요합니다.
특히 올해 수요자들의 관심을 끌었던 곳들의 공통점 중 하나가 해당 지역이 대부분 비규제지역이었다는 점입니다. 수도권에 비해 낮아 보여도 비수도권 도시들 가운데 이전엔 볼 수 없던 1순위 청약과 경쟁률 등을 기록한 곳들이 나왔는데, 대부분 비규제지역이었습니다.
일례로 경남 창원 마산회원구에서 지난 7월 분양한 ‘창원 롯데캐슬 센텀골드’는 70.58대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 지난 10월 경남 진주에서 분양한 ‘더샵 진주 피에르테’의 경우 469가구(일반공급) 모집에 역대 진주지역 최다인 총 3만6,180개의 청약이 접수되기도 했습니다.
이외에도 경남 양산 사송신도시에서 분양한 ‘사송 더샵 데시앙 3차’의 경우 1순위에 1만1,000여명이 접수됐는데, 이는 양산시 역대 최다 1순위 접수 기록이었습니다.
이처럼 지방 비규제지역은 청약경쟁이 치열할 수밖에 없습니다. 청약자격, 대출, 전매 등의 여러 규제에서 비교적 자유롭다는 가장 큰 장점이 있어서 입니다.
비규제지역도 선택하기 나름
같은 비규제지역 간에도 선택을 잘해야 합니다. 잘 고르면 발전가능성까지 갖춘 상품성 좋은 아파트에 살 수 있기 때문인데요.
교통, 의료, 상업시설, 학군 등의 기본적인 인프라가 잘 갖춰졌거나, 개선되는 곳은 신규 수요가 꾸준히 유입돼 집값에도 긍정적인 변화를 기대할 수 있습니다.
최근 브랜드 선호도 또한 수요자들의 선택에 영향을 미치고 있습니다. 지역 선호 브랜드, 규모 등에 따라 수요자들에게 좋은 반응을 얻습니다.
일례로 지난해 12월 투기과열지구로 지정됐던 창원 의창구의 경우 지난 8월, 북면 일대가 투기과열지구에서 해제되며, 북면이 최근 재조명되고 있습니다.
이달 창원 북면 감계2지구에서 태영건설과 대저건설이 함께 사업을 진행하는 ‘창원 감계 데시앙’이 분양할 예정입니다. 10개동, 전용 59~84㎡ 총 1,000가구 규모의 대단지입니다. 창원 내에서는 데시앙 브랜드가 유니시티 등으로 두터운 수요층을 형성하고 있습니다.
단지가 들어서는 감계2지구 인근엔 이미 1만2,000여가구가 입주해 교통, 의료, 생활편의시설 등이 잘 갖춰진 감계지구가 위치해 인프라를 공유할 수 있습니다.
또한 단지 인근에는 남해고속도로 북창원IC, 지개~남산간도로, 79번 국도 등을 통해 경남 전역으로 이동이 수월하고, KTX 창원역도 이용 가능합니다. 감계초, 감계중을 비롯해 농어촌특별전형이 가능한 북면고(예정) 등의 교육환경도 좋습니다. 근린공원과 천주산, 작대산, 감계천 등으로 주거환경이 쾌적하며, 단지 안에는 실내체육관, 피트니스, 골프, 사우나, 방과후교실, 맘앤키즈카페 등 입주자들을 위한 다양한 커뮤니티 시설도 들어설 예정입니다.
이 밖에 전북 군산에서는 우미건설이 '군산신역세권 우미린 센텀오션'을 연내 분양 예정입니다. 군산신역세권 D-2블록에 들어서며, 전용 84~101㎡ 660가구 규모인데요. 군산 구도심 인프라를 이용할 수 있고 군산신역세권 중심상업용지와도 가깝습니다. 일부 세대의 경우 오션뷰까지 누릴 수 있어 지역 주민들의 관심이 높습니다.
GS건설은 전남 나주 분양시장에 처음으로 자이 브랜드 ‘나주역자이 리버파크’를 연내 공급할 예정입니다. 이 단지는 전용 59~179㎡, 18개동, 총 1,554가구 규모의 대단지입니다. KTX 나주역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지로 기대를 모으고 있습니다.
비규제지역 프리미엄+규모‧브랜드‧상품성 등 흥행 요소 多 갖췄다면 주목
사실상 수도권과 광역시 뿐만 아니라, 일부 중소도시까지 투기과열지구와 조정대상지역 등으로 꽁꽁 묶여있는 상황입니다.
이 같은 정부의 부동산 정책 강화와 각종 규제가 쏟아지는 상황에서 실수요자들은 규제지역보다 비규제지역에 관심이 갈 수밖에 없습니다.
실제 청약시장에서도 비규제지역 분양단지들이 좋은 성적을 거두고 있는데요. 희소성이 높은데다 청약‧대출‧세금 등의 규제에서 상대적으로 자유롭기 때문입니다.
비규제지역이라는 큰 강점에다 규모, 입지, 브랜드, 대단지, 상품성 등 주요 흥행 요소까지 모두 갖췄다면, 지방 분양시장도 꾸준한 인기를 누릴 수 있습니다. 이러한 흥행공식을 갖춘 단지를 찾아 접근하는 전략이 필요한 시점입니다.