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거래량 증가한 주거형 오피스텔, 꼼꼼히 따져볼 키워드

기자명 이시우
  • 일반
  • 입력 2022.06.15 10:18
  • 수정 2022.06.30 09:13

‘똘똘한’ 부동산을 찾아라…신중해진 수요자들

[리얼캐스트=이시우기자] 지난 해 전국 부동산 중개업소 개업 건수가 1만6806건으로 2013년(1만5,816건) 이후 8년만에 가장 낮았던 것으로 나타났습니다.

이는 주택 등 부동산거래의 감소와 연관 될 수 있는데요. 부동산 거래가 감소하니 중개업소 개업도 기약이 없이 미뤄질 수밖에 없습니다. 

올해도 거래시장은 두드러진 회복을 보이지 않는 모습입니다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 전국 주택매매거래량은 5만8407건으로 3월(5만3461건) 대비 9.3% 증가했으나 전년 동기(9만3068건)에 비해 37.2% 감소한 수준입니다. 

이 같은 거래상황은 대출, 세금 등 여러 규제들의 시행과 무관하지 않습니다. 소비자들은 이전보다 더 꼼꼼하게 따져보고 결정하기 때문에 눈에 띄게 거래가 늘지 않는 모습입니다.

오피스텔 시장은 온기?… 증가세로 돌아선 거래량

이처럼 꼼꼼해진 수요자들은 ‘똘똘하다’는 표현이 적합한 부동산을 찾는데 집중하고 있습니다. 

수요자들은 최근 몇 년간 가격이 치솟은 아파트 대체 상품으로 오피스텔을 선택했습니다. 가격측면은 물론 상품적 측면도 변화를 거듭하며 수요자들의 관심을 받았습니다. 

오피스텔 거래시장은 올해 1월 전국적으로 1만4,932건이 거래 됐습니다. 2월에는 1만655건으로 감소했지만 3월(1만805건)과 4월(1만1019건) 연속 증가하며 조금씩 온기가 돌기 시작했습니다. 

분양시장의 경우 올 해도 잘 될 곳은 잘 되고 있습니다. 지난 4월 경기 화성시 병점동에서 분양한 병점역 서해 스카이팰리스 1단지는 90실 모집에 1만1,195명이 몰리며 평균 124.38대 1 경쟁률을 기록했습니다. 

다만 올 해부터 오피스텔에도 중도금대출과 잔금대출에 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되면서 청약 미달되는 현장들도 볼 수 있는데요. 그만큼 소비자들도 신중해졌다는 것을 알 수 있습니다.

이처럼 예측이 쉽지 않은 분위기 속에서 수요자들이 오피스텔을 선택하는데 따져봐야 할 주요 키워드는 무엇인지 리얼캐스트에서 정리해 봤습니다.

“수요는 많은데 공급이~” 키워드 1) 공급

가격과 분양 등에서 진입장벽이 높아진 아파트를 대신해 오피스텔을 찾는 수요는 늘었지만 오피스텔은 오히려 공급이 줄어드는 모습입니다. 어느 정도 희소성도 생겨나는 셈입니다. 

부동산R114에 따르면 올해 오피스텔 입주물량은 5만674실로 집계 됐습니다. 2021년(7만231실) 대비 27.8% 감소한 수준입니다. 2023년 이후로는 더 줄어들 것으로 전망되고 있습니다.

분양의 경우 2021년엔 5만6,724실로 2020년(4만9,411실)보다 증가했으나 올해는 업계에 따르면 3만7,000실 안팎이 분양할 것으로 전망 돼 갈수록 분양물량도 줄어드는 것으로 집계 됐습니다. 

부동산에 있어서 공급량은 부동산의 가치를 가늠하는데 중요한 요소입니다. 공급이 수요보다 많으면 그만큼 가격이 하락하게 되며 공급이 적으면 그만큼 가치는 상승합니다. 

지역에 따라 차이는 있겠지만 수요자들의 관심에 비해 공급이 많지 않은 것을 알 수 있습니다.

새 정부의 규제 완화 기대… 키워드 2) 세금

새 정부가 출범하며 부동산 시장은 규제 완화에 대한 기대감도 커지고 있습니다. 특히 오피스텔 관련 규제 완화도 기대되는데요.

아직 구체적 범위 등이 확정된 것은 아니나 오피스텔, 빌라 등 소형 주거시설을 보유세 기준이 되는 주택 수에서 제외될 것으로 보입니다. 

4월 오피스텔 거래시장은 정부가 이를 검토하고 있다는 사실이 알려지면서 3월에 이어 소폭 증가한 것으로 분석됩니다. 

세부담이 줄어들면 주택임대사업자 등록도 확대될 전망입니다. 본래 업무용 오피스텔은 종부세 대상이 아니며 주거용으로 사용될 경우엔 종부세 대상 이었습니다. 때문에 주택임대사업자들이 오피스텔 보유를 주저하기도 했는데요. 정부가 검토 안 대로 시행 할 경우 오피스텔을 찾는 수요는 더욱 증가할 전망입니다.

다만 모든 오피스텔이 배제 대상이 될 것으로 보이지 않으며 전용면적 84㎡ 이하 오피스텔로 한정할 것으로 예상됩니다. 

안정적 수익… 키워드 3) 배후수요

모든 주거용 부동산은 배후수요가 중요합니다. 이들 수요는 직장, 학교, 환경(공원, 녹지 등), 투자 등 각자의 목적을 가지고 부동산을 보유합니다. 

오피스텔은 수익형 부동산을 대표하는 상품이기도 하지만 최근에는 아파트 못지 않은 구조와 상품성을 갖춰 실거주 용으로도 선택하는 수요자들도 늘고 있습니다.

업무지구 또는 업무시설이 가까운 곳, 초•중•고교 및 학원가 등이 가까운 곳, 공원이나 자연경관이 좋은 곳, 역세권 또는 주변개발이 이뤄지는 곳 등 다양한 수요자들이 관심을 가질 만한 곳이면 안정적인 임대 수익은 물론 시세 상승도 기대할 수 있습니다.

오피스텔 옥석 가리기… 미래가치 선점해야

오피스텔을 선택하는데 있어서 꼼꼼하게 봐야 할 3가지 키워드를 살펴봤습니다. 장점은 많은 오피스텔은 그만큼 보유가치가 높을 수밖에 없습니다.

경기 화성시 병점복합타운에서는 ‘병점역 서영 더엘’ 오피스텔이 분양에 나서 눈길을 끌고 있습니다.

병점역 서영 더엘이 들어서는 병점복합타운은 계획인구 3,198명을 수용하는 도시개발 사업으로 오피스텔을 비롯해 아파트(주상복합 포함), 생활형숙박시설, 상업시설, 공원 등이 들어섭니다. 

현재 화성시는 경부선을 중심으로 동쪽은 동탄1,2신도시 개발이 이뤄진 상태로 병점복합타운을 기점으로 화성태안3지구, 안녕2지구 등 개발의 축이 서쪽으로 확대되고 있습니다. 

병점역 서영 더엘은 전용면적 84㎡, 총 180실 규모며 4베이 판상형 구조로 3룸, 안방 드레스룸, 팬트리 등 아파트와 동일하게 설계돼 눈길을 끌고 있습니다. 일부 타입은 최상층 다락, 테라스 등의 특화 설계도 적용됩니다. 

병점역과 도보 3분 거리인 역세권인데다 대형 체육시설인 유앤아이 센터가 가깝고 홈플러스를 비롯해 단지 인근 조성되는 로데오거리 내에 편의시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다. 특히 중도금 무이자 조건에 분양 하는 만큼 향후 금리인상으로 인한 부담도 덜 수 있습니다. 

업계 관계자는 “수요자들의 눈높이가 높아진 만큼 입지, 상품 등 여러 요소들에서 장점을 갖춘 오피스텔 이라면 준공 후에도 든든한 수요로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것”이라고 말했습니다. 

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