[리얼캐스트=한민숙 기자] /편집자주/ 부동산 시장이 심상치가 않습니다. 거래량이 감소하며 부동산 시장이 침체 국면에 접어드는 양상인데요. 그럼에도 불구하고 올해 꼭 주목해야 할 곳을 박성혜 플랩자산연구소 대표를 만나 들어봤습니다.
Q. 하락장에도 집값이 떨어지지 않을 아파트가 있다고요?
A. 서울은 초역세권 혹은 역세권에 6억 이하, 대단지 아파트를 주목해야 합니다. 지금 서울 아파트 평균 가격이 거의 13억에 근접하고 있어 6억 이하 아파트를 찾는 게 어렵지만 그래도 역세권에 대규모 단지의 6억이 아파트가 있습니다.
이런 곳은 전세가율도 꽤 높고요. 언제나 전세수요가 풍부하고 하락기가 왔을 때에도 버틸 수 있는 힘이 강합니다. 또한 보금자리대출이라든지 정책자금 대출을 활용하실 수 있어 적은 금액으로도 내 집 마련할 수가 있습니다.
대표적으로 서울 동쪽의 번동 1단지입니다. 동북선이 2025년 경에 개통할 예정으로 동북선을 끼고 있는 역세권 아파트입니다.
또한 신내동 신내 6단지도 주목해야 하는데 이곳은 6호선 봉화산역을 끼고 있는 대단지에 학교 등 인프라가 굉장히 잘 형성되어 있어서 전세수요도 많은 곳입니다.
마지막으로 서쪽으로 방화5단지인데요. 대규모 역세권 단지로 신혼부부 수요가 굉장히 많은 곳입니다. 그리고 공항, 마곡을 비롯해 여의도, 강남 등 접근성이 좋아 전세수요도 많은 곳으로 2008년 하락기 때도 꽤 선방했던 곳입니다.
그리고 기축 아파트 외에도 재개발을 활용해서 집을 마련할 수 있는데요. 서울에서 관리처분인가까지 받았는데 심지어 이주철거가 예정된 곳 중에 초기 투자 금액이 4억대에서 6억대 정도인 곳이 있습니다. 실례로 갈현1구역, 동선2구역 관리처분인가를 받았고 이주를 앞두고 있는 구역입니다.
Q. 올 하반기 주목해야 할 경기도 지역은?
A. 하반기에는 고양시 원당 그리고 능곡뉴타운을 주목해야 합니다. 원당은 3호선 원당역을 끼고 있는데요. 향후 교통망 개선과 함께 새 아파트가 들어오게 되면 원래 원당의 입지적 가치가 빛을 볼 것이라 생각이 됩니다.
더욱 중요한 것은 아직 저평가 돼 있다는 겁니다. 지난 7월 12일에 원당뉴타운에서 첫 분양이 있는데요. 롯데캐슬로 지어지는 원당4구역으로 59㎡ 기준 분양가가 5억7천~5억8천만원 정도였습니다. 이는 주변 15년차된 기축 아파트보다 저렴한 분양가입니다. 원당4구역을 시작으로 원당1구역은 이주 중이고 원당2구역은 사업시행인가를 준비하고 있습니다. 원당6구역과 7구역은 공공재개발 후보지로 선정이 됐습니다.
원당뉴타운은 원당역에서 3호선을 타고 두 정거장이면 GTX-A역사인 대곡역까지 닿을 수가 있고요. 고양선이 고양시청역까지 신설될 예정이어서 교통 인프라 그리고 주거지로서 신축 주거벨트가 들어올 예정입니다.
또 다른 곳은 고양시 능곡뉴타운입니다. 이곳은 두 개 단지가 올해에 입주 예정이고요. 2구역과 5구역은 사업시행인가를 받았습니다. 그리고 6구역은 사업시행인가를 준비하고 있습니다. 대규모 주거벨트가 형성될 예정이죠.
교통망이 좋은데 능곡뉴타운은 능곡역을 끼고 있고 한 정거장 거리인 행신역은 KTX를 이용해서 강릉까지 2시간 반, 부산까지 3시간 만에 닿을 수 있습니다.
또한 능곡역은 경의중앙선이 지나고 있는데 올해 하반기에 주목해야 하는 이유가 서해선 때문입니다. 서해선이 내년 상반기에 개통할 예정으로 능곡역에서 한강을 건너서 한 정거장 지나가게 된다면 바로 김포공항역입니다. 때문에 다중 역사인 김포공항역을 통해 5호선, 9호선, 공항철도를 쉽게 이용할 수 있어 마곡과 여의도, 강남 등으로 쉽게 접근할 수 있습니다. 그리고 무엇보다도 GTX-A 역사인 대곡역을 한 정거장만에 이용하실 수가 있어서 서울 강남권으로 굉장히 빠르게 접근할 수 있습니다.
가장 중요한 포인트는 7월 4일부터 능곡과 원당의 토지거래허가구역이 해제가 된다는 겁니다. 이곳은 2020년 6월부터 2022년 7월 3일까지 2년 동안 능곡과 원당이 토지거래허가구역으로 묶여 있었는데요. 그래서 부동산 상승장에서 원당과 능곡뉴타운은 프리미엄이 굉장히 정체되어 있었습니다. 이에 7월 4일부로 그 가치를 제대로 평가 받을 거라고 생각됩니다.
고양시에서 주목해야할 또 다른 곳은 경의중앙선 라인입니다. 이곳은 서해선과 겹치는 곳으로 곡산, 백마, 풍산, 일산 라인을 눈여겨봐야 합니다. 현재 경의중앙선에 더해 서해선이 내년 상반기에 같이 동시 개통하면 기존 3호선 중심의 일산신도시 입지 가치가 이 서해선 라인 쪽으로 이동할 것으로 여겨집니다.
Q. 인천에서 주목해야 할 곳은?
A. 인천지역은 올해 2022년, 2023년 특히 입주 물량이 많습니다. 이 여파는 2024년 2025년까지 이어질 것으로 보이는데요. 이유는 구도심 개발 때문입니다. 부평구와 미추홀구, 남동구 그리고 계양구, 동구, 중구까지 구도심에서 진행이 되고 있는 정비사업이 굉장히 많아 정비사업 예정지까지 합하면 거의 200여 곳이 될 정도로 도심지 재생사업이 활발하게 진행 중입니다.
때문에 많은 분들이 인천을 투자로 들어가기가 굉장히 부담스러울 수 있는데요. 실제로 시장에서는 이런 정비사업 때문에 프리미엄이 낮아지고 있습니다.
이것이 오히려 기회가 될 수 있다고 생각합니다. 동구나 미추홀구 등에서 6월 달에 입주하는 신축 아파트인데 1억이 있으면 입주할 수 있는 단지가 있기 때문입니다. 이 외에도 이주, 철거가 진행되고 있는데 초기 투자 금액이 1억 초반인 곳들도 있습니다. 실제로 동구 송림6구역은 25평의 아파트를 받는데 총 매매가가 2억6천만원 가량입니다.
이 외에 부평구에서도 1억대로 분양까지 완료한 아파트를 매수할 수 있는 곳이 있습니다. 중앙하이츠 프리미어인데요. 이 아파트는 입주가 얼마 남지 않았는데 프리미엄이 7천만원에서 1억 정도로 형성이 되었기 때문에 초기 투자금을 1억대로 곧 입주하는 신축 아파트를 마련할 수 있습니다.