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리얼톡&리얼판 더이상 연예인들의 전유물이 아닌 꼬마빌딩 투자, 성공하는 방법은?
2022-08-02
09:00
549 읽음

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[리얼캐스트=김인영 기자] 부동산 시장의 불황이 심화되면서 시장의 양극화도 더욱 극명하게 나뉘고 있습니다. 이로 인해 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요도 증가하고 있는데요. 주거시설뿐만 아니라 건물 투자에 있어서도 똑 소리 나는 꼬마빌딩 투자가 관심을 모으고 있습니다. 

이에 오늘 리얼캐스트TV에서는 꼬마빌딩 투자 성공 비법을 정리해봤는데요. 과연 꼬마빌딩으로 부동산 재테크 성공을 이루기 위해서 필요한 것은 무엇일까요?

부동산 시장 불황에 상가 투자 수요 증가
작년과 달리 올해는 금리 인상과 부동산 규제가 심해져 부동산 시장이 하락세를 보이고 있습니다. 아파트에 투자해서는 수익을 보기 힘든 상황인데요. 이런 상황이 지속되자, 빌딩 투자에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 

 
빌딩 투자로 큰 수익을 냈다는 연예인들 기사도 심심치 않게 등장하고 있는데요. 가수 서태지는 20년 동안 보유했던 건물을 387억원에 매각해 300억원의 차익을 남겼다는 기사가 떠 화제를 모으기도 했습니다. 이러한 빌딩 투자 수익은 아파트나 빌라 같은 주거시설 보다 높아 더욱 눈길을 끕니다.

하지만 빌딩 투자에는 많은 투자금이 들어가니 섣부른 결정을 할 수 없는데요. 요즘에는 꼭 그렇지도 않습니다. 특히 꼬마빌딩은 10억원대로도 매입이 가능해 최근 많은 이들이 꼬마빌딩 투자에 도전하고 있는데요. 그렇다면 성공적인 투자를 할 수 있는 꼬마빌딩의 조건은 무엇일까요?

어떤 빌딩을 사야 수익을 낼 수 있을까?
꼬마빌딩의 가격대는 작년 부동산 시장 호황 때 절정이었습니다. 작년에 비해 올해 꼬마빌딩의 가격대도 낮아진 모습인데요. 또한 거래량도 전년대비 올해 줄어들었습니다.

 
한국부동산원 자료에 따르면, 전국 건물 매매 거래는 최근(2022년 5월 기준) 총 8만1,733건을 기록했는데요. 이는 지난해 5월 대비 30.4% 하락한 수치입니다. 하지만 엔데믹 시대가 열리자 강남과 홍대, 이태원 등의 건물 매매 거래가 다시금 살아나고 있습니다. 강남구는 올해 1월 건물 매매 거래량이 총 559건이었지만, 지난 5월 858건으로 늘어났습니다.

코로나 상황이 정리되자, 상업시설도 살아나면서 건물 매매 거래도 활발해지고 있는 것이죠. 이런 분위기는 꼬마빌딩 투자에 대한 수요 증가에도 영향을 미치고 있습니다. 집에 투자하기 보다 건물에 투자해 부동산 재테크 수익을 얻으려는 이들이 증가하고 있는데요.

엔데믹 시대로 인해 서울의 주요 상업지구가 있는 지역구에 대한 관심이 남다릅니다. 강남과 홍대, 이태원, 성수 등이 바로 그 주인공인데요. 상업시설 침체를 겪었지만, 이 지역들은 다시 활기를 되찾고 있기 때문에 눈여겨보시는 것이 좋습니다.

지역에 대해 살펴봤다면, 그 다음으로는 유동인구의 연령대를 살펴봐야 합니다. 2030세대 여성이 많으면 상권이 잘 형성됐다고 볼 수 있습니다. 아무래도 ‘핫플레이스’에 대한 관심이 높은 연령대는 2030세대 여성이기 때문이죠. 그러니 투자하려는 빌딩의 유동인구 연령대를 미리 알아봐야 합니다. 지금까지 수익을 기대할 수 있는 꼬마빌딩의 조건을 봤는데요. 그렇다면 꼬마빌딩 투자에 필요한 자본은 얼마가 필요할까요?

꼬마빌딩 투자, 필요한 자본금은?
 
10~20년 이상의 5층 이하 꼬마빌딩이라면 대략적으로 10억원 정도의 자본이 필요합니다. 이 금액도 어느 입지를 지녔는지, 노후화가 어느 정도인지에 따라 다르니 참고만 부탁드립니다. 자본이 많다면 신축 건물, 역세권 입지 등의 건물을 볼 수 있겠지만 그렇지 않다면 저렴한 건물을 매입해 어떻게 개발할지를 중심적으로 봐야합니다.

‘노후화 된 10억원대 건물을 매입해 무조건 개발을 하겠다’는 것은 위험한 생각입니다. 노후화 된 건물일지라도 도로나 토지의 가치에 따라 개발 가치가 다르기 때문인데요. 어떤 도로를 보유했는지, 주변 토지의 가치는 어떤지에 따라 10억원의 건물의 가치가 더 상승할 수 있는 것이죠. 

그렇기 때문에 현재 수익률과 대지 평단가만 평가하기 보다는 토지의 본질을 봐야합니다. 어떤 종류의 토지인지에 따라 건물 증축이나 리모델링이 가능하기 때문입니다. 

꼬마빌딩 투자 전 체크사항은?
꼬마빌딩 투자 전에는 체크해야 할 사항도 많습니다.

 
첫번째로 새로운 상권은 조심해야 합니다. 이미 잘 형성된 상권 지역은 사실 가격대가 높은 편입니다. 그래서 좀 더 가격이 낮되, 상권이 형성된 新 상업지를 알아보는 사람들도 많은데요. 하지만 새롭게 형성된 상업지는 복불복이 될 가능성이 높으니 웬만하면 피해가는 것이 좋습니다.

 
두번째로 임대 수익률만 보고 투자를 결정하시면 안됩니다. 임대 수익은 사실 세금을 떼고, 여러 공과금을 떼면 남는다고 보긴 어렵습니다. 건물 투자 수익은 매각을 통해 실현할 수 있는데요. 앞서 언급한 것처럼 연예인들의 건물 매각 기사만 봐도 건물을 매각하여 얻는 수익이 임대 수익보다 훨씬 높죠. 그러니 임대 수익만 보고 투자를 결정하기 보다 건물의 입지, 토지가 지닌 가치 등을 보고 결정하시는 것을 추천 드립니다.

마지막으로 투자 전에는 직접 해당 지역에 가보고 또 같은 지역에 있는 여러 빌딩의 리모델링 상황, 매매가 등의 정보를 주기적으로 체크해봐야 합니다. 빌딩 투자 전부터 여러 정보를 보고 미리 공부를 한 뒤에 투자를 해야 실패 확률을 줄일 수 있겠죠?

지금까지 꼬마빌딩 투자 성공 비법을 살펴봤는데요. 아파트나 빌라 같은 주거시설 투자와 달리 빌딩 투자를 어렵게 느끼는 이들이 많습니다. 그러나 빌딩 투자에 대해서도 다양한 정보를 체크하고, 알면 꼭 어렵게만 보이진 않는데요. 꼼꼼한 정보 체크로 성공적인 부동산 재테크에 도전하시기를 바라며 이만 마치겠습니다.


에디터 :    앨리   그래픽 :   최꾸햄

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