강남구 생활권별 대장주는 어디?
오늘은 ‘슬기로운 서울생활’ 강남구편 2부입니다. 생활권별 대장주를 찾을 차례인데요. 오피스텔과 빌라 등은 일단 빼두고 아파트만 다루겠습니다. 네임밸류 와 미래가치 등을 종합적으로 고려해서 120% 주관적으로 골라보도록 하겠습니다.
역삼∙논현 생활권 : 역삼푸르지오
역삼∙논현 생활권에서는 선릉역과 한티역 사이 구간을 확인해야 합니다. 여기는 2000년대 초반에 재건축을 통해 공급된 아파트들이 모여서 타운을 형성하고 있습니다.
대장주라고 딱 잘라 말하기는 애매하지만 굳이 꼽자면 현재는 역삼푸르지오를 으뜸으로 삼아야 하겠습니다. 2006년에 입주한 700여세대 규모 단지입니다. 전용 84㎡가 지난해 9월에 27억 3천만원으로 실거래 된 바 있습니다.
쟁쟁한 단지들 가운데 굳이 역삼푸르지오를 으뜸으로 삼은 이유는 대표성입니다. 역삼아이파크는 대형 위주라서 단순 비교가 어렵고, 반대로 역삼래미안은 1,000세대가 넘는 대단지이지만 소형아파트 위주입니다.
비슷한 조건으로는 840세대의 역삼e편한세상이 있습니다만 전용 84㎡ 실거래 기록이 역삼푸르지오보다 낮았습니다. 이외에도 테헤란 아이파크, 역삼자이, 래미안그레이튼 3차 등 내로라 하는 단지들이 많습니다만 500세대가 안되므로 일단 배제했습니다.
물론 대장주는 곧 바뀔 예정입니다. 올해 4월에 개나리4차 아파트를 재건축한 강남 센트럴 아이파크가 입주했는데요. 실거래 기록은 없으나 현재 전용 84㎡ 매물 호가가 최고 34억원까지 나오고 있습니다. 총 499세대입니다만 연식이 압도적이니 바로 대장주 자리를 거머쥐겠네요.
압구정∙청담 생활권 : 압구정현대
다음은 압구정∙청담 생활권입니다. 압구정현대와 미성, 한양이 있습니다. 한강변을 따라 동쪽으로는 청담자이, 청담래미안로이뷰 등 아파트가 있고, 청담삼익재건축이 진행되고 있습니다. 국내 최고가 아파트로 이름을 올렸던 더펜트하우스청담 같은 곳도 있긴 한데 이런 데는 대장주로 보기 어려우니 배제했습니다.
이론의 여지 없이 압구정 대장주는 압구정현대입니다. 정관계에 재계 유력인사들이 수두룩하게 모여 살고 있는 곳이죠. 대한민국 아파트의 상징이자 대한민국 대장주라고 해도 별 반론은 없을 겁니다. 올해 1월 1∙2차 단지 전용 196㎡가 80억원에 팔린 바 있습니다.
여기는 신통기획이 절찬리 추진되고 있습니다. 압구정 현대를 중심으로 대림빌라트까지 합세한 3구역이 제일 먼저 신통기획에 올라탄 이후, 1∙2∙4∙5구역이 잇따라 신속통합기획 참여를 신청했습니다. 조합 설립을 못한 6구역은 아직 준비중이고요.
서울시는 최근 2∙3∙4∙5구역에 신통기획을 진행할 예정이고, 1구역은 적용을 검토중이라고 발표한 바 있습니다. 현황조사와 건축기획설계 용역을 발주한 상태인데, 내년 상반기면 밑그림이 나올 것으로 예상되고 있습니다. 35층 룰도 사라질 예정이라고 하는데 어떤 마천루가 들어설 지 벌써 기대되는군요.
삼성 생활권 : 래미안라클래시
삼성동에도 비싼 단지가 많습니다. 코엑스 인근으로는 아파트가 별로 없는 편이지만 학동로 인근으로 아파트들이 산재해 있습니다. 아이파크삼성, 삼성센트럴아이파크, 삼성힐스테이트 등의 아파트들이 존재감을 과시하는 지역입니다.
최근 급부상한 단지는 단연 래미안라클래시입니다. 2021년 입주한 신축단지로, 전용 84㎡ 시세는 최고 35억 수준으로 책정되었습니다. 인접한 삼성센트럴아이파크보다 약간 높은 수준입니다.
물론 가장 비싼 단지를 꼽으라면 아이파크삼성입니다. 전용 145㎡ 이상의 대형으로만 구성된 단지입니다. 전용 203㎡ B타입 시세가 최고 80억원으로 책정되었는데, 현재 전용 269㎡ 타입 호가가 166억까지 나왔습니다. 굉장하네요.
아이파크삼성 곁으로 홍실아파트재건축이 착공에 들어갔는데요. 여기는 1:1 재건축을 진행해서 일반분양이 없습니다. 총 419세대로 DL이앤씨가 시공을 맡아 아크로 브랜드를 붙일 예정입니다.
대치∙도곡 생활권 : 래미안 대치팰리스 1단지
대치∙도곡 생활권의 대장주는 현재 래미안 대치팰리스 1단지입니다. 은마아파트 재건축이 실현된다면 물론 얘기가 달라지겠으나 아직 갈길이 멀죠. 신축은 지난해 입주한 르엘대치가 있으나 규모가 273세대로 다소 적습니다.
래미안대치팰리스는 2015년 입주해 상대적으로 신축이고, 1,278세대의 대단지이니 대장주에 어울린다고 하겠습니다. 지난 4월 전용 84㎡가 최고 33억원에 실거래가 성사됐고, 같은 시기 전용 114㎡가 48억 8천만원에 실거래 됐습니다.
대치동에는 강남 재건축 시장의 성배, 은마아파트가 있는데요. 정권 교체로 재건축 희망이 부풀고 있는 것으로 보입니다. 은마아파트 재건축 추진위는 지난 3월 새 추진위원장을 선출하고 정비계획안 심의에 재도전 한 것으로 알려졌습니다. 여기에 은마와 함께 우선미(우성, 선경, 미도) 재건축도 활기를 띠고 있다는 소식입니다.
개포∙일원 생활권 : 디에이치자이개포
천지개벽중인 개포에서는 디에이치자이개포가 같은 브랜드의 디에이치아너힐즈를 근소하게 앞서고 있습니다. 1,996세대의 매머드급 대단지에, 지난해 입주한 번쩍번쩍한 신축 단지입니다. 실거래데이터가 충분히 쌓이진 않았지만 부동산뱅크 시세 기준 전용 84㎡ 최고 33억원입니다. 이외에도 래미안블래스티지, 래미안개포루체하임 등 신축 단지들이 존재감을 발휘하고 있습니다.
재건축도 한창인데요. 개포주공 4단지는 착공에 들어갔고 내년에는 3천여세대 규모의 아파트, 개포프레지던스자이로 탈바꿈할 예정입니다. 개포주공 1단지 재건축은 내후년 입주가 예정되어 있습니다. 총 6,700여 세대의 디에이치 퍼스티어 아이파크입니다. 이외에 5단지와 6∙7단지도 지난해 초를 전후해서 조합설립인가를 받고 사업을 추진하고 있습니다.
수서∙세곡 생활권 : 상록수아파트
수서∙세곡 생활권은 대모산을 기준으로 총 3개 정도의 세부 생활권이 나뉘는데요. 아무래도 3호선이 지나가는 일원역 일대 시세가 가장 높습니다. 1993년 입주한 상록수아파트 전용 84㎡가 지난해 6월 24억원으로 실거래 됐습니다.
수서역 인근에서는 강남한양수자인과 래미안포레가 전용 84㎡ 기준 최고 18억원 정도의 시세를 형성하고 있습니다. 규모도 크고, 상대적으로 신축인 가운데 수서역세권지구 개발로 평가가 높아지고 있는 듯 합니다.