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신도시도 옥석가리기… 1순위 선택기준은 ‘OOO’

기자명 이시우
  • 일반
  • 입력 2021.11.29 09:25
  • 수정 2021.12.13 10:59

소비자는 잘 오르는 ‘새 집’, ‘신도시’를 원한다

[리얼캐스트=이시우기자] 최근 주택시장은 기존 주택의 경우 준공 된지 5년 이내 신축 단지나 신규 분양을 찾는 소비자들을 쉽게 볼 수 있습니다. ‘새 아파트 선호현상’ 입니다.

부동산R114에 따르면 2020년 수도권 아파트 매매가 상승률은 21.69%를 기록했는데 분당, 일산, 평촌 등을 포함하는 1기신도시 상승률은 24.94%로 수도권 평균을 웃돌았으며 1기신도시 보다 더 많은 새 아파트들이 있는 2기신도시는 25.77%로 1기신도시 평균을 웃돌았습니다. 

특히 2기신도시 내에서는 준공 1~5년된 새 아파트들의 상승률 30.67%를 기록, 6~10년(22.6%)과 10년 초과(27.56%) 아파트의 상승률을 앞질렀습니다.

수도권의 다양한 신도시들… 어떤 ‘신도시’를 선택할지 수요자들은 고민

현 정부가 공급억제에서 공급확대로 주택정책 기조를 바꾸며 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양을 시작으로 근래에는 의왕, 군포 등 수도권 곳곳에 신도시를 지정, 공급을 확대해 나가고 있습니다. 더불어 지난 10월에는 사전청약에 나서기도 했는데요. 

물론 수도권 신도시는 3기신도시만 있는 게 아닙니다. 인천에서는 검단신도시가 있으며 2기신도시인 파주운정, 양주옥정, 동탄2 등도 새 아파트 분양이 이어지고 있습니다.

수요자들 입장에서는 더 가치가 있고 유망한 곳에서 분양을 받고 싶은 게 당연합니다. 이미 인프라를 갖춘 신도시도 좋겠지만 조성 초기인 곳은 조성 후의 가치 상승이 기대 이상인 곳들이 많아, 시간을 더 들이더라도 초기 신도시로 눈을 돌리는 수요자들이 있습니다. 단, 선택에 있어서는 반드시 기준을 두고 나서야 한다는 것이 중요합니다. 그렇기 위해선 기존 신도시들에서 도움이 될 팁을 찾아야 합니다. 

대표적인 신도시들의 고가 실거래가를 살펴보니 공통점은 ‘역세권’

수도권을 대표하는 신도시 내에서 지난해에서 올해 10월까지 고가에 거래된 내역을 살펴봤습니다.

제법 눈에 익은 단지들의 이름이 보입니다. 수십억원에 거래가 될 만큼 지역에서 랜드마크로 꼽히는 곳들입니다. 여기서 중요한 것은 이들 단지들이 지역은 다 다르지만 공통점이 한가지 있다는 사실인데요. 바로 ‘역세권’ 단지들이라는 점입니다. 

분당파크뷰(분당선 정자역), 판교푸르지오그랑블(신분당선 판교역), 위례자이(위례신사선, 트램), 동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지(수서평택고속선 동탄역), 일산요진와이시티(수도권전철 3호선 백석역), 래미안 하이어스(수도권전철 1호선, 4호선 금정역) 등 대부분 단지들이 도보거리에 ‘역’을 두고 있습니다. 이들 단지들이 고가에 거래될 수 있는 것은 역세권 효과로 볼 수 있는 셈입니다. 

미분양도 사라지게 하는 역세권 호재

역세권은 신도시 미분양도 사라지게 합니다. 흔히 신도시는 ‘처음부터 인기 많은 곳’ 이라 생각할 수 있지만 신도시 초반은 미분양이 발생하는 경우가 많습니다. 

예를 들어 인천 서구에 위치한 검단신도시는 2018년 10월 첫 분양 당시에는 준수한 청약결과를 기록(검단신도시 호반써밋1차. 평균경쟁률 6.25대 1)하며 기분 좋게 출발했으나 2018년 말 3기신도시로 인천에 계양신도시가 추가되며 수요가 주춤해졌습니다. 

문제는 2019년 한해 1만2200여가구가 검단신도시에서 분양되면서 ‘공급 > 수요’ 상황이 발생 해 검단신도시를 포함해 인천 서구지역 미분양 가구는 2020년 6월 당시 2,607가구까지 치솟았습니다.

이후 여름부터 미분양이 급격히 감소했는데요. 이는 검단신도시 교통 대책으로 인천지하철 1호선의 검단신도시 연장이 확정됐기 때문입니다. 이후로 검단신도시는 분양시장은 미분양 감소뿐만 아니라 분양권에 프리미엄까지 붙으면서 분위기가 완전히 바뀌게 됐습니다. 

검단신도시뿐 아닙니다. 경기 양주옥정 신도시도 지난해 1000가구 이상 미분양이 적체 돼 있었으나 양주 백석 등 일부가 조정대상지역에서 해제되며 미분양이 줄기 시작했고 서울지하철 7호선 연장과 GTX-C노선 연장 확정까지 더해지며 9월말 기준 양주시 미분양은 14가구에 불과 합니다.

수도권 신도시 옥석 가리기 기준은 지하철(전철)이 핵심… 역세권이면 무조건 1순위

올해 사전청약을 실시한 3기 신도시의 경우 본청약 및 착공까지 사업 속도가 빠르지 않는데다 신도시 집값은 계속 오르고 있어 3기 신도시 분양을 마냥 기다릴 수 없습니다. ‘희망고문’이 될 우려도 큽니다. 이미 발 빠른 수요자들은 2기 신도시 분양물량을 선점하려 적극적으로 나서고 있습니다. 

지난 4월 인천 검단신도시 RC3블록에 분양한 검단역 금강펜테리움 더시글로는 검단신도시 내에 신설될 역세권 단지로 1만1,500여명이 몰리며 평균 57.18대 1 경쟁률을 기록하며 일찌감치 완판됐습니다. 

같은 4월 화성시 동탄2신도시에서 분양한 동탄2신도시 동탄역 디에트르 역시 역세권 단지로 이 단지에는 무려 24.4만명이 몰리며 무려 809.08대 1 경쟁률이 나오기도 했습니다. 

연말까지 수도권 신도시에서 분양을 계획중인 물량들이 있습니다. 인천 검단신도시를 비롯해, 동탄2신도시, 파주 운정신도시 등에 분포하고 있는데요. 

이중 실질적인 역세권단지는 검단신도시 AA15블록에서 분양예정인 검단 제일풍경채 1,425가구뿐입니다. 인천지하철 1호선 검단신도시 연장선 신설역사 역세권 대단지 입니다. 해당 신설역을 이용해 1차례 환승을 거치면 인천 도심은 물론 서울 등으로 한결 빠르게 이동할 수 있습니다. 

단지는 전용면적 84㎡와 111㎡로 설계되며 111㎡의 경우 공급물량의 50%가 추첨제로 입주자를 선정하는 만큼 가점이 낮은 예비 청약자들이라면 관심 가질 만합니다. 여기에 주택을 보유(1주택자)한 세대도 청약이 가능해 당첨을 노려볼 수 있습니다.

이외엔 연내에 다른 지역 신도시 역세권 신규분양은 매우 희소한 상황입니다. 11월 이전까지 수도권 신도시에서 분양한 역세권 아파트는 한 손으로 꼽을 만큼 공급이 귀합니다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “역세권은 접근성은 물론이고 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 수요가 많습니다. 수요자들의 높은 관심에도 역세권 물량은 제한적이기 때문에 준공 후에도 좋은 가격을 형성할 수 있어 이들 물량을 선점하는 것이 좋습니다”고 말했습니다. 

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