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핫플·잇플 조정기, 양극화 심화 주택시장…중심생활권 왜 주목하나
2022-10-27
09:33
367 읽음

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서초구 27개월 만에 마이너스 전환, 시장 위기?
 
[리얼캐스트=이시우기자] 최근 주택시장에서 ‘하락’ 이라는 단어는 많이 접합니다. 지난 몇 년간 주택가격이 올랐던 탓에 요즘 시장 분위기는 낯설기 까지 하는데요.

최근에는 서울집값 하락에도 불구하고 강남권 중심지로 꼽히는 서초구가 2020년 5월(-0.89%) 이후 27개월 만인 지난 8월 -0.07%를 기록했고, 9월에도 -0.21%를 기록했습니다(상기 그래프 참조).

때문에 “철옹성 같던 서초구도 집값이 마이너스를 기록했다”며 시장이 장기침체로 접어드는 것 아니냐는 우려도 나오고 있습니다.

하지만, 서초구와 서울 전체의 지수 변동률을 흐름을 보면, 서초구 하락이 매우 늦은 것을 알 수 있습니다. 또한 2020년 당시 바닥을 친 이후엔 서울평균 상승률을 크게 웃돌며 상승세를 이어갔습니다.

서울 주택시장이 주춤했음에도 불구하고 서초구 주택시장은 탄탄한 수요로 다른 지역과 달리 플러스 변동을 이어갈 수 있었던 것입니다. 이처럼 생각을 바꾸면 중요한 사실을 발견할 수 있는 것입니다.

중심지와 비중심지 주택시장 간격, 좁혀지기 쉽지 않네 

흔히 중심지라고 하면 어떤 지역의 중앙, 즉 위치를 기준으로 설명할 수 있지만 도시를 형성하는데 있어서 중심은 주민들의 생활하는 공간에서의 중심이 되는 곳으로 볼 수 있습니다. 

지리상 도시의 중심이 아니더라도 통근, 통학, 소비, 여가, 주거, 공공서비스 등 여러 환경들이 이웃 지역보다 활발하게 움직이는 곳을 ‘중심지’라 하고 공간적 개념의 ‘중심생활권’이라고 표현합니다.

초등학교 사회 교과서에도 주거, 행정, 업무, 상업, 교통 등 여러 기능이 발달해 사람이 모이는 곳을 ‘중심지’라고 정의합니다. 학생들은 사람이 많고, 높은 건물이 많은 곳이 중심지의 특징이라고 배우고 있습니다.

이들 중심지, 중심생활권은 수요가 탄탄해 주택시장의 가치도 높으며, 비중심지 주택시장과 비교해 가치에서 상당한 차이를 보입니다.

예를 들어 부산에서 높은 집값을 형성하고 있는 곳은 해운대구 일대입니다. 해운대구는 해운대 해수욕장 일대, 벡스코 등이 있는 센텀시티 일대 등이 중심지 역할을 합니다. 우동, 중동 일대로는 마천루를 이루는 고급 주상복합 아파트들이 즐비합니다. 

반면 내륙에 자리한 금정구는 부산 외곽에 위치하며 해운대구 보다 상대적으로 중심지 기능이 약합니다. 

해운대구는 9월 말 기준으로 아파트 평균매매가격이 7억2,362만원이며 이는 금정구 평균가격(4억4,454만원)보다 약 2억8,000만원 가량 높은 수준입니다(가격출처: 한국부동산원). 

또한 두 지역간 아파트 평균매매가격 차이는 2019년 1월 약 7,000만원 정도였는데 3년 사이, 가격차이가 약 4배까지 벌어지며 중심지 중심생활권인 해운대구 집값 상승이 두드러진 것을 알 수 있습니다. 

대전광역시 주택시장은 중심지인 서구가 주도

바닷가가 아닌 내륙에 자리한 대전광역시에서도 중심생활권의 가치를 확인할 수 있습니다.

대전의 중심지를 꼽는다면 대전정부종합청사, 대전광역시청 등의 행정기관과 공공기관, 교육, 상업편의 시설 등 풍부한 인프라를 갖춘 서구지역을 꼽습니다. 

특히 서구는 8월 기준, 주민등록인구가 약 47.1만명으로 대전 주민등록인구(144만8,240명)의 약 32%를 차지할 정도입니다. 

한국부동산원에 따르면 9월말 기준, 대전 서구의 아파트 평균매매가격은 4억1,515만원이며 상대적으로 중심지 기능이 덜한 대전 동구의 평균가격(2억8,189만원) 보다 약 1억3,500만원 가량 높습니다(출처: 한국부동산원). 

한편, 2019년 1월 당기 7,676만원이던 서구와 동구의 아파트평균매매가격 차이는 3년이 지난 현재는 약 1억3,490만원까지 더 벌어졌습니다. 

대전 서구 대표 중심생활권 둔산지구
대전에서 중심생활권 지역으로 선호도가 높은 곳이 서구에 위치한 둔산지구 입니다.

둔산지구에는 대전정부종합청사, 대전광역시청, 대전고등법원, 대전지방법원, 대전광역시교육청 등 행정, 법조기관을 비롯해 갤러리아백화점, 대전을지대병원, 한국은행 대전충남본부 등 금융기관, 상업시설, 아파트 등 중심지의 다양한 요건을 갖추고 있습니다.

90년대 초반 조성 돼 아파트와 편의시설들이 들어서며 어느덧 조성 30년차로 접어들었지만 우수한 학군과 학원가까지 경쟁력을 갖추면서 서구뿐만 아니라 인근의 중구 등도 둔산지구를 생활권으로 하는 곳들은 두터운 수요를 형성합니다. 

이러한 모습은 분양시장에서도 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 둔산지구 생활권이 가능한 현장들은 청약에서도 경쟁이 치열하기 때문입니다.

9월말 기준, 올해 대전에서 1순위 경쟁이 가장 치열했던 곳은 지난 7월 중구 중촌동에서 분양한 중촌SK뷰로 당시 경쟁률은 평균 22.18대 1 입니다. 차순위는 2월 중구 선화동에서 분양한 해링턴 플레이스 휴리움으로 평균 15.58대 1 경쟁률을 기록했습니다. 이들 단지들은 정당계약 후 약 2개월 만에 완판 됐는데 모두 둔산지구와 가깝다는 공통점이 있습니다. 

둔산지구가 있는 서구 내에서도 2월과 8월에 분양이 있었지만 이들 물량은 오히려 둔산지구와 거리가 멀어 상대적으로 낮은 청약률을 기록했습니다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “중심생활권은 뛰어난 인프라로 수요가 풍부합니다. 시장 상승기 도는 회복기에는 그렇지 않은 곳보다 가격 상승이 도드라지는 편입니다”면서 “또한 중심생활권 지역 주변으로 추진되는 정비사업 등으로 주거환경이 더욱 개선되고 있어 중심생활권과 그 일대 주택의 가치는 더 증가할 가능성이 높습니다”고 말했습니다.

중심생활권 일대 분양물량, 내 집 마련 기회 삼아야

이처럼 중심생활권과 그 주변지역은 뛰어난 정주여건을 갖춰 수요자들이 기회가 된다면 진입하기를 희망합니다. 현 주택시장이 관망세가 길어지며 가격조정도 나타나고 있지만 조정을 거친 후 시장은 수요에 따라 다시 움직일 수밖에 없습니다. 

결국 수요자들이 많이 찾는 곳, 중심지와 이들 중심생활권은 수요유입으로 다른 지역보다 빠른 회복을 기대할 수 있습니다. 대전 둔산지구 및 그 주변, 부산의 해운대 일대 등 지역 대표하는 중심생활권 일대로 수요자들이 이동하게 되는 것입니다. 

최근 정부의 규제지역 해제로 대전, 부산 등 지방광역시 주택시장도 긍정적인 변화가 기대되는데요. 규제지역 해제로 1순위 자격 완화 등 청약이 한층 자유로워지면서 분양시장도 관심이 증가할 전망입니다.

대전에서는 올 대전 분양시장의 최대어로 꼽히는 서구 용문동 용문1,2,3구역 주택재건축 단지인 둔산 더샵 엘리프가 분양에 나섭니다. 총 2,763가구의 대단지며 이중 1,935가구가 일반분양 되는데요. 

이 단지는 둔산지구 내 각종 인프라를 쉽게 이용할 수 있으며 대전지하철 1호선 용문역 역세권 입니다. 유등천과 일대 공원을 이용하기 쉽고 조망권(일부세대)도 갖추고 있어 규모, 입지, 상품 등 여러 측면에서 관심을 끌고 있습니다. 

특히 대전 최초로 포스코건설의 프리미엄 강건재를 이용한 측벽패널 설계가 적용돼 고급스러운 외관을 자랑하고, ‘더샵’에서만 볼 수 있는 ‘아이큐텍(AiQ TECH)’으로 편리한 일상에 보안까지 신경 썼습니다. 피트니스센터, 골프연습장, 건식사우나(냉·온탕) 등 대단지에 맞는 커뮤니티시설도 마련해 수요자들의 기대가 높습니다.

부산 해운대구 일대에서는 동부건설이 재송동에서 아파트 221가구를 연내 분양할 계획입니다. 센텀시티와 가까워 신세계백화점, 롯데백화점 등 센텀시티 내에 대형 상업 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 

이외에 서울 서초구 방배동에서는 (주)신일이 방배 신일해피트리 48가구를 연내 분양할 계획입니다. 


에디터 :    글루건   그래픽 :   하우니

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