올해도 적용된다~1가구 1주택 양도세 비과세 기준이란?
1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 12억원으로 상향됐습니다. 이 규정은 지난해 12월 8일 공포된 이후, 공포된 시점부터 즉시 적용되고 있습니다.
올해도 마찬가지로 적용될 예정입니다. 일반적인 세법 개정보다 약 한 달 가량 빨리 적용 받을 수 있도록 당초 1월 1일로 예정했던 시행 시기를 법 공포일로 수정한 것인데요. 양도 기준일은 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날입니다.
앞서 국회는 지난해 12월 2일 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하는 소득세법 개정안을 통과시킨 바 있습니다.
소득세법 개정안의 핵심 내용은 가구당 집을 한 채 보유하고 있고, 2년 이상 거주한 1주택자가 주택을 12억원 이하에 팔 때 양도세를 내지 않는 것입니다. 기존에는 9억원 이하에 팔 때만 양도세가 면제됐었는데요.
예를 들어, 6억원 아파트를 2년 거주한 뒤 12억원에 팔 때 양도세(지방소득세 포함)가 종전에는 3,357만원이었지만, 소득세법이 개정되고 나선 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 양도세가 0원이라는 얘기입니다.
갈아타기 수요 등 매물 실제로 늘었다!
이 같은 양도세 완화 조치를 두고 처음엔 1주택자들이 어떻게 한 채뿐인 집을 팔겠느냐며 의심하는 목소리가 많았는데요. 하지만 시장의 반응은 예상과 다르게 흘러가고 있습니다.
다른 지역으로 이사를 위해 기존 주택 처분 시기를 저울질하던 1주택자들이 세금을 대폭 절감할 수 있는 기회인 만큼, 집을 내놓고 있는 것입니다.
실제로 매물이 늘었습니다. 부동산 빅데이터 전문업체 아실에 따르면 1월 5일 기준 매물로 나와 있는 서울 아파트는 4만5,465가구로, 양도세 비과세 기준이 상향되기 직전인 12월 7일(4만4733가구)보다 732건이 증가했습니다. 매물이 한달 동안 1.6%가량 늘어난 셈입니다.
이에 현장에선 갈아타기 매물이 양도세 비과세 기준이 바뀌기 전보다 늘었다고 이야기 하는데요.
부동산 전문가 A씨는 “사실 1주택자 대다수는 갈아타기가 목적입니다. 서울 일부 지역에선 전용 59㎡ 시세가 이미 12억원을 넘어서고 있는 만큼, 같은 단지에서 더 넒은 평수로 갈아타기 쉬워졌어요”라고 말했습니다.
다만, 이 같은 갈아타기 목적은 기존 주택을 팔고, 다른 주택을 새로 취득하는 것이라 전체 공급량에는 변화가 없습니다. 1가구 1주택 양도세 완화가 실질적인 공급 확대로 이어지는 것은 사실상 무리라는 이야기입니다.
1주택자 양도세 완화로는 집값 안정 역부족, 결국은 다주택자가 매물 내놔야 하지만…
따라서 매물이 늘어난다고 해서, 가격이 안정화 되진 않을 것이라는 게 시장의 관측입니다. 양도세 완화 수혜 대상이 1주택자로 한정돼 있는 만큼 집값에 큰 영향을 미치진 않을 것이라는 의견이 우세합니다.
여기에 금리 인상과 대출 규제 여파 등으로 매도자 우위 시장이 지속되고 있어, 실제 거래까지 이어지기도 쉽지만은 않은 상황입니다. 보유세 강화 등으로 똘똘한 한 채 선호 현상도 갈수록 뚜렷해지고 있습니다.
결과적으론 다주택자들이 매물을 내놔야 실질적인 공급 확대로 이어지고, 비로소 집값 하락도 기대할 수 있을 것으로 보이는데요.
이에 시장에선 다주택자에 대한 양도세를 완화해야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 하지만 정책 신뢰도의 훼손 등 여러 이해관계가 맞물려 있어 결코 쉽지 않을 전망입니다. 지난해 정치권에서도 다주택자 양도세 완화 가능성을 시사했다가 무산된 바 있습니다.
한편, 올해 1일부터 취득한 분양권부터 양도일 기준 조합원 입주권과 분양권 등은 주택으로 간주됩니다. 주택과 이들을 보유하게 되면 다주택으로 간주돼 양도세 비과세 셈법이 더 복잡해 졌습니다.
또한 상가겸용주택의 양도세 비과세 기준도 변경 돼 1가구 1주택자의 경우 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 적용 받게 돼 비과세 혜택이 축소됩니다.
결국 매도자들이 팔 수 있는 환경이 더욱 어렵게 바뀐 셈입니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “팔 사람, 살 사람 모두 세금 부담이 되는 상황에서 시중에 싸게 매물이 풀릴 것을 기대하는 것 자체가 난센스 입니다. 지금의 조정은 서로 관망하는 가운데 발생한 것으로 자금문제만 해결되면 집을 사려는 사람은 많아, 언제든지 반등의 여지가 있습니다”고 시장을 내다봤습니다.