대한민국은 지금 ‘인구 절벽’ 위기
지난해 대한민국 합계 출산율은 0.81명, 사망률은 6.2명이었습니다. 출산율은 전 세계 꼴찌 수준이고 사망률은 이전보다 높아지면서 ‘인구 절벽’ 위기가 급습하고 있습니다. 인구 감소에 집값마저 내리막길을 걸을 것이라는 우려도 나오고 있습니다.
그래서 인구 감소가 아파트값 형성에 어떤 영향을 미치는지 한번 알아봤습니다. 전국 인구가 가장 적은 도시는 어디인지 순위를 알아보고 각 도시의 아파트값을 비교 분석해봤습니다.
인구 적은 기초자치단체 10위권은?...1위 울릉군
인구가 적은 기초자치단체를 알아봤는데, 상위권은 역시 ‘군(郡)’ 단위의 도시들이 차지했습니다. 1위는 경북 울릉군입니다. 2021년 인구총조사 자료에 따르면 울릉군에 약 8,800명이 살고 있는 것으로 나타났습니다. 2016년 1만명이 무너진 이후, 계속해서 인구가 감소하고 있습니다. 본토에서 멀리 떨어진 외딴 섬인 데다가, 교통과 생활여건 모두 불편하다 보니까 주민들이 내륙으로 빠지고 있는 형국입니다. 그래도 울릉공항이 오는 2025년 개항되면 관광업이 활기를 띠면서 인구 감소세가 둔화되지 않을까 싶습니다.
2위는 1만6,000여명의 경북 영양군이 차지했습니다. 경북에서도 오지로 꼽힐 만큼 산지가 많습니다. 그 흔한 고속도로도 한 개도 없고 교통카드 제도도 실시되지 않을 정도로 교통여건도 열악합니다. 인구 문제가 하도 심각하니까, 지난해 전국에서 처음으로 인구대응센터를 개관하기도 했죠.
3위는 2만여 명이 거주 중인 인천 미추홀구 옹진군입니다. 웅진군은 크고 작은 섬들로 이뤄졌는데요. ‘한반도의 화약고’로 불리는 서해 5도 중 백령도, 대청도, 소청도, 연평도를 포함하고 있습니다. 본토와 멀 뿐만 아니라, 북한과 가까운 최전방이기 때문에 인구가 적을 수밖에 환경입니다.
4위는 2만1,000여명이 살고 있는 전북 장수군입니다. 산악지대가 많아 인구가 원체 적었습니다. 인근 무주군은 덕유산과 무주리조트, 진안군은 마이산 덕분에 관광업이 발달했지만, 장수군은 이렇다 할 만한 관광자원도 없습니다. 숙박시설도 부족해 외지인들의 발길도 드문 곳입니다.
5위는 강원 양구군(2만1,748명)입니다. 이곳 역시 산지가 많은 데다가, 최전방에 위치한 접경지역입니다. 때문에 자연환경보전지역과 군사시설보호구역이 많아 예전부터 개발도 더뎠고 인구도 적었습니다.
6위는 경북 군위군(2만2,945명)입니다. 위치상으로 보면 동쪽으론 경북 최대 도시인 구미, 남쪽으론 대구가 맞닿아 있어 나쁘지 않은 입지입니다. 경상권 핵심 교통망인 경부고속도로나 경부선 고속철도와 멀었기 때문에 다른 지역과의 왕래가 불편했습니다. 팔공산에 가로 막혀 대구와의 교류도 많지 않았기 때문에 개발도 더디고 인구 유입도 적었습니다.
7위는 산악지형이 많은 전북 무주군(2만3,748명)이 차지했습니다. 무주리조트, 덕유산국립공원을 필두로 발달한 관광업 덕분에 지방 소도시 중에선 그나마 형편이 낫지만, 인구 감소 문제를 피할 순 없었습니다. 때문에 무주군은 최대 1,500만원의 출산장려금을 지급하는 등 파격적인 인구 유인책을 추진하고 있습니다.
이어 북방한계선과 가까운 접경지역인 강원 화천군(2만4,195명) 8위를 기록했습니다. 산으로 둘러 쌓인 지형 때문에 개발이 더뎠던 경북 청송군(2만4,539명)과 전북 진안군(2만2,497명)이 각각 9위와 10위에 이름을 올렸습니다.
이들 지역의 아파트값을 조회하고 싶었지만, 모두 한적한 시골인 데다가 아파트도 거의 없어 시세는 살펴볼 수 없었습니다.
인구 적은 시·구 기준 10위권은?...1위 부산 중구
여기서 범위를 좀더 넓혀 군(㴫)을 제외하고 시(市)와 구(區) 단위로 보면, 인구 적은 지역의 아파트값을 살펴볼 수 있었습니다. 1위는 약 4만 명이 살고 있는 부산 중구입니다. 부산 BIFF거리, 자갈치시장, 국제시장, 용두산공원 등 관광명소로 유명한 원도심인데요. 구한 말부터 부산의 대표 도시였을 정도로 역사가 오래됐는데, 그만큼 낙후지역도 많습니다. 더욱이 65세 이상 고령 인구비율이 27.7%로 전국 최상위권을 기록하며 인구 절벽 문제가 대두되고 있는 곳입니다.
때문에 시세도 낮습니다. 부동산114에 따르면 작년 말 기준 평균 아파트값은 약 2억 원입니다. 부산 전체 아파트값(5억5,193만원)의 절반도 안 되는 가격이네요.
2위는 4만 명이 거주 중인 강원도 태백시입니다. 태백시는 1980년대만 하더라도 탄광업 덕분에 인구 12만 명(1987년)을 넘었던 도시였는데요. 석탄산업이 쇠퇴하고 이촌향도 현상이 지속되면서 인구 유출이 가속화 됐고, 지금은 전국의 시(市) 중에서는 가장 인구가 적은 곳이 됐습니다.
태백시의 아파트값은 약 1억2,000만원인데요. 10년이면 강산도 변한다고 하지만, 태백시만큼은 시세가 10년 전(1만2,061만원)과 비슷합니다. 평창올림픽 호재와 외지인들의 유입 덕분에 강원도의 몇몇 지역들이 역대급 상승세를 기록한 것과는 상반됩니다.
3위는 충남 대표 군사도시인 계룡시(4만3,331명)가 차지했습니다. 계룡시는 원래 논산시 구마면이었는데요. 육해공군 3군 본부가 모두 이전하면서 2003년 시(市)로 승격됐습니다. 면적 자체도 작기 때문에 인구가 많지 않은 데, 군부대가 많아 인구 절반 정도가 군인과 그들의 가족들이 차지하고 있는 게 특징입니다.
평균 아파트값은 2억9,000만원으로 충남 천안(3억3,155만원)과 아산(3억809만원) 다음으로 높습니다. 시세 상승도 가팔랐는데, 인근 세종시와 대전의 집값이 천정부지로 오르면서 풍선효과를 누린 것으로 해석됩니다.
4위는 인천 구도심인 동구로, 인구 6만명을 기록했습니다. 동구 중심부인 수도국산 일대는 달동네로도 알려질 정도로 낙후됐었고, 작품 「괭이부리말 아이들」의 배경이 된 곳으로도 유명합니다. 지금은 재개발 덕분에 주거환경이 개선되고 있긴 하나, 정주여건이 좋은 신도시들로 인구 이탈이 계속되고 있습니다.
평균 아파트값은 약 2억9,000만원으로 인천 평균(5억1,821만원)에 한참 못 미치고, 인천 자치구 중에서도 가장 낮습니다.
5위는 강원도 삼척시입니다. 이곳은 태백시와 마찬가지로 광업이 쇠퇴하면서 인구 유출을 심하게 겪었습니다. 게다가 해안가를 제외하면 대부분 산이기 때문에 개발도 지지부진하고 생활인프라가 부족한 것도 단점이었습니다.
때문에 평균 아파트값은 1억원도 되지 않는 약 8,500만원입니다. 신축 아파트의 분양가도 보기 드물게 저렴합니다. 작년 3월에 분양한 ‘삼척 센트럴 두산위브’ 평균 분양가는 3.3㎡당 700만원대였습니다.
6위는 7만명 거주 중인 경북 문경시입니다. 문경시는 강원도와 쌍벽을 이룰 정도로 탄광촌이 많았는데, 석탄산업의 전성기였던 1970년에는 인구 16만 명(1974년)을 찍었던 곳입니다. 1980년부터 광업소가 하나 둘 폐광하면서 인구가 급속도로 빠지게 됩니다.
평균 아파트값은 약 1억5,000만원으로 시세가 낮은 편입니다. 경북 평균가(2억2,575만원)보다도 1억원 이상 저렴합니다.
7위는 의외라고 생각될 수 있는데, 경기도 과천시(약 7만3,000명)가 이름을 올렸습니다. 과천시는 서울에 집중된 행정수도 기능을 분산하기 위해 조성된 계획 도시입니다. 면적(35.8㎢) 자체가 작고, 개발제한구역이 전체 면적의 약 82.9%를 차지하기 때문에 실상 집을 지을 만한 땅도 별로 없습니다. 때문에 인구가 자체가 적을 수 밖에 없는 구조입니다. 하지만 향후 구도심인 과천주공아파트의 재건축이 모두 완료되고, 과천지식정보타운, 공공주택지구, 주암지구가 조성되면 인구가 더욱 늘 것으로 전망됩니다.
시세는 워낙 비싸 ‘준강남’으로 불리고 있죠. 평균 아파트값이 약 18억3,000만원으로 경기도 전체 평균(6억6,533만원)의 3배에 육박합니다. 경기도 집값 1위 자리를 따라올 자가 없죠.
이어서 8위는 대구 중구로 인구 7만5,000명을 기록했고, 평균 아파트값은 5억3,000만원으로 나타났습니다. 9위와 10위는 인구 8만명인 전북 남원시와 김제시가 차지했고, 두 지역 모두 아파트값이 2억원대로 나타났습니다.
인구 감소율 높은 지역 10위권은?...1위 대구 서구
그렇다면 인구 수 말고 인구 비율이 가장 줄어든 곳은 어디일까요? 지난 10년간 인구 감소율이 가장 높은 도시들도 살펴봤습니다.
1위는 지방의 소도시도 아닌 대구 서구가 차지했습니다. 2012년만 해도 인구가 22만명대였으나, 계속 줄더니 2021년 16만명대까지 내려왔습니다. 10년간 인구감소율이 25.3%에 달합니다. 이곳은 대구의 주력 산업이었던 섬유·염색산업단지가 밀집했던 곳인데, 섬유공업이 사양길로 접어들면서 인구도 계속 줄고 주택 노후화도 심화됩니다. 지금은 이곳저곳에서 정비사업이 동시다발적으로 이뤄지고 있습니다.
평균 아파트값은 3억7,000여만원으로 최근 몇 년간은 급등한 것으로 확인됩니다. 대구 전체가 이례적인 상승장을 보였고, 재건축·재개발이 활발히 진행되면서 주거환경이 개선된 영향으로 분석됩니다.
2위는 부산 영도구로 10년간 인구가 20.8% 줄어든 것으로 나타났습니다. 영도구는 섬으로 이뤄진 구(區)로 동구, 서구, 중구와 함께 부산 원도심으로 분류되죠. 한때 조선업 덕분에 잘 나갔었습니다. 영도조선소의 터줏대감인 HJ중공업(옛 한진중공업)가 휘청거리면서 지역 경기가 침체되기 시작되기 시작합니다. 결국 주변 도시로 사람들이 빠져나가면서 인구 유출이 심화됩니다.
때문에 아파트값은 부산에서 가장 낮은 1억9,000만원 정도입니다. 시세 상승률도 주변 지역보다 훨씬 더딘 편입니다. 아무래도 공업지대가 많아 주거환경이 좋지 않고 노후화된 주택이 많은 영향 때문인 것으로 보입니다.
3위는 인천 동구로 지난 10년간 인구가 19.9% 줄어든 것으로 나타났습니다. 이곳은 인구 자체도 원체 적었지만 인구 감소세도 심했던 곳입니다. 앞전에 살펴봤듯이 낙후된 원도심이었기에 인구 유출을 막기엔 역부족이었습니다. 때문에 아파트값 상승률도 부진하고, 시세(2억8,961만원)도 낮은 편이었습니다.
4위야말로 가장 맞추기 힘든 지역일 수도 있습니다. 바로 경기도 광명시인데, 지난 10년간 인구가 35만 명에서 29만 명으로 줄어들며 17.6%나 감소한 것으로 나타났습니다. 이유는 지역 산업의 쇠퇴나 주택 노후화 때문도 아니고, 대규모 정비사업 때문입니다.
세부적으로 지역을 보면 광명1동, 광명2동, 광명7동의 인구가 많이 줄어들었는데, 이곳은 광명뉴타운 지역이고 그 중에서도 이주를 마치고 공사가 진행 중인 지역이 많습니다. 총 2만5,000가구 규모의 광명뉴타운 사업이 완료되면 인구가 반등할 것으로 전망됩니다.
뉴타운 사업에 대한 기대감 때문에 시세는 천정부지로 올랐습니다. 평균 아파트값이 약 8억9,000만원으로 5년 전 가격(약 4억3,000만원)에 비해 2배 이상 급등했습니다.
5위는 인구 감소율 17.6%를 기록한 강원도 태백시입니다. 이곳은 인구 유출이 심해지면서 인구 자체도 적어진 유형입니다. 앞서 소개했듯이 아파트값은 약 1억2,000만원으로, 석탄산업의 쇠퇴와 도시화로 인해 직격탄을 맞이하게 되면서 인구도 크게 줄고 아파트값 상승세도 꺾입니다.
6위는 외딴 섬인 경북 울릉군(-16.9%)인데, 워낙 인구도 적고 아파트도 적어 시세는 조회할 수 없었네요. 7위는 노후 공업지역이 많은 부산 사상구(-16.8%)가 차지했는데, 평균 아파트값은 약 2억3,000만원을 기록했습니다. 8위와 9위는 고령화와 도시화 때문에 몸살을 앓고 있는 전남 보성군(-16.3%)과 강진군(-16.1%)이 각각 차지했는데, 이곳 역시 아파트값 데이터를 찾을 수 없었습니다. 10위는 부산 원도심인 중구-(15.8%)로 평균 아파트값은 약 2억원으로 나타났네요.
지금까지 인구 감소 지역의 아파트값에 대해 살펴봤는데요. 지역 기반 산업의 쇠퇴하거나 주거지가 노후화되면서 인구 유출이 심화되는 경우가 많았습니다. 덩달아 집값도 주변 지역에 비해 힘을 못 쓰는 것을 확인할 수 있었습니다. 인구가 도시의 흥망성쇠 진단할 수 있는 중요한 지표라는 것을 다시 한번 알게 됐습니다.