안심전환대출 누가 받을 수 있나
[리얼캐스트=한민숙 기자] 주택금융공사가 오늘부터 안심전환대출 접수를 시작했습니다. 기존에 변동금리로 받았던 주택담보대출을 최저 3.7% 고정금리로 갈아탈 수 있는 기회인데요. 이게 정말로 이득이 될 지, 요건은 어떠한지 레오비전 레오대출연구소 김은진 대표님과 얘기 나누어 봤습니다.
Q. 안심전환대출이란?
A. 안심전환대출은 고금리의 상품을 저금리로 정부에서 대환을 해주는 상품입니다. 2019년에도 실시를 했던 상품인데 그 당시는 거의 고금리를 많이 쓰고 있었기 때문에 낮은 금리로 대환을 해 준다고 하니 많은 분들이 신청을 했었습니다. 그런데 집값이 낮은 순서대로 대출을 실행을 해주겠다라고 해서 당시 집값 2억에서 3억 사이에서 커트라인이 정해진 걸로 제가 알고 있습니다. 그래서 많은 분들한테 혜택이 가지는 못했습니다.
Q. 안심전환대출 기준은?
A. 집값이 4억 이하인 분들만 신청이 가능합니다. 최대 대출 실행 금액은 2억 5천만원이고요. 선착순이 아니고 집값이 낮은 순입니다.
Q. 안심전환대출 금리는?
A. 기본은 10년이면 3.80%, 15년 3.90%, 20년 3.95%, 30년 4.00%입니다. 정부에서 고시한 금리는 보금자리론보다 30bp 즉, 0.3% 저렴하게 금리가 책정이 되고 있는데 또 기한에 따라서 만기가 짧을수록 금리가 좀 싸지는 보금자리론의 구조를 똑같이 적용했습니다.
다만 우리가 체감하는 금리가 너무 낮다라는 느낌은 못 받고 있는 상황인 것은 맞습니다. 왜냐면 시중금리가 은행에서 5년 고정금리가 현재 4.2%에서 4.8% 정도에 대출이 실행이 되고 있기 때문에 4.0%가 과연 낮은 금리인가라고 한 번쯤은 고민을 해 볼 필요가 있습니다.
그래도 계속 금리가 상승할 수도 있다라는 두려움을 갖고 있는 분들이나 내가 지금 현재 2금융권에서 굉장히 높은 금리를 쓰고 있다, 변동금리를 사용하고 있다, 이런 분들은 안심전환대출에 해당이 된다면 한번 접수를 해 보는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.
Q. 안심전환대출 대상은?
A. 집값이 4억 이하고요. 부부합산 소득이 7천만 원 이하인 분들까지만 신청이 가능합니다. 때문에 이 모든 조건을 충족을 하고 내가 4.0%라는 금리가 괜찮다라고 하는 분들은 한번 접수 신청을 해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 접수자가 몰릴까 봐 신청 기간이 정해져 있습니다. 내가 어느 기간에 해당이 되는지 한번 살펴보고 접수를 해 보면 좋을 것 같습니다
Q. 안심전환대출 신청 시 유의사항은?
A. 주택담보대출을 전환해 주는 대출이기 때문에 ‘신용대출을 좀 갈아타고 싶은데요’라고 하는 분들은 해당이 없습니다.
그리고 ‘정책모기지 고정금리 대출’ 예전에도 그랬었는데 이게 무슨 말이냐면 장기 고정금리를 고정금리라고 하는데요. 우리가 디딤돌, 보금자리론, 적격대출 이런 금리들은 장기 고정금리라고 해서 30년 고정금리인데요. 이런 30년 고정금리를 사용하는 분들은 신청할 수 없습니다.
여기서 헷갈려 하는 분들이 ‘저 은행에서 고정금리 받았는데요’라고 얘기를 하는데 이 은행의 고정금리는 대부분 혼합금리입니다. 혼합금리는 보통 만기가 35년, 40년일 경우에 은행은 5년 동안만 고정금리를 사용하고 있고 나머지는 변동으로 돼 있습니다. 그래서 이런 금리, 우리가 보통 고정금리라고 얘기를 하지만 혼합금리고 이 혼합금리는 고정금리가 아니다라고 생각을 하면 됩니다.
그리고 한도대출, 즉 여러분들이 많이 사용하고 있는 마이너스통장 대출은 대환이 되지 않고요. 기업대출, 사업자대출도 대환이 불가능합니다. 집을 담보로 사업자대출을 받는 분들이 많이 있었습니다. 특히 코로나라든지 이럴 때 사업이 너무 어려워서 사업자금으로는 쓰고 싶은데 집을 담보로 해서 사업자대출 운영하시는 분들이 많이 있었는데 그런 분들은 불가능하고요.
대부업에서 (신용)대출을 받은 분들도 대환이 되지 않습니다. 또한 현재 1주택만 가능합니다. 그리고 이 안심전환대출은 보금자리론과 똑같이 LTV 70% 이내, DTI 60% 이내를 준수해야 합니다.
다행인 건 DSR은 보지 않습니다. 그동안 우리가 DSR을 간과했던 이유는 예전에는 DSR이 300%까지 볼 때도 있었습니다. 지금 40%와 비교하면 굉장히 차이가 많이 나는 겁니다. 과거에는 DSR이 300%였기 때문에 신경을 안 써도 크게 문제가 없었지만 이제 40%로 줄었기 때문에 굉장히 대출 실행이 어려운 게 사실입니다. 특히 2022년 7월 1일부터는 1억 초과하는 모든 대출을 다 DSR 40%를 보고 있습니다. 그래서 1억 초과라 하면 내가 지금 현재 대출이 5천만원 있는데 신용 대출은 6천만원 받을 거야 그럼 두 개가 합하면 1억이 넘기 때문에 DSR 40%가 발동을 시작하는데요. 안심전환대출은 DSR은 보지를 않고 DTI만 보고 있습니다. 그래서 DTI 60%를 충족한다면 안심전환대출이 가능합니다.
또한 전세대출도 대환 대상이 되지 않고요. 안심전환대출로 갈아타더라도 기존에 했던 약정은 끝까지 따라다닙니다. 때문에 대환을 하더라도 예를 들어 전입을 약속하는 약정서를 작성을 했다면 추후 금융 기관에서 확인을 할 수도 있습니다
이 안심전환대출은 대환을 할 때 중도상환 수수료를 면제를 해주는 특혜가 있으니까 내가 지금 현재 ‘고금리를 쓰고 있다’하는 분들은 이번 기회에 저금리로 대환을 하는 것도 굉장히 좋은 방법일 것 같습니다.
다만 내가 지금 어떤 금리를 쓰고 있는지는 체크해 봐야 할 겁니다. 왜냐하면 작년에 2021년 5월에 많은 분들이 주택금융공사 적격대출로 대환을 많이 했었는데 그때 금리가 2%대 중후반이었습니다.
현재 낮은 금리로 쓰고 있는 분들이라든지 내지는 은행 5년짜리를 쓰고 있지만 그것도 내가 2%대다 이런 분들은 30년, 4%대로 갈아타는 것은 고민이 필요합니다. 내가 금리가 얼만지 내가 잔여 기간이 얼마 남았는지 등 상황을 먼저 파악을 해서 갈아타는 게 맞겠구나라는 판단이 들면 갈아타시기 바랍니다.