‘슬기로운 서울생활‘ 용산구 개발호재 편입니다. 최근 서울시가 용산정비창 개발 마스터플랜을 공개하면서 용산구가 큰 주목을 받고 있죠. 신분당선부터 용산정비창 개발까지 용산구의 개발호재들을 낱낱이 확인해보도록 하겠습니다.
신분당선 북부연장, GTX 등 풍부한 교통호재
용산구를 대표하는 교통호재가 바로 신분당선 북부연장 사업입니다. 강남역에서 끝나는 신분당선을 용산역까지 총 7.8km 연장하는 사업인데요. 최근 신사-강남구간이 조기개통해서 큰 관심을 받은 바 있습니다. 이 노선은 향후 서울역과 삼송까지 연결할 계획이고, 여기에 더해서 킨텍스까지 끌고 가는 구상도 있습니다.
다만 신사 이후 다음 스텝이 될 용산-신사 구간 개통은 제법 시간이 걸릴 전망입니다. 용산미군기지 부지를 아직 30% 정도밖에 돌려받지 못한 상황이라 사업을 진행하기 곤란하거든요. 2027년 이후 개통을 목표로 사업이 추진될 계획입니다.
서울역에서 삼성역을 단번에 연결하는 GTX-A 사업도 있습니다. 용산구에서는 서울역에 가까운 청파동과 후암동 일대 생활권이 직접적인 수혜를 보게 되겠네요. 서울역을 기준으로 보면 운정역까지는 2024년 6월이면 개통될 전망이고, 2025년이면 동탄까지 뚫립니다. 다만 삼성역은 영동대로 지하공간 복합개발도 해야 되고 해서 2028년이나 되어야 정차하게 될 것으로 보입니다.
용산역에도 GTX 사업이 추진되고 있습니다. GTX-B 노선인데요. 서쪽으로는 인천 송도국제도시, 동쪽으로는 남양주 마석까지 연결됩니다. GTX 더블 역세권인만큼 지역 개발도 더 탄력을 받게 되겠네요. 이외에 신안산선 복선전철 2단계 사업도 있습니다. 여의도까지 올라올 신안산선을 서울역까지 끌어오는 사업인데요. 시흥, 광명, 안산 접근성을 크게 늘려주는 호재라고 하겠습니다.
청파원효 생활권 - 청파2구역 재개발 신통기획 선정 등
청파∙원효 생활권 최신 뉴스는 청파2구역 재개발입니다. 지난해 말에 1차 신통기획 후보지 21곳 중 하나로 선정된 사업이죠. 입지가 좋은데다 면적도 8만㎡를 넘고, 게다가 인접한 마포구 공덕동 A구역과의 시너지가 상당할 것으로 예상되어 함께 주목을 받고 있습니다. 내년 상반기 중에 정비구역 지정절차를 진행할 예정입니다.
청파1구역 재개발도 윤곽이 드러났습니다. 총 3만 2천여㎡ 면적에 696가구의 아파트를 세울 계획입니다. 현재 추진위 단계인데, 연접한 청파2구역이 속도를 내고 있어서 함께 탄력을 받고 있습니다.
재건축 사업도 한창입니다. 용산의 진주라고 불리는 산호아파트 재건축은 2017년에 조합설립에 성공해서 사업을 진행하고 있고, 인접한 풍전아파트도 조합을 설립하고 소규모 재건축을 진행하고 있습니다.
효창공원앞역 인근에는 공공주택복합사업 8차 사업지로 지정된 구역도 있죠. 구역을 고밀개발해서 총 2,483가구를 공급할 계획입니다. 함께 지정된 11개 사업 중에서도 가장 공급규모가 큰 사업입니다.
이촌한강 생활권 – 용산정비창 마스터플랜 발표
이촌한강생활권에는 용산정비창 사업이 있습니다. 서울 한복판에 남아있는 약 50만㎡의 나대지는 앞으로 두 번 다시 보기 힘들 전망이라 큰 기대를 받고 있죠. 2007년 무렵에 통개발을 추진했었는데 글로벌 금융위기 여파로 무산된 바 있습니다.
이 사업은 최근 크게 탄력을 받고 있습니다. 7월 26일에 드디어 서울시의 새로운 마스터플랜이 나왔죠. 용산정비창을 아시아의 실리콘밸리로 만들겠다는 야심찬 계획입니다. 전체 부지의 70%는 초고층 업무, 상업시설로 채워 직주혼합을 실현하겠다고 하고요, 특히 서울 최초로 ‘입지규제최소구역’으로 지정해서 용적률 1,500% 한계를 훌쩍 넘는 초고층 건물을 세울 수 있게 하겠다고 합니다. 롯데월드타워보다 높은 마천루를 세워보자는 것 같아요. 용산정비창은 워낙 사이즈가 크고 유망한 사업이고 하니 여기까지만 보고 다음 기회에 보다 자세히 다루도록 하겠습니다.
용산정비창 자체가 이리봐도 저리봐도 알짜배기다보니, 인근에도 시너지 효과를 기대할 수 있는 각종 사업들이 추진되고 있습니다. 정비창전면 1구역 재개발은 조합설립에 성공했고, 정비창전면 3구역 재개발은 추진위원회 단계입니다.
뒤쪽으로 진행되고 있는 국제빌딩주변 5구역 재개발은 관리처분계획인가를 받았고 분양은 아직입니다. 인접한 위치에 부영건설이 아세아아파트 분양을 준비하고 있는데, 쌩뚱맞게도 조선시대 기와가마 유물이 발견되질 않나, 심지어 토지 수용에도 문제가 생긴 바람에 분양일정이 미지수인 상황입니다.
정비창전면 말고 용산역전면 재개발사업도 있습니다. 용산역전면 2구역과 3구역은 각각 용산푸르지오써밋과 래미안용산더센트럴로 사업이 완료됐고요. 용산역전면 1-2구역은 추진위 승인을 받았습니다.
신용산역 북측도 1,2구역으로 나누어서 사업을 하고 있는데요. 1구역은 조합설립인가단계고 2구역은 사업시행인가단계입니다. 현대건설이 주상복합 ‘디에이치 신용산시티’를 짓는다고 하네요. 국방부 근처에 한강로구역 재개발도 조합설립인가를 받았습니다.
단지별 재건축, 리모델링 사업도 한창입니다. 일단 이촌1구역 재건축과 중산아파트는 추진위 단계에 있고, 공공재건축 1차 선도사업으로 지정된 강변강서아파트는 조합설립인가단계입니다.
동부이촌동은 난리도 아닙니다. 한강맨션 재건축과 한강삼익 재건축은 사업시행인가를 받았고요. 신동아아파트 재건축과 왕궁아파트 재건축은 조합설립인가단계입니다. 강촌아파트, 미주아파트 B동, 점보아파트, 코오롱아파트는 리모델링 사업을 진행중이고 조합설립인가를 받았습니다.
한남 생활권 – 한남뉴타운 절찬리 사업 진행 중
한남생활권에는 한남뉴타운 사업이 한창입니다. 1구역은 해제됐지만 3구역과 2구역은 사업시행인가를 받은 상황입니다.
3구역은 2020년에 현대건설이 시공권을 따내서 디에이치 한남을 짓기로 돼 있고요. 2구역도 8월 시공사 대상 현장설명회를 앞두고 수주전이 한창이라고 합니다. 그리고 4구역과 5구역은 조합설립인가단계고요. 청화아파트도 재건축 추진위원회 승인을 받았습니다.
후암용산 생활권 – 남산 고도제한이 관건
후암∙용산생활권에는 2007년 추진위 승인을 받은 후암1구역이 있습니다.
큰 이슈로는 지난 정부에서 국토부가 2.4대책 후속으로 발표했던 ‘서울역 쪽방촌 정비사업’이 있긴 한데요. 현금청산 방침에 대한 소유주의 반발이 심해 지구지정도 못했고, 그 뒤로는 정권도 바뀐 터라 아직까지 사업이 갈피를 못잡고 표류하고 있는 중입니다.
전반적으로 볼 때 후암동은 미래가치는 확실해서 장기투자해볼만한 곳이라고는 합니다만, 이미 프리미엄이 상당히 붙어있고 남산 고도제한도 있어서 기간을 꽤 길게 잡아야 할 듯 합니다.