재건축 사업의 암초...안전진단 완화 실현될까
그동안 각종 부동산 규제로 인해 잠잠했던 재건축 시장이 활기를 찾을 것으로 전망됩니다. 윤석열 대통령 민간 주도의 주택 공급을 활성화하고, 안전진단, 재건축 초과이익환수제 등 재건축과 관련된 규제들을 완화할 것을 약속했는데요. 오늘 리얼캐스트에서는 재건축 사업의 첫 관문이자 가장 큰 걸림돌로 여겨지는 ‘안전진단’ 완화에 대해 집중적으로 알아보겠습니다.
재건축의 첫 관문, ‘안전진단’
안전진단이란 재건축 사업을 진행하기 전, 건물의 구조 안전을 검사해 재건축이 필요한 단지인지 확인하는 절차입니다. 지자체가 현장에서 육안으로 진행하는 예비안전진단을 통과하면, 기술사가 정밀 검증을 거쳐 노후도의 등급을 매기는 정밀안전진단을 실시하는데요.
여기서 A~C등급을 받을 경우 재건축 사업을 진행할 수 없고, D등급과 E등급을 받아야만 재건축이 가능합니다. E등급은 최하 등급으로 바로 재건축에 돌입할 수 있지만, D등급은 조건부 재건축이기 때문에 정부가 지정한 기관에서 2차 안전진단을 받고, 해당 안전진단에서 55점 이하를 획득해야 재건축을 진행할 수 있습니다.
아이러니한 기준…재건축 탈락 단지 속출
많은 재건축 사업지가 탈락의 고배를 마시는 단계는 바로 안전진단입니다. 특히 2차 안전진단 적정성 검토는 2018년 3월, 문재인 정부에서 안전진단 규제를 강화하기 위한 명목으로 도입된 제도인데요. 이 때 건물의 내구성 등을 평가하는 구조 안정성 비중이 기존 20%에서 50%까지 늘어나면서 안전진단을 탈락하는 단지가 대폭 늘어났습니다. 현재 적정성 검토 평가 항목은 ▲구조안전성(50%), ▲주거환경(15%), ▲건축마감 및 설비노후도(25%), ▲비용분석(10%)로 이루어져 있습니다.
결국 현재 적정성 검토 기준에 부합하려면 구조 안전성에서 높은 점수를 받아야 하는데요. 실제로 아파트에서 녹물이 나오거나 주차 문제가 발생하는 등 주거 환경이 좋지 않더라도, 건물 콘크리트가 무너질 정도가 아니라면 사실상 재건축 사업을 진행할 수 없는 상황입니다.
이에 윤석열 대통령은 적정성 검토 평가 항목의 비중을 개편하는 개선안을 제시했습니다. 구조안정성의 평가 비중은 50%에서 30%까지 낮추고 건축마감 및 설비 노후도, 주거환경 등의 비중은 30%까지 상향하며 합리적인 재건축 사업이 이뤄질 수 있도록 규제를 완화한 것입니다.
적정성 검토 비율 조정=재건축 수혜 단지 多
이처럼 적정성 검토 비율이 조정된다면, 안전진단을 통과해 재건축 사업을 진행할 수 있는 단지는 유의미하게 늘어날 것으로 전망되는데요. 가령 서울 양천구에 위치한 ‘목동신시가지 9단지’는현행 적정성 검토에서 총점 58.5점으로 C등급 판정을 받아 안전진단에서 최종 탈락했지만, 새 정부가 제시한 새 기준을 적용하면 52.85점을 획득해 재건축 사업이 가능해집니다.
서울 송파구에 위치한 ‘올림픽선수촌’의 경우에도 현재 기준으로는 1차 정밀안전진단에서 60점을 받아 재건축을 실시할 수 없는데요. 개선된 기준을 적용하면 52.55점을 획득해 사업 진행이 가능하죠. 즉 안전진단 평가 항목의 비중치만 조율된다면 재건축 사업에 도전하는 단지가 늘어날 것은 분명해 보입니다. 또한 안전진단 완화는 별도의 입법 없이 정부의 의지만으로 충분히 조정할 수 있기 때문에 수요자의 기대가 더욱 높아지고 있는 상황이고요.
실제로 대선 이후 재건축에 대한 기대감이 커지면서 재건축 예정 단지가 밀집한 서울 일부 지역에서 정밀안전진단 준비를 본격화하는 움직임이 나타나고 있는데요. 최근 4단지를 마지막으로 7개 단지 모두 예비안전진단을 통과한 도봉구 ‘창동주공’ 단지들은 정밀안전진단 모금을 진행하고 있으며, 이 외에도 중계동에 위치한 ‘중계그린’, 중계무지개’ 등의 단지들도 예비안전진단을 통과한 후 정밀안전진단 모금을 진행하고 있습니다.
하지만 재건축 규제 완화를 약속했던 새 정부는 다소 신중한 스탠스를 취하는 모습을 보이고 있는데요. 당초 정부는 30년 이상 공동주택에 2차 정밀안전진단을 면제하는 공약도 선보였지만, 재건축이 과열될 것을 우려해 사실상 공약을 폐기하기도 했습니다. 또한 4월 말로 예정됐던 부동산 종합 대책 발표 시기도 새 정부 취임 이후로 연기하기도 했죠.
새 정부가 재건축 규제 완화를 공약으로 내세운 만큼, 한동안 부동산 시장에서 재건축에 대한 열기는 뜨거워질 것으로 전망됩니다. 과연 정부는 재건축 규제 완화를 이행하여 서울의 노후 단지들이 새롭게 태어날 수 있을까요?