반등의 기회 잡은 양주, 규제 해제로 다시 주목받는다?

지난 9월, 국토교통부가 규제지역 조정안을 발표하면서 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 특히 수도권에서는 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 등 5개 지역이 비규제지역이 되면서 반등의 불씨가 나타나게 될지 주목받고 있는데요. 이에 오늘 리얼캐스트TV에서는 수도권에서 비규제지역으로 전환된 곳 중 하나인 ‘양주’에 대해 집중적으로 분석해봤습니다. 

경기도 북측에 위치한 양주는 선호도가 높은 주거지는 아니었습니다. 서울과 조금 떨어져 있는 입지 탓에 개발이 더뎌 주거 인프라가 타 수도권 지역에 비해 다소 떨어졌기 때문인데요. 하지만 7호선 연장과 GTX 등 여러 교통 호재가 들려오고, 신도시 개발에 힘입어 차츰 서울의 주거 수요를 뒷받침하는 신흥 주거지로 떠올랐습니다.

실제로 KB부동산이 발표한 시계열 자료에 따르면, 2020년도 1월 대비 2021년 12월 양주 아파트의 매매가격 변동률은 무려 32.3%가 오르는 등 높은 상승률을 보였는데요. 하지만 올해 들어 부동산 시장이 다소 조정 상태에 접어들자 양주의 집값은 겉잡을 수 없이 하락 중입니다.

양주 내 분위기를 확인하기 위해 인기가 높은 단지 위주로 실거래가를 확인해 보겠습니다. 양주 옥정동에 위치한 ‘옥정센트럴파크푸르지오’는 2016년 준공된 아파트로 비교적 신축인 데다가 1,862세대 규모의 대단지로 조성된 덕분에 양주 내에서 인기가 많습니다. 

하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 해당 단지의 전용면적 58㎡는 지난 9월, 2억9,500만원에 거래됐는데요. 1년 전만 하더라도 동일 면적이 4억9,800만원에 거래됐던 것과 비교하면, 1년 만에 무려 실거래가가 41%가량 하락한 셈입니다. 이는 2년 전 가격과 비슷한 수준이죠.

2021년 준공된 신축에 1,483세대 규모를 자랑하며 양주의 대장 아파트라 불리는 ‘양주옥정신도시대방노블랜드더시그니처’ 역시 상황은 마찬가지입니다. 해당 단지의 전용면적 84㎡는 작년 2월만 해도 6억7,140만원에 거래되며 양주 집값의 상승세를 견인했는데요. 하지만 올해 8월에는 5억1,500만원에 거래되면서 23%가량 하락한 모습을 보이고 있습니다.

이처럼 양주 부동산 시장은 그야말로 암흑기에 접어든 상황입니다. 금리 인상과 각종 부동산 규제 등의 여파로 부동산 시장이 불안해지자 똘똘한 한 채에 대한 중요도가 높아지고 있는데요. 즉 양주처럼 주거 선호도가 낮았던 지역은 집값이 더욱 빠르게 하락할 수밖에 없는 판이 만들어진 것이죠.

특히 양주는 타 수도권 지역과 비교했을 때 집값이 저렴했기 때문에 투자자가 많은 지역이었습니다. 이에 지난 2020년 6월, 규제지역으로 지정되면서 각종 부동산 규제를 적용받게 됐는데요. 부동산 호황기일 때는 규제지역으로 묶인 것이 크게 문제가 되지 않았으나, 지금처럼 부동산 시장이 불안정한 상황에서는 집값 하락의 주된 원인이 된 셈입니다.

하지만 양주 부동산 시장도 한 줄기 빛이 내려왔습니다. 양주가 이번 규제지역 조정안을 통해 조정대상지역에서 해제된 것입니다. 조정대상지역에서 비규제지역으로 변경되는 양주는 대출 한도 등 다양한 규제 완화가 적용됩니다. 

지금까지 양주 내 부동산을 다주택자가 매입할 경우 주택담보대출을 받을 수 없었습니다. 따라서 주택을 보유하고 있으면서 새 주택을 분양받을 경우에는 기존 주택을 처분하고 대출을 받아야 했죠. 하지만 이제는 기존 주택을 팔지 않아도 대출이 가능해졌습니다. 또한 자금조달 계획서 제출 의무와 함께 등기 이후 전입 신고의 의무는 사라지고 전매제한 역시 해제됩니다.

또한 세금에 대한 규제도 완화됩니다. 2주택자 취득세 중과가 배제되어 기존 8%에서 1~3%로 대폭 하향되며, 다주택자인 경우 양도세율도 인하됩니다. 양도소득세 비과세 기간은 기존 거주 2년에서 보유 2년으로 완화되며, 이때 일시적 2주택 처분 기한이 1년에서 3년으로 늘어나게 돼 기간적 여유가 생깁니다. 여기에 장기보유특별공제 역시 다주택자는 30%, 1주택자는 80%까지 늘어나게 되고요.

양주의 분양시장은 다시금 활기를 찾게 될 전망입니다. 비규제지역으로 전환된 덕분에 세대주만 청약 신청이 가능했던 것에서 세대원도 신청이 가능해지며, 다주택자 역시 1순위 청약을 할 수 있습니다. 또한 1순위 청약통장 가입 기간은 기존 2년에서 1년으로 줄어들고, 중도금 대출은 분양가의 50%에서 60%까지 가능해지는 등 자금 여력이 부족한 사람도 청약에 도전할 수 있게 됩니다

이에 업계에서는 양주 부동산 시장의 반등을 기대하는 의견도 있습니다. 한 업계 전문가는 “양주가 조정대상지역에서 해제되면서 주택을 보유하고 있거나 구입할 계획이 있는 수요자들은 큰 혜택을 받게 될 것”이라며 “지난 몇 년간 규제지역에 묶여 LTV를 초과하는 금액을 저축은행이나 캐피탈 등에서 고금리의 후순위담보대출로 받은 사람들은 규제가 완화됨에 따라 고금리의 부채를 은행의 주택모기지론으로 대환대출 할 수 있게 돼 부담하는 이자를 크게 줄일 수 있을 것”이라고 설명했습니다.

이처럼 일반적으로 규제지역 해제는 부동산 시장에서 호재로 작용합니다. 하지만 최근처럼 매수세가 극도로 얼어붙은 상황 속에서는 크게 효과가 나타날지는 지켜봐야 하는데요. 규제지역 해제 이후 대출 한도가 늘어난다고 하더라도 금리 인상에 따른 이자 부담은 여전하기 때문이죠. 또한 집값 하락의 우려로 인해 당장 매수에 뛰어들기도 쉽지 않은 것이 현실이고요.

결국 양주가 과거의 영광을 되찾기까지는 꽤나 오랜 시간이 소요될 것으로 전망됩니다. 하지만 양주에 들려오는 다양한 호재는 변함없으니 실거주를 목적으로 양주 부동산 시장에 진입한다면, 지금이 오히려 기회일 수 있습니다.