지난 7월 26일, 서울시가 용산정비창 마스터플랜을 발표했습니다. 10년 째 만년 유망주로 남아있던 땅이 드디어 개발을 시작한다는 얘기인데요. 서울시가 준비한 비전이 아주 화려합니다. 자세하게 알아보죠.
아시아의 실리콘밸리 꿈꾸는 ‘용산국제업무지구’
이번에 발표된 「용산국제업무지구 개발구상」은 서울시가 제시하는 개발 가이드라인입니다. 초고층 마천루 사이에 공원과 녹지가 펼쳐진 ‘아시아의 실리콘밸리’를 청사진으로 내세웠습니다.
사업구역은 용산정비창에 선로, 변전소, 용산역 후면부지를 포함해서 총 49만 3천㎡입니다. 국토부와 코레일, 한전이 보유한 토지들이고요. 개발사업은 코레일과 SH공사가 공동으로 시행합니다.
국공유지에 공공기관이 진행하는 사업이니 신뢰도도 높고, 진행도 빠를 것으로 기대됩니다. 단계적∙순차적 개발을 한다고 하는데, 그래도 민간에 통개발 맡겼다가 사업 자체가 공중분해 되는 것 보다는 훨씬 나을겁니다.
마천루는 롯데월드타워 이상으로 높은 게 나올 수 있습니다. 서울시는 최초의 ‘입지규제최소구역’으로 지정할 계획입니다. 법정 상한 용적률 1,500%를 초과한 건물을 지을 수 있게 됩니다. 롯데월드타워는 용적률이 800%라고 하죠.
전체 부지의 70%는 업무∙상업시설로 채울 계획이고, 기반시설도 전체 부지의 40% 수준입니다. 업무, 상업, 주거, 여가를 비롯해서 도시의 모든 기능을 집약한 직주혼합 미래도시로 만들겠다고 합니다.
30% 부지는 주거시설로 공급되는데요. 질의에 따르면 총 6천가구가 공급된다고 합니다. 아파트(순수주거)가 5천가구에 오피스텔이 1천호, 그리고 전체 공급물량 중 25%인 1,250가구는 임대주택으로 공급할 예정입니다.
녹지로 둘러싸인 융복합 스마트 도시, 입체 교통망 눈길
구체적인 구상은 4가지입니다. 융복합국제도시, 녹지생태도시, 입체교통도시, 스마트도시로 구별할 수 있는데요. 하나씩 간략하게 살펴보죠.
(1) 융복합 국제도시
앞서 말씀드린 것처럼 서울시는 용산정비창을 그 자체로 완전한 미래도시로 만들 계획입니다. 전체 부지를 총 4개 구역으로 계획해서 각자 특화 기능을 부여합니다. 국제업무지구의 글로벌 기업과 해외 자본은 서울투자청을 통해서 유치한다고 하네요.
이런 비전을 실현하기 위해서 서울시는 다용도 복합개발을 허용할 계획입니다. 비욘드 조닝이라고 하는데요. [2040 서울 도시 기본계획]에서 등장한 개념으로 주거/공업/산업/녹지용 등 용도에 묶지 않고 토지를 유연하게 활용하는 방식입니다.
(2) 녹지생태도시
녹지계획에도 신경썼습니다. 녹지 비중을 50%까지 끌어올릴 계획이고요. 용산공원, 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계를 구축한다고 합니다. 대규모 중앙공원, 선형공원 계획도 포함되어 있습니다.
게다가 입체보행네트워크도 만들겠다고 하는데요. 건물들 사이에 브릿지나 지하 통행로를 넣어서 지면만이 아니라 공중과 지하에서도 오갈 수 있게 하겠다는 얘기입니다.
(3) 입체교통도시
지하는 용산역 입지를 살린 교통거점으로 개발됩니다. 모빌리티 허브라는 이름을 붙였는데, 미래항공교통(UAM)과 GTX, 지하철, 도로를 유기적으로 연결해서 환승거점으로 만들겠다고 합니다. 지하도로 구상도 아주 매력적입니다.
UAM은 소위 ‘드론 택시’라고 불리는 미래교통수단인데요. 벌써 2025년 상용화를 앞두고 있어 이번 마스터플랜에도 포함되었습니다. 서울시는 김포공항-용산국제업무지구 구간을 시범 운행한 다음에, 인천공항, 잠실, 수서 등 서울 시내 주요 거점을 연결하는 형태로 개발할 계획입니다.
(4) 스마트도시
인공지능, 자율주행 등 ICT 기반 미래도시 인프라도 도시 전역에 구축할 계획입니다. 요즘 도시계획에는 빼놓기 어려운 내용이고, 미래 자율주행 인프라 등을 미리 닦아놓겠다는 계획 정도로 생각해두면 되겠습니다.
기대감 치솟는 용산… 하늘 찌르는 호가
이번 발표로 용산 집값이 자극될 수 있다는 관측도 많습니다. 물론 이미 워낙 비싼 곳이라서 매수 행렬이 줄을 잇는 사태는 아직 발생하지 않고 있습니다만, 매물들이 썰물 빠지듯이 자취를 감추었고 남은 매물들은 호가가 놀라운 상황이죠.
선형녹지축에 매우 가깝고, 한강도 조망이 가능한 대림아파트는 현재 전용 114㎡ 호가가 최고 35억원까지 치솟았습니다. 지난해 7월에 22억원으로 실거래 된 타입입니다. 인접한 한강로우림필유는 네이버부동산에 노출된 매물이 단 하나뿐입니다. 올해 4월 18억 5천만원으로 거래됐던 전용 84㎡ 호가가 23억입니다. 요즘 전반적으로 분위기가 안 좋은데도 호가가 굉장하네요.
물론 개발에 대한 기대감이 크게 치솟은 상황이니 높은 호가도 이해가 됩니다. 팔려도 좋고, 안 팔려도 그만이라는 거죠. 개발이 진행되면 그만큼 값어치도 오를 거라는 계산입니다. 그래도 영향은 한정적일 것으로 보입니다. 이미 국토부는 지난 5월에 용산정비창 일대 주요 재개발, 재건축단지들을 토지거래허가구역으로 묶어둔 바 있습니다. 투기수요 진입은 어렵겠죠.
여기까지 서울시가 발표한 용산정비창의 미래에 대해 알아봤습니다. 2025년 앵커 부지 착공에 들어간다고 하는데요. 아무래도 사업이 크다보니 최소 10년 이상은 지켜봐야 할 것으로 보이네요.