불확실성 높은 現 부동산시장… 확실한 곳 찾으려면?
지난 3월 대통령 선거 이후에도 부동산시장의 뚜렷한 변화는 잘 보이지 않는 모습입니다.
현재 인수위원회가 부동산 제도 및 규제 등을 점검 중이고, 6월 지방선거도 앞두고 있어 여전히 불확실한 상황이라 수요자들의 관망세가 길어지고 있습니다.
지난 14일, 한국은행은 기준금리를 단행해 종전 1.25%였던 금리가 1.50%로 올랐습니다. 이에 수요자들은 금리인상에 따른 금융비용 부담을 고민을 해야 하는 상황인데요.
여기에 최근에는 원자재값 인상 등에 따른 분양가 상승 전망도 이어지고 있어 수요자들의 금융부담은 더욱 가중될 수 있다는 의견도 나고 있습니다.
물론 긍정적인 부분도 있습니다. 새 정부에서는 다주택자 양도세 중과, 재건축, 대출규제 등이 완화될 것이라는 기대감이 있기 때문인데요. 하지만 이 역시 대통령직인수위원회가 속도 조절을 이야기하면서 불확실성은 여전히 이어지고 있습니다.
이처럼 다양한 변화와 불확실함 속에서는 이를 극복할 수 있는 부동산을 찾는 것이 중요해 보이는데요. 이럴 때 눈 여겨 봐야 할 안정적인 부동산의 조건은 무엇인지 주요 키워드를 통해 리얼캐스트에서 알아봤습니다.
첫 번째 키워드: 자금 부담을 덜어주는 분양 단지
최근 부동산시장의 주요 키워드는 ‘금융비용’ 등 자금 부담을 덜어주는 분양 조건입니다.
올해부터 분양 중도금과 잔금 대출까지 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 받는데다, 금리인상 등의 여파로 수요자들의 자금 부담이 커진 탓입니다.
실제로 한국은행의 '2022년 금융기관 가중평균금리'에 따르면, 올해 1월 기준 신규 취급한 집단대출 평균 금리는 연 4.13%로, 전월 대비 0.26%포인트 상승했습니다. 1년 전(연 2.85%)보다 1.28%p 올랐습니다.
만약 3억원을 집단대출 받았다면 지난해 1월에는 연간 이자가 855만원이었지만, 올해 1월에는 연간 이자가 1,239만원으로 1년 새 내야 될 이자 부담금이 384만원 증가한 것입니다.
특히 이번 금리인상 이후 추가 금리인상이 된다면 부담은 더 늘어나게 되는데요. 자금조달이 막혔다고 해도 과언이 아닙니다.
일례로 이달 서울 송파구에서 분양했던 잠실 더샵 루벤은 29가구 모집에 평균 252.1대 1의 경쟁률을 기록하며 주목 받았는데요. 하지만 최근 선착순 분양에 나섰다는 소식이 들리고 있습니다.
높은 경쟁률을 기록하고도 왜 이런 상황이 나온 걸까요?
부동산인포 권일 리서치팀장은 “청약통장이 필요 없고, 의무거주 기간이 없는데다 전매도 가능하다 보니 초기에 전매하려는 투자수요가 몰렸지만, 계약금 등 필요한 현금이 만만치 않아 상당수 계약을 포기한 것으로 보입니다”고 분석했습니다. 역시 문제는 자금이었던 셈입니다.
상황이 이렇다 보니 최근 수요자들의 자금을 덜어주는 조건으로 분양하는 곳들이 속속 등장하고 있습니다.
이들 단지는 계약금 정액제나 중도금 무이자 조건 등을 내세워 대출규제와 금리인상 불안감으로 내 집 마련에 어려움을 겪는 실수요자들에게 높은 관심을 받고 있습니다. 이처럼 자금부담을 덜 수 있는 곳은 투자하기에도 상당히 매력적인 조건을 갖췄다고 볼 수 있습니다.
실제로 지난 1월 경북 구미에 공급된 ‘구미 인동 하늘채 디어반’의 경우 평균 청약경쟁률 25.09대 1을 기록했는데요. 이 단지는 계약금 중 1,000만원 정액제 조건으로 자금 부담을 줄였습니다.
3월 인천에서 분양한 ‘KTX송도역 서해그랑블 더 파크’는 중도금 40% 무이자 조건으로 분양에 나서 평균 17.72대 1의 경쟁률을 기록하기도 했습니다.
두 번째 키워드: 도시와 도시가 가까워지는 교통 호재 있어야~
수년간 부동산시장에서 주목 받은 ‘교통’ 역시 많은 수요자들이 주목하는 키워드입니다. 이미 교통이 좋은 곳도 있지만, 교통호재가 있는 곳은 미래가치를 확실하게 바꿔주는 요소이기 때문에 더욱 눈여겨봐야 하죠.
고속철도, 수도권광역급행철도(GTX) 등이 최근 몇 년간 많이 언급된 교통호재들입니다.
특히 최근 1년 사이엔 GTX-D노선이 정치적 이슈가 되기도 했었는데요.
지난해 6월 발표된 제4차 국가철도망 구축계획(2021~2030)에 김포~부천을 잇는 D노선이 포함되면서 주목 받은 이 노선은 오랜 진통 끝에 원안에서 강남까지 관통하게끔 노선이 정리됐습니다. 수도권 서부권 일대가 들썩거렸는데요. 김포시 아파트값은 지난해 7.9% 상승해 서울 상승률(7.59%) 보다 높았습니다.
GTX 이외에 서해선~경부고속철도(KTX) 연결 사업도 주목 받고 있습니다.
이 사업은 서해선 복선 전철 노선(충남 홍성역∼경기 화성 송산역)과 KTX가 통과하는 경부고속선(경기 평택시 청북면∼화성시 향남면)을 연결하는 것이 핵심으로, 사업이 완료되면 평택 서남부 지역에서 서울까지 환승 없이 이동이 가능해집니다.
특히, 평택은 제4차 국가철도망 구축계획에 경부고속선 2복선화사업(광명~평택, 66.3㎞), 평택부발선(53.8km)사업 등 교통망이 더욱 촘촘해지고 있습니다. 실제로 서평택에 자리잡은 안중역은 추후 서해선~경부고속철도(KTX) 개통 시 서울까지 KTX를 이용해 30여분만에 도착할 수 있습니다.
덕분에 평택 집값도 큰 폭으로 올라 지난해 아파트 매매가격이 27.83%나 상승했습니다. 이는 경기도 평균 상승률(20.67%)을 훨씬 웃도는 수치입니다.
세 번째 키워드: 1,000가구 이상 대단지
마지막 세 번째 키워드는 대단지입니다. 지역을 대표하는 랜드마크 단지들 가운데 상당수가 대단지이기도 하죠.
대단지의 입주는 교육, 상업, 편의시설을 비롯해 교통환경을 바꾸기도 합니다. 또 단지 안에는 큰 규모에 걸맞은 다양한 커뮤니티시설 및 조경 등이 함께 꾸며지기에 상품성이 뛰어나죠.
실제로 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’에 따라 1,000가구 이상 대단지의 경우 개발 부지의 5% 또는 가구당 3㎡ 이상을 공원이나 녹지로 조성해야 해 주거환경이 쾌적합니다. 특히, 가구당 관리비가 소규모 단지보다 저렴해 고정 비용을 아낄 수 있어 경제적입니다.
최근 인천 검단신도시에서 분양한 제일풍경채 검단 2차는 총 1,734가구의 대단지로 1순위 청약에서 921명 모집에 2만7,916명이 몰려 평균경쟁률 30.31대 1을 기록했습니다. 경북 포항의 포항자이 애서턴 1,433가구도 29.76대 1로 1순위 완판된 바 있습니다.
교통+대단지+금융혜택 삼박자 갖췄다면 주거 및 투자 만족도 UP
수요자들이나 투자자들의 눈높이가 다양해지면서, 분양시장에서 고려할 필수요소들도 많아졌습니다.
실제로 입지 뿐 아니라 외부적인 요소에 브랜드, 외관, 내부 상품성 등이 중요한 흥행공식으로 자리잡았는데요.
이렇게 다방면으로 조건이 우수한 아파트는 거주 및 투자하기 좋은 곳으로 여겨집니다. 시장 경기와 관계없이 부동산시장의 스테디셀러로 통하기 때문입니다.
특히 교통, 대단지 강세가 뚜렷한 가운데 최근에는 금융혜택도 분양시장에서 중요 조건이 됐습니다. 따라서, 금융혜택을 제공해 수요자들의 자금 부담을 덜어주면서 교통과 대단지 조건까지 갖춘 알짜 단지라면 탄탄한 수요가 뒷받침돼 주거 및 투자 만족도도 높은데요.
실제로 광역교통 체계가 더욱 견고해지고 있는 경기 평택시 화양지구에서 선착순 계약을 진행중인 ‘평택 화양 휴먼빌 퍼스트시티'는 선착순 계약 실시 이후 수요자들의 발길이 더 증가해 눈길을 끌고 있습니다.
이 단지는 계약금 정액제(타입별 상이)와 중도금 60%에 대해 무이자 혜택까지 제공 해 계약자의 초기 자금 부담을 크게 줄여주고 있는데요. 입주 전까지 추가 자금마련 부담이 없는데다 금리 인상으로 인한 불안감도 없습니다.
평택 화양 휴먼빌 퍼스트시티는 서평택 핵심지역으로 꼽히는 화양지구 7-1블록에 지하 2층~지상 최고 29층, 총 1,468가구의 대단지로 조성되며 내년 개통 예정인 서해선 복선전철 안중역과도 가깝습니다.
청약통장 없이 선착순 계약이기 때문에 분양권이 주택수에 포함되지 않고, 입주 전 전매가 가능한 아파트라는 점, 청약통장이 필요 없다는 점까지 청약 기회를 놓쳤던 실수요 및 투자수요 모두에게 좋은 선택지가 되고 있습니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “국내외 상황이 원자재값 인상을 부추기고 있어 공사비 증가에 따라 분양가도 계속 인상될 전망입니다. 앞으로 금리인상이 몇 차례 더 있을 수 있는 만큼 자금 부담을 덜 수 있는 물량이라면 신규든 선착순이든 선점하는 것이 좋겠습니다”고 말했습니다.