인구와 아파트값 상관 관계는?
시대를 막론하고 경제의 핵심 요체는 바로 인구 변화입니다. 부동산 시장도 예외는 아닙니다.
실제로 인구 변화가 아파트값 형성에 영향을 미치는지 알아봤습니다. 인구가 가장 많은 도시는 어디인지 순위를 알아보고 각 도시의 아파트값을 비교 분석해봤습니다.
시도별 인구와 아파트값…인구 1위는 천만도시 경기도
먼저 시도별로 인구가 많은 도시를 순서대로 집값을 살펴보도록 하겠습니다.
인구가 가장 많은 도시 1위는 서울이 아닌 경기도입니다. 통계청에 따르면 경기도의 총 인구 수는 작년 말 기준 1,356만 명입니다. 대한민국 인구가 대략 5,000만 명이니까, 4명 중 1명은 경기도민인 셈입니다.
경기도는 서울의 인구 집중화를 막기 위해 1980년대부터 1기 신도시를 시작으로 본격적인 계획도시가 조성됐는데요. 덕분에 인구가 매년 증가하고 있습니다. 수원시, 고양시, 용인시는 인구 100만 명이 넘는 특례시이기도 합니다. 아파트값도 꾸준히 상승 중입니다.
부동산114에 따르면 경기도 평균 아파트값은 약 6억6,000만원선입니다. 지난 2019년 8월 4억원을 넘어선 다음, 2020년 10월 5억원대를 돌파하더니, 이듬해인 2021년 5월 바로 6억원대를 뚫으며 지금의 가격을 형성하게 됩니다.
인구 많은 도시 2위는 서울입니다. 1988년 가장 먼저 인구 1,000만 명을 돌파했으나 1992년 정점을 찍고 오르락내리락 하더니, 2016년 처음으로 1,000만 명선이 붕괴됐습니다. 서울의 좁은 면적에 아파트 공급에 한계가 있었고요. 인근 경기도와 인천의 교통망이 좋아지고 신도시 택지가 조성되며 이들 지역으로 빠져나간 것이 인구 감소의 주된 요인입니다. 물론 서울의 '미친 집값'도 이유 중 하나입니다.
인구가 다소 줄었지만 아파트값은 압도적인 1위를 기록 중입니다. 서울 평균 아파트값은 약 13억8,000만원으로 경기도의 2배를 웃돌고 있습니다. 2017년 상반기만 해도 6억원대였는데 불과 5년 만에 2배 이상 급등했습니다.
3위는 335만 명의 부산입니다. 부산은 6.25 때 임시 수도로 지정되면서 인구가 폭발적으로 증가하면서 거대 도시로 성장한 곳입니다. 이후 1995년 388만 명으로 정점을 찍고 인구 유출이 꾸준하게 지속되고 있습니다. 그래서 2016년도에는 350만 명대가 무너졌지만, 여전히 비수도권에서는 제1의 도시로 불리고 있습니다.
부산 아파트값은 약 5억5,000만원으로 영남권에서는 가장 비싸고 서울, 세종, 경기에 이어 4번째로 비쌉니다. 2017년부터 3년여 간 3억원대에서 크게 벗어나지 않다가, 2020년 9월 4억원을 돌파하더니, 2021년 4월 5억원을 뚫은 후 현재도 5억원대를 유지하고 있습니다.
인구가 많은 도시 4위는 331만 명의 경남입니다. 거제, 창원 등 기계업과 조선업이 발달한 공업도시로 이들 기업체 활황에 맞게 인구가 급상승했던 곳이었지만, 2017년 인구 정점을 찍고 감소하고 있습니다.
경남에서 제일 큰 도시인 인구 104만 명의 창원시의 경우, 올해 비수도권 유일의 특례시로 출범했지만, 인구 유출 때문에 특례시 자리가 위협받고 있는 상황입니다. 창원시는 2010년 옛 마산창원진해가 통합한 이후, 2012년 110만 명으로 정점을 찍은 이후, 꾸준히 내리막길입니다.
아파트값은 약 2억8,000만원 수준입니다. 지난 5년간 아파트값이 소폭의 변동만 있을 뿐 계속해서 2억원대에 머물고 있습니다.
5위는 294만명의 인천으로 300만 명 돌파를 앞두고 있습니다. 부산과는 반대로 인구가 꾸준히 우상향하기 때문에 부산을 제치고 제2의 도시로 거듭나는 거 아니냐는 말이 나오고 있습니다. 인천은 물리적으로 서울과 가까워서 서울 도심으로 출퇴근하기 좋은 입지를 가져서 인구 유입이 꾸준합니다.
인천 아파트값은 2017년 처음으로 3억원대에 진입하더니, 2021년 초 4억원 돌파한 이후 불과 7개월 만에 5억원대로 올라섭니다. 현재 아파트값은 약 5억1,000만원입니다. 맞닿아 있는 서울과 경기보다는 훨씬 저렴한 가격입니다. 때문에 비싼 서울 집값을 감당하기 어려운 수요자들한테 인기입니다.
6위는 경북(262만 명)입니다. 철강업의 중심 포항을 필두로 구미의 국가산업단지 덕분에 인구 270만 명선이 유지됐지만, 산업 침체 때문에 2015년부터 인구가 급격하게 감소합니다. 경북 아파트값 역시 힘을 못 써왔는데요. 한동안 1억원대 아파트값을 유지하다가, 작년 말 2억원대로 올라섭니다. 현재 아파트값은 약 2억2,000만원입니다.
7위는 대구(238만 명)가 차지했습니다. 1990년대만 해도 대구는 인천보다 인구가 많았던 지역이었지만, IMF 이후 섬유산업의 쇠퇴 등으로 일자리와 함께 인구 상승세가 꺾이기 시작했는데요. 1999년 인천에 역전 당한 뒤로는 인구가 계속 내리막길을 걸으면서 격차가 더욱 벌어집니다. 아파트값은 약 4억3,000만원으로 영남 지역에서 부산에 이어 가격이 높습니다.
8위는 충남(211만 명)입니다. 수도권과 맞닿아 있는 천안이나 아산을 중심으로 인구가 늘었죠. 충남 아파트값은 2억9,000만원이었습니다.
9위와 10위는 전남(183만명), 전북(178만명)이 나란히 차지했습니다. 각각 아파트값이 2억원과 2억4,000만원입니다.
전체적인 그래프를 보면, 인구수와 아파트값이 얼추 맞아 떨어지는 것을 확인할 수 있습니다. 인구가 집중되는 수도권의 아파트값이 확실히 높고요. 상대적으로 인구가 적은 지방은 집값이 낮습니다.
서울 자치구별 인구와 아파트값…시세 1위 서초구
이렇게 인구가 많으면 집값도 높은 정비례 관계이지만 지역을 좁혀보면 꼭 그렇지도 않습니다. 서울 자치구별 인구 수와 집값을 한번 비교해 보겠습니다.
서울 지자체 중 가장 많은 사람이 거주하는 곳은 송파구입니다. 88올림픽 유치와 함께 1970년대 대규모 주거 단지가 형성되면서 인구가 급속도로 늘었는데요. 당시 지어진 아파트들이 재건축을 완료하고, 위례신도시와 거여마천뉴타운이 조성되면서 인구가 꾸준히 늘고 있습니다. 강남권인 만큼 집값도 비쌉니다. 약 19억7,000만원입니다.
2위는 약 57만 명이 살고 있는 강서구입니다. 원래 서울 서쪽 끝자락에 있던 오래된 동네였는데요. 2010년대부터 마곡지구 개발이 이뤄지면서 인구 유입이 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 마곡지구를 중심으로 집값이 급등하면서 아파트값은 평균 10억입니다.
3위는 강남구로 53만 명이 살고 있습니다. 1970년대 ‘영동 개발’이라는 이름 아래 국내 최초로 대규모 신도시 개발이 이뤄진 곳이죠. 1980년대 압구정현대아파트와 개포주공아파트 등이 입주하면서 대규모 주거타운을 형성합니다. 2000년대 들어선 강남 업무지구 덕분에 명실상부한 경제1번지 역할을 하게 되죠. 현재 아파트값은 약 25억9,000만원으로 높은 가격을 형성하고 있습니다.
4위는 노원구입니다. 이곳은 아파트 비율이 75%를 넘는 곳으로, 서울에서 손꼽히는 대규모 아파트촌을 형성하고 있는 곳입니다. 1990년대 아파트 공급이 활발했고, 지금은 준공 30년이 넘어 재건축을 준비 중인 곳이 많습니다. 노후화된 소형 평형의 단지가 많다 보니까, 아파트값은 약 7억7,000만원 정도를 형성하고 있습니다.
5위는 관악구입니다. 2000년대부터 봉천동 일대에 관악드림타운, 관악벽산블루밍 등 대단지들이 준공되면서 인구 유입이 활발해졌습니다. 지금도 강남 접근성은 좋고 집값은 저렴해 대학생들이 사회 초년생들이 선호하는 지역인데요. 아파트값은 9억원선입니다.
6위는 은평구가 차지했습니다. 2010년대 은평뉴타운이 자리잡으면서 인구가 늘었고, 요즘에는 재개발 호재와 GTX 호재 덕분에 주목받고 있는 곳입니다. 아파트값은 9억원선입니다.
7위는 강동구입니다. 2010년대 이후 고덕강일지구와 고덕지구 재건축 덕분에 인구가 급격히 늘고있는데요. 1만 가구의 둔촌주공 재건축 단지가 입주하면 인구가 더욱 늘어날 것으로 보입니다. 아파트값은 강남구와 송파구와 인접한 입지 덕분에 비싼데요. 약 14억4,000만원입니다.
8위는 목동시가지를 품은 양천구입니다. 1980년 목동신시가지가 조성되면서 논과 밭이 많은 도시에서 중산층이 많이 사는 도시로 탈바꿈하죠. 지금은 목동신시가지가 준공된 지 30년을 넘으면서 재건축 때문에 훈풍이 불고 있습니다. 덕분에 아파트값은 약 13억9,000만원입니다.
9위는 성북구입니다. 이곳은 오래 전 주거지가 형성됐는데, 때문에 서울 토박이 동네로 불렸습니다. 오래된 동네인 만큼 장위뉴타운과 길음뉴타운 등 재개발사업이 동시다발적으로 진행 중이죠. 아파트값은 약 9억4,000만원입니다.
10위는 서초구가 이름을 올렸습니다. 서초구는 서울에서 가장 큰 면적이 큰 데다가, 강남구와 함께 일찍이 대규모 개발이 이뤄졌던 곳이죠. 1970년대 지어진 반포주공이 재건축을 통해 고급 아파트로 변모하면서 집값 상승세를 이끌고 있습니다. 평균 아파트값은 26억8,000만원으로 강남구보다 높고요. 서울 자치구 중 가장 비싼 가격입니다.
시도별 인구 밀도와 아파트값…압도적 1위 서울
시도별 인구 수와 아파트값을 비교하면 아파트값 1위는 서울이었지만, 인구 수는 2위죠. 때문에 인구 수 대신 인구 밀도를 볼 필요가 있는데요. 실제로 집값이 높은 도시는 인구 밀도도 높은 것으로 나타납니다.
인구 밀도가 가장 높은 1위는 단연 서울입니다. 서울의 면적은 605㎢로 전체 국토 면적의 0.6%에 불과하지만, 인구는 1,000만 명에 육박하기 때문에 인구 밀도는 엄청납니다. 서울은 1㎢당 약 1만5,800명이 살고 있습니다.
인구 밀도 높은 도시 2위는 부산으로 1㎢당 약 4,300명이 살고 있는 것으로 나타났고요. 3위는 1㎢당 약 2,900명이 있는 광주가 차지했습니다. 이어 인천, 대전, 대구 순으로 인구 밀도가 높은 것으로 나타났는데요.
이렇게 보면, 인구의 총량 못지 않게 인구 밀도가 집값 형성에 큰 영향을 미치는 것으로 분석됩니다.
인구 증가율과 아파트값…세종시의 급성장
하지만 예외가 한 곳 있죠. 바로 세종시입니다. 세종시는 인구가 많다고 볼 수도 없고, 그렇다고 인구 밀도가 높지도 않은 곳입니다. 그럼에도 아파트값은 약 6억8,000만원으로 서울 다음으로 집값이 비싸고 경기, 부산, 인천보다도 훨씬 높습니다.
이 부분은 인구 증가율로 설명할 수 있습니다. 2012년 출범 당시만 해도 세종시 인구는 11만 명에 불과했는데요. 2021년 37만 명을 찍습니다. 10년도 채 되지 않아 무려 3배 이상 상승한 것입니다.
세종시는 국가균형발전을 위해 행정복합도시이자 유일한 특별자치시로 지어진 계획 도시입니다. 처음부터 정부세종청사 건립 등이 계획됐기 때문에 인구 유입도 활발하게 이뤄진 것으로 분석됩니다.
지금까지 아파트값과 인구 변화에 대해 알아봤는데요. 집값이 인구 수와 인구 밀도, 인구 증감율과 상관 관계에 있지만, 절대적인 요인은 아니라는 것을 알 수 있었습니다.