새 정부 출발 앞두고 꿈틀대는 부동산시장
[리얼캐스트=박지혜기자] 한동안 하락세를 이어가던 서울 집값이 하락세를 멈추고 비수도권 지역들도 이전과 다른 분위기가 감지되고 있습니다. 대선 이전과 사뭇 다른 모습인데요.
오늘은 대선 이후 현 시점에서 향후 시세를 예측해 보는 시간을 가져보겠습니다. 객관적인 데이터를 통해 역대 정부 집권 초기와 비교해 어떤 공통점과 차이가 있는지 살펴 보도록 하겠습니다.
대선 이후로 숫자가 달라졌다
KB부동산에서 제공하는 주간 아파트 매매가격 증감률을 살펴보면 최근 시장의 변화를 살펴볼 수 있습니다.
지난해 주간 상황들을 보면 노랗고 붉은 색깔을 볼 수 있는데 붉을수록 변동률이 높은 것을 의미합니다. 수도권과 지방 할 것 없이 노랗고 붉다는 것은 그만큼 시장이 움직였던 것입니다.
12월 이후로는 이런 모습을 볼 수가 없었는데 최근 전국 증감률을 보면 2월 보다는 확실히 수치가 높아졌습니다. 서울 강남과 서초 등은 0.10%, 0.11% 등으로 상승률이 높아졌습니다.
서울 아파트로 검색해 보니…
실제로 포털사이트를 통해 서울 아파트 관련 뉴스를 검색해보면 ‘달라졌다’, ‘꿈틀’ 등의 헤드라인을 쉽게 볼 수 있습니다.
민간 시세조사 기관인 부동산R114의 시세와 서울부동산정보광장의 아파트매매건수 등의 데이터를 기반으로 작성된 기사들로 변화를 확인할 수 있습니다.
부동산R114에 따르면 대선 직후 한달간 용산구 아파트값은 0.38% 상승한 것으로 집계 됐으며 서울 아파트 매매건수는 작년 8월부터 7개월 연속 감소하다가 8개월째인 3월 938건으로 증가한 것으로 나타났습니다.
업계관계자들은 부동산규제완화 기대감과 정비사업 이슈가 있는 지역들을 중심으로 변화가 두드러졌다고 말하고 있습니다.
역대정부 집권 1년과 집권 기간 가격 변동률을 한눈에
2000년대 들어서 집권한 정부들의 부동산시장을 가늠해 볼 수 있는 자료를 살펴보겠습니다.
집권 1년, 집권기간 동안의 아파트 매매가격지수 변동률이 정리 된 것으로 KB부동산 월간 시계열 자료를 기준으로 작성 됐습니다.
자료를 통해 본 집권 1년 가장 변동률이 높았던 정부는 문재인 정부로 변동률은 9.6% 였습니다. 차순위는 노무현 정부로 8.74%로 나타났습니다. 가장 낮은 변동률은 이명박 정부로 0.05% 였습니다.
집권 기간 동안으로 확대 해 보면 아직 1개월 지수가 반영이 되지 않았지만 문재인 정부가 37.7% 변동률로 가장 높았습니다. 차순위는 노무현 정부로 32.77% 입니다.
가장 낮은 변동률은 박근혜 정부가 집권 4년 동안 9.88% 이었으며 이명박 정부는 15.19%를 기록했습니다.
정치와 분리할 수 없는 부동산정책
각 정부마다 집권 1년, 집권기간 기록한 변동률이 큰 차이를 보이고 있습니다.
다양한 변수들의 원인도 있겠지만 기본적으로 우리나라 부동산 정책은 정치와 분리할 수 없습니다. 대통령, 여야구도 등에 따라 부동산 정책이 바뀌고 그에 따라 시장 분위기가 바뀝니다.
親시장적인 정부라고 해도 규제를 함부로 풀지 않습니다. 집값이 크게 오르면 정부에 대한 부정적인 인식이 커지기 때문입니다.
각 정부 초기 부동산 정책은 어떤 모습이었는지 좀더 깊이 들여다 보겠습니다.
엄청난 유동성… 시장 과열을 막으려 했던 노무현정부
2003년 2월 25일 출범한 노무현 정부는 외환위기 극복 이후 부동산이 폭발적으로 성장하자, 과열을 막기 위해 규제책을 쏟아 내기 시작했습니다.
집권 3개월여 만인 5월23일 발표된 부동산가격 안정대책에서는 전매제한 부활, 1순위 자격강화 재당첨제 부활 등 청약관련 제도를 손봤고 수도권을 각종 규제의 적용을 받는 투기과열지구로 지정했습니다. 주택담보대출비율인 LTV는 기존 60%에서 50%로 강화하기도 했습니다.
물론 서민, 중산층을 위한 주택공급도 늘리는 등 규제만이 아닌 공급확대에도 적극적이었는데요.
그럼에도 불구하고 시장이 진정되지 않았고 연이어 강력한 규제를 더 내놓았습니다.
그 해 9월 대책에서는 재건축 시장을 잡기 위해 재건축 조합원지위 양도금지, 재건축 소형면적 의무비율(전체가구의 60%)을 의무화 했습니다. 이외에 1주택자의 양도세 비과세 요건도 강화했습니다.
10월에는 1세대 3주택자 양도세중과세와 함께 종합부동산세를 도입하게 됩니다. 또한 투기지역에서는 LTV를 40%로 더 강화 했습니다.
노무현 정부 5년 동안 2004년 -0.38%, 2007년 1.12% 등으로 나름대로 규제가 효과를 봤던 때도 있긴 했습니다.
심폐소생에 나선 이명박 정부
2008년 2월 25일 출범한 이명박 정부는 우여곡절이 많았던 정부였습니다.
2008년은 글로벌 금융위기가 있던 때 입니다. 150년 전통의 투자은행인 리먼 브라더스가 9월 15일 파산하며 세계 경제가 휘청거렸습니다.
이전 정부의 부동산시장 규제와 글로벌 금융위기까지 겹쳤기 때문에 이명박 정부는 죽어가던 부동산 시장을 살려야 했습니다.
이명박 정부의 초기 부동산 대책들을 살펴보면 자주 등장하는 단어가 미분양 주택입니다. 지방 미분양이라는 말을 쉽게 볼 수 있는데요. 도대체 미분양이 얼마나 있었던 걸까요?
지금은 상상이 안 되는 미분양 가구
미분양 통계 집계가 시작된 2001년부터 최근까지 미분양 물량을 볼 수 있는 그래프 입니다.
올해는 2월말 기준으로 전국 미분양 가구는 2만5,254가구로 작년 말 보다는 소폭 증가 한 모습인데요.
이명박 정부시절 미분양을 보면 무려 16만5,599가구가 있던 것을 알 수 있습니다. 이명박 정부 출범 직전해인 2007년 말 11만가구 가량 됐던 미분양 가구는 출범 이후 더 증가한 것을 알 수 있습니다. 이전 정부의 규제로 시장이 위축된데다 글로벌 금융위기까지 더해지며 엄청난 미분양이 적체 된 것입니다.
당시 사라져 지금은 이름을 볼 수 없는 건설사도 있으며 당시 법정관리까지 갔다가 기사회생 한 건설사들도 있을 만큼 이명박 정부의 부동산시장은 어려움이 있었습니다.
기대에 비해 효과는? 글쎄..
초기 10만가구가 넘던 미분양 가구수는 집권 말기 절반 이하로 줄며 나름대로 미분양 관련 정책은 효과를 본 이명박 정부는 다른 규제들로 풀었습니다.
투기과열지구를 강남3구만 남겨두고 제외 했고 재건축 관련 규제도 일부 완화 했습니다.
하지만 기대만큼 효과는 크지 않았습니다.
직전 정부에 이어 부동산 경기 회복에 적극적으로 나선 박근혜 정부
2013년 2월 25일 출범한 박근혜 정부는 이명박 정부의 집권 초기처럼 부동산 시장을 살리는데 주력합니다.
4월 첫 등장한 박근혜 정부 첫 부동산 정책은 도시 외곽의 대규모 택지지정 없이 주택을 공급하겠다고 해서 주목을 받았는데요. 이는 기존 주택의 거래를 활성화 해서 시장을 살리겠다는 의지로 볼 수 있습니다. 기존 미분양도 제대로 소진 못하고 있는 상황에서 추가 공급은 좋지 않다는 것인데요.
하지만 적체돼 있던 미분양은 생각만큼 줄지 않았습니다. 대신에 주택구입을 위한 금융지원을 확대하면서 ‘빚내서 집사라’는 것이냐는 비판을 받기도 했었습니다.
집권 초기는 규제 보다는 완화에 집중했다는 것을 확인할 수 있습니다. 집권 1년 매매가격지수 상승률은 1.22%로 기대 만큼 효과를 보지 못했습니다.
누가 이기나 해보자…집값은 반드시 잡겠다는 문재인 정부
문재인 정부의 부동산 정책은 한마디로 ‘규제’로 정의할 수 있습니다.
박근혜 정부도 집권 후기에는 대출규제 등 규제카드를 꺼내면서 시장 안정화에 나섰지만 문재인 정부는 집권 초기부터 많은 규제를 쏟아 냈습니다.
집권 1개월 만인 2017년 6월 19일 발표한 부동산시장 안정대책은 조정대상지역 추가 지정, LTV 및 DTI 등을 조정지역 내에서 10%씩 더 강화 했습니다. 재건축 규제도 강화해 조합원은 1주택만 분양 받도록 했습니다.
8월 추가 대책을 통해 재개발 조합원도 지위를 양도할 수 없게 했고 양도세중과, 분양권 양도세 50% 적용 등 연말까지 연이은 부동산 대책을 발표했습니다.
그럼에도 불구하고 집권 1년 매매가격지수 변동률은 9.6%를 기록, 이전 정부들보다 높은 변동률을 기록했습니다.
잘 못된 규제는 바꾼다는 새 정부
지난 3월 대선과 함께 인수위원회가 활동하고 있습니다.
특히 윤석열 당선인이 공약을 통해 기존 부동산시장은 제도의 문제가 있어 이를 해결하겠다고 했었는데요.
대표적인 것들이 LTV 개편, 양도세 중과세 배제, 공시가격, 재건축 관련 규제들인데요. 이외에도 공시가격 과거 수준 환원, 임대차3법, 임대주택사업자 관련 내용들입니다.
현재 시장은 이를 규제 완화로 받아들이고 있습니다. 그렇다 보니 하락세가 이어졌던 지역들이 상승 전환하는 상황이 나오고 있는데요.
지나친 기대감은 독이 될 수 있습니다. 새 정부도 집값이 급등하는 것을 원치 않습니다. 집값 급등은 오히려 시장을 불안정하게 만들기 때문에 새 정부에 대한 부정적인 면이 부각될 수 있습니다. 규제 완화가 기약 없이 미뤄질 수 있다는 이야기 입니다.
한쪽에서는 집값 하락을 이야기 하기도 합니다.
그 동안 집값이 많이 올랐고 금리도 점진적으로 인상되기 때문에 결국 고점을 기록했던 집값이 하락 전환할 것이라는 겁니다.
0%대 초저금리는 집을 사는데 도움이 된 것은 맞습니다. 하지만 금리가 높았다고 집을 구입하지 않았고, 실제로 집값은 안올랐을까요?
현재보다 2~3배 높은 금리 시절도 있었다
2000년대 기준금리의 변동 추이를 나타낸 그래프입니다. 지난 4월14일 기준금리는 1.50%로 인상 됐는데요.
과거엔 현재보다 몇 배 높은 기준금리 시절도 있었습니다. 그럼에도 불구하고 집값은 하락보다는 상승했던 때가 더 많았습니다.
부동산시장은 금리 이외에 다양한 변수들이 있습니다. 당장, 부동산 정책만해도 세부 내용에 따라 금리 이상의 영향을 끼칠 수 있는 것과 그렇지 않은 것들이 있다는 사실을 알아야 합니다.
새 정부 초기도 일단 상승 무게... 지나친 낙관은 금물
새 정부가 들어설 땐 이전 정부의 부동산 시장이 어땠는지를 주목해야 합니다. 그에 따라 초반 분위기가 달라지는데요.
규제가 심한 경우 풀고, 시장이 과열됐다면 규제하는 것이 반복 돼 왔습니다.
다만 규제에도 불구하고 돌이켜 보면 집값이 오른 때가 더 많았습니다. 이전 정부의 집권 기간 동안을 살펴보면 쉽게 이해가 됩니다.
새 정부도 일단 이전 정부가 규제 중심의 정책을 폈기 때문에 푼다고 봐야 합니다. 다만 이에 대한 기대에 단기간에 가격이 급등하는 곳들이 나오면 속도 조절에 나설 수 밖에 없고, 당초 공약에서 다뤘던 내용과 다른 방향으로 정책이 바뀔 수도 있습니다.
이전 정부들 사례를 통해 볼 때 새 정부도 상승 가능성이 높아 보입니다.
상승이 얼마나 이어질지, 상승 후 정부는 어떤 대안으로 시장을 안정화 시킬지 등을 지켜보는 것도 재미 있을 듯 합니다. 특히 역대 정부와 비교해 본다면 재미는 배가 될 것으로 보입니다.
어느 때 보다 냉정함이 필요한 때임을 명심해야 할 것입니다.