한강변에 저렴한 전세 찾는 분들께 좋은 소식이 있습니다. 상암동에 이웃한 고양 덕은지구에 대규모 입주물량이 준비 중입니다. 올 연말에만 거의 4천가구가 입주하는데요. 이런 시기에는 경쟁적으로 전세가격이 내려가죠. 그래서 리얼캐스트가 현장에 가봤습니다. 단지마다 전세가격도 알아보고, 실제로 전세에 들어가면 어떤 환경에서 살게 될지도 확인 해보고 왔습니다.
마무리 작업 한창인 덕은지구, 신도시 외형 갖춰
덕은지구는 올해 8개 단지 총 4,677가구가 입주합니다. A1블럭 국민임대 364세대가 먼저 입주했고요. 뒤이어 7월에 DMC 디에트르 한강 622가구, DMC한강에일린의뜰 206가구가 입주했습니다.
이제 남은 건 5개 단지인데요. 이게 전부 11월부터 12월 사이에 일제히 입주합니다. 고양덕은중흥S클래스파크시티, DMC리버파크자이가 11월에 먼저 입주하고요. 12월에는 DMC리버시티자이∙리버포레자이, 호반써밋DMC힐즈가 입주합니다.
현장은 마무리 작업이 막바지였습니다. 외장공사는 사실상 다 끝나 있었고, 문주를 세우거나 정리를 하거나 하고 있네요.
자유로 초입으로 들어오면 왼쪽으로 보이는게 DMC리버포레자이, DMC리버시티자이입니다. 2개 단지 사이로 있는게 대덕산로인데요. 여기를 따라 들어가면 나오는게 호반써밋DMC힐즈입니다. 단지내 상가가 양쪽으로 쭉 펼쳐져 있어서 접근성은 좋겠네요.
대덕산로를 따라 쭉 진행하면 오른쪽으로 공원이 보이고, 왼쪽으로는 담이 쳐져 있습니다. 여기는 덕은한강초등학교로 한창 공사중입니다. 부지가 굉장히 넓고 좋습니다.
초등학생 자녀가 있다면 방금 본 3개 단지와 DMC디에트르한강 매물을 찾아보시는 게 좋겠네요. DMC디에트르한강은 교차로를 건너야 하지만 스크램블 교차로라서 불법 우회전만 아니면 일반 교차로보다 더 안전합니다.
그리고 대덕산로를 따라서 계속 진행하게 되면, 오른쪽으로 DMC디에트르 한강이 있고요, 그 다음으로 나오는게 DMC리버파크자이입니다.
더 직진하면 회전교차로가 나오는데, 여기가 덕은지구 동쪽 끝자락 정도로 보시면 됩니다. 그리고 북쪽으로 보이는게 덕은한강중학교. 초등학교와 마찬가지로 공사중입니다. 앞에 어린이공원이 있었네요.
한강중학교 뒤편으로는 DMC한강숲중흥S클래스가 있고, 그 뒤로 LH 임대주택이 자리잡고 있습니다. 중학교에 다니는 아이가 있다면 중흥S클래스나 DMC리버파크자이에서 매물을 찾아보시는 편이 유리하겠네요.
돌아서 쭉 내려오면 다시 으뜸로가 나옵니다. 으뜸로 남쪽으로는 오피스들이 상당부분 올라가 있습니다. 여기가 덕은지구의 메인스트릿이 될 거라고 보면 되겠는데, 아직 건설중이기도 하고 텅 비어 있었습니다. 현장 근로자들의 차량만 늘어서 있었습니다.
입주폭탄 우려로 전세 급락 중…… 4억 5천만원 전세도
전세가격은 가보기도 전에 걱정이 좀 됐습니다. 단기간에 입주가 몰린데다, 실거주 요건이 없어서 집주인도 매물을 자유롭게 내놓을 수 있는 상황이죠. 공급이 늘어난 만큼 가격도 하방압력이 클 것으로 예상했습니다.
실제로 아직 입주하지 않은 단지들은 5억 정도에서 버티고 있고, DMC디에트르한강은 4억 5천까지 호가가 내려온 것으로 보였습니다.
상암동과 차이가 상당합니다. 상암월드컵파크는 아직 전세호가가 6억 후반에서 7억원 수준입니다. 거리상 그렇게 멀리 떨어져 있진 않지만 서울과 고양이라는 차이도 있고, 현재 지하철이 없다는 점이 치명적인 것으로 보이네요.
그나마 6억원대에서 분양했던 단지들은 상황이 좀 낫습니다. DMC리버포레자이랑 DMC리버파크자이는 2020년 당시 분양가격이 거의 9억 턱밑까지 올라온 상황이었습니다.
당시는 그래도 로또라고 난리였는데, 지금 와 보니 당장 전세를 빼고도 3억이 넘는 돈을 마련해야 하는 상황이 됐습니다. 집주인 입장에선 고통스러운 일이지만, 전세 세입자 입장에선 그만큼 더 안전해 지는 매물이겠죠.
하지만 현장에서 나오는 얘기는 약간 온도차가 있었네요. 4억 5천만원짜리 급매는 나오는 족족 거래가 성사되고 있고, 인접 수요의 문의도 상당하다고 합니다.
“전세 거래 원활해…… 매매 거래절벽은 단기양도 중과세 영향”
Q. 전월세 거래는 잘 되고 있나요?
A. 거래가 잘 되고 있어요. 7월 15일 이후부터 대방디에트르 에일린의뜰 아파트가 입주를 시작했어요. 처음에 예상하기로는 좀 더디지 않을까 싶었는데, 대방한강이 입주율 70%에 육박했습니다.
Q. 100건 이상 물량이 적체돼 보이는 아파트도 있던데요?
A. 거기에는 허수가 있습니다. 각 부동산에서 중복되는게 꽤 있다는 얘기예요. 한 50건만 나와도 여기 있는 부동산들이 한 20개 되니까 한 3~400개는 나오겠죠. 저희한테 문의하시는 분들을 보면 꾸준히 유입이 가능하리라 보고 있어요.
Q. 호가 4억 5천만원 전세 매물은 금방 나가나보네요?
A. 그렇죠. (전용 84㎡ 기준) 저희가 보기엔 5억에서 5억 5천 정도가 적정선인데, 5억 아래로 내려오면 시장에서 바로바로 소화가 됩니다. 저희도 고객분들이 4억 5천짜리를 연락을 드려서 집을 보러 오시기로 했는데, 와서 보여드리지는 못했어요. 다른 부동산에서 이미 나갔어요. 그 사이에. 하루나 이틀 사이에 다 소진이 돼요 4억 5천짜리는.
Q. 매매는 잘 안되는 걸로 아는데요.
A. 매매는 잘 안되죠. 현재 소득세법상 소유권 이전등기 이후 1년 이내에 양도를 하게 되면 매매차익의 77%를 세금으로 납부해야해요. 또 2년 이내에 양도를 하게 되면 66%를 세금으로 내야 해요. 그렇기 때문에 양도가 거의 안 일어나죠. 급매로 가뭄에 콩나듯이 한두건 있는데, 그런 경우가 매매가 일어났다고 볼 수 있겠지만 현실적인 가격을 반영했다고 말할 순 없어요.
Q. 지하철이 없어서 조금 불편을 호소하시는 분도 있을테고요.
A. 불편은 하죠. 여기 들어오시는 분들은 지하철을 이용하시려면 상암이나 수색역으로 가셔야 해요. 하지만 그 불편함 보다도 상암이랑 비교했을 때 전세가격이 매우 저렴하기 때문에 그 메리트로 해서 많이 들어오시고, 또 두번째는 여기 들어오시는 분들이 대부분 차가 있어요.
Q. 학교 인프라는 어떤가요?
A. 학교는 현재 공사중에 있는데요. 유치원, 초등학교, 중학교까지 공사중에 있고. 예정 중에는 이달 말에 개교가 이뤄진다고 보고 있어요. 한창 마무리 공사 중이고요. 그렇게 되면 중학교까지는 바로 인근에서 학교를 다니게 되기 때문에… 어린아이 도보로 10분에서 15분 거리라고 보면 돼요. 중학교 까지는 무난히 여기서 거주하면서 다닐 수 있다 이렇게 볼 수 있죠.
Q. 전월세 시장이 전반적으로 얼어붙고 있다는데, 앞으로의 예상은?
A. 아직까지는 얼어붙었다고 말할 수 없고요. 여기는 10월 말부터 12월까지 3천세대 정도가 입주물량이 나와요. 그 물량으로 인해 공급량이 많기 때문에 약간 아파트 전세시장에 가격이 약간 다운되리라고 예상은 되지만 얼어붙었다고 말할 순 없습니다.
새로운 아파트에 대한 소비자들의 기대치가 높기 때문이기도 하고, 옆에 상암 아파트가 굉장히 오래 됐어요. 거기에 거주하신 분들의 신축 수요가 있죠. 세 번째는 일산쪽에 거주하시는 분들이 대부분 직장이 여의도나 시청, 강남이예요. 그분들이 이쪽으로 이사해서 (출퇴근의) 어려움을 해소하고자 하는 욕구가 많습니다.
그래서 여기는 전세시장이 현재 다른데 비해서 향후에 크게 위축되리라고 예상은 하지 않아요. 단지 공급물량으로 인해 약간 위축이 된다 볼 수 있죠.
아쉬운 점은 없을까? 고등학교 없고, 기피시설 이슈 있어
좋은 얘기만 했으니 이번에는 아쉬운 부분들도 몇 가지 다뤄보겠습니다.
첫째로, 고등학교가 없는게 좀 큽니다. 가장 가까운 고등학교가 향동지구에 있는 향동고등학교인데요. 덕은지구 동쪽 끝까지 와서 마을버스 022B를 타고 20분은 가야 됩니다. 걸어서 갈 거리는 절대 아니고요.
그나마도 이게 상황이 나아진겁니다. 고양시 마을버스는 서울시계 통과가 안되니 한참 우회해야해서 50분씩 걸렸대요. 사태를 파악한 서울시가 진입을 허용해 준 덕분에 거리를 상당히 단축할 수 있었다고 합니다.
둘째 문제가 기피시설 문제입니다. 서울시는 최근 난지도 소각장에 새 쓰레기 소각장(자원회수시설)을 추가로 짓기로 결정했죠. 이 시설은 2026년까지 완공할 예정이니 당장의 문제는 아니지만, 기피 시설이 늘어난다는 건 덕은지구에 발붙이고 사는 사람에게 좋은 소식은 아닐 겁니다. 게다가 북쪽으로는 자유로 악취의 주범인 난지물재생센터도 있고요.
다만 현장에 가보니 특별히 악취가 나지는 않았습니다. 지도상으로는 가까워보이지만 1km 이상 떨어져 있으니 그렇겠죠. 향후 분뇨처리시설 위치를 옮겨서 지하화 하고, 그 옆에 하수찌꺼기 처리시설을 설치하는 개선사업을 2025년까지 진행할 예정이라고 하니, 불안요소는 더 줄어들긴 하겠습니다.
완성 앞둔 덕은지구, 신축 전세 찾는다면 좋아보여
덕은지구는 확실히 최신식 주거지구다운 짜임새가 돋보이는 지역이었습니다. 아직 완성 단계는 아니지만 실제 모든 단지가 입주하고 나면 활기도 넘치겠죠. 전세 가격도 괜찮으니 매물을 찾아보시는 것도 좋겠습니다. 단, 실제 현장에는 꼭 가 보시고요. 눈에 보이지 않는 문제가 있을 수 있으니까요.