최근 주택시장 침체와 엔데믹 영향에 힘입어 상대적으로 상가시장에 관심을 갖는 분들이 조금씩 생겨나고 있습니다. 과연 하반기 상가시장은 어떻게 될까요? 이에 리얼캐스트TV에서는 상가 투자 전문가인 KT에스테이트 ICT부동산본부 호텔사업담당 리테일팀 김흥규 팀장과 함께 하반기 상가시장 및 상가 투자 팁 등을 들어봤습니다.
Q. 최근 상가시장… 상대적으로 수익형부동산이 주목 받는 이유는?
A. 과거 가파르게 상승하는 집값을 잡기 위해 강력한 규제 정책들이 등장했습니다. 주택 거래 제한, 높은 세금 징수 등 각종 규제로부터 벗어나기 위해 세금 이슈가 비교적 적고, 대출이 주택보다 상대적으로 자유로운 수익형부동산으로 자금이 몰렸습니다. 특히 규제의 핵심 타겟이던 다주택자들의 경우 종합부동산세, 취득세 산정시 중과세를 피하고자 주택 수에 산정되지 않는 상가 시장을 공략했습니다. 이들이 보유 주택을 팔고, 접근이 쉬운 상가 및 상업시설에 투자하면서 상가는 주택 대체제로 급부상했습니다.
Q. 좋은 상권을 찾는 방법이 있다면?
A. 좋은 상가, 인기 상권을 찾는 방법은 크게 세 가지 정도로 구분됩니다. 첫 번째는 상권 내 위치한 부동산에 가서 권리금을 확인하는 방법이 있습니다. 권리금이 많을수록 잘되는 상가로 이해할 수 있습니다.
두 번째는 피크타임에 인근 식당에 가서 번호표 등록하고 어느 정도 대기하느냐를 확인하는 방법이 있습니다. 테이블 숫자와 대기 번호에 따라 객단가가 나오니까 대략적인 매출도 예상해볼 수 있습니다. 마지막으로는 해당 상권에 프랜차이즈 점포가 얼마나 많은지 체크해봐야 합니다. 대형 프랜차이즈들이 많이 포진한 곳일수록 상권의 성숙도가 높은 곳이라고 볼 수 있습니다.
Q. 상가 투자하려면 꼭 알아둬야 한다는 ‘MD’란?
A. 투자할 상가를 찾았다면, 상가 공간을 채우고 운영하는 일을 알아둬야 하는데요. 이때는 MD의 역할이 중요합니다. MD는 ‘Merchandising’의 준말로, 특정 상품과 서비스를 고객에게 보다 효과적으로 제공하기 위해 계획 및 관리하는 일을 일컫는데요.
상품을 기획하는 일인 만큼 부동산에서 MD는 상가를 어떤 식으로 분양할지, 향후 사업을 어떻게 운영할지 등을 계획 및 컨설팅하는 일을 뜻합니다. 예를 들어, 3층짜리 건물을 1층은 약국, 2층은 치과, 3층은 내과로 채운다면 MD구성을 병의원으로 볼 수 있고, 학원으로 채운다면 학원 건물이 되는 셈입니다. 즉, 건물을 임차할 때 공간을 어떻게 채우고 운영하는지에 대한 부분은 MD 손에 달려있다고 볼 수 있습니다.
Q. 상가 규모에 따라 MD 구성도 달라진다는데?
A. 보통 영업면적 전용 1000평 미만의 소형상가는 생활형 MD로 구성되고, 3000평 미만의 중형상가는 F&B·생활형MD로 구성합니다. 그리고 백화점, 쇼핑몰과 같은 전용면적 3000~5000평 이상의 대형상업시설은 패션·식음매장·기타 편의시설로 구성이 가능합니다.
따라서 규모에 따라 상업시설 MD는 차이가 날 수밖에 없습니다. 일례로 아파트단지 상가에는 편의점, 부동산, 세탁소, 정육점 등 생활에 필요한 생활형 MD가 들어가는 것처럼 말이죠.
이는 중소형 및 중대형 상가시설에도 적용됩니다. 예를 들면, 나이키 매장을 방문한 고객이 아디다스를 방문할 확률이 매우 높고, 코오롱스포츠를 방문하는 고객이 노스페이스를 방문할 확률이 높습니다. 즉 특성이 비슷한 브랜드가 군집단끼리 모여 있어야 고객이 모이고, 매출도 오르는 것입니다.
식당도 마찬가지입니다. 사전에 계획된 비용에서 한식, 일식, 중식, 양식의 레스토랑을 선택하는 것처럼 MD는 하나 하나의 브랜드가 함께 모여 있어야 큰 힘을 발휘하고, 고객의 소비를 유도할 수 있습니다.
Q. 수익, 매각 차익 다 잡았다… 우수 MD 구성 사례
A. 압구정역에 인접한 안다즈 서울 강남과 잠실역의 소피텔 앰배서더 서울의 상업시설을 예로 들 수 있습니다. 먼저 안다즈 서울 강남은 오픈 당시 명품이나 판매 위주였던 고급 호텔의 아케이드와 달리 다양한 식음매장을 구성해 높은 고객 호응도를 이끌었습니다.
블루보틀, TWG 등과 같은 글로벌 브랜드는 물론 지하 1층에는 압구정/청담동 일대에서 유명한 맛집들을 모았으며, 최근에는 올데이 브런치 카페인 부베트까지 입점하여 핫한 상권으로 자리매김했습니다.
잠실역의 소피텔 앰배서더 서울의 경우도 높은 수익을 내고 있습니다. 소피텔 앰배서더 서울은 인근 롯데월드몰과 방이상권, 송리단길 등과 차별화한 MD 구성이 특징입니다. 스타 셰프 레스토랑부터 오마카세 카페 등 고급 F&B 중심의 MD 실현으로 경쟁시설과의 차별화를 통해 많은 고객들의 발길이 이어지고 있고, 입점 브랜드의 매출도 굉장히 높게 나오고 있습니다.
Q. 좋은 상가의 조건… 이런 곳을 선택하세요
A. 상가의 성공여부를 판가름하는 다양한 조건이 있는데 건물의 위치, 형태 등이 대표적입니다. 쉽게 정리하면 △상권의 중심에 가까울수록 △코너 자리일수록 △1층 매장이 많을수록 △1층 면적이 클수록 △상업시설이 매력적으로 구성되어야 좋은 상가라고 할 수 있습니다.
또한, 상가 구성은 성공에 결정적인 역할을 하는 만큼 가급적 하나의 방향성을 가지고 MD를 구성하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 건물 전체의 얼굴인 1층에는 스타벅스, 파리바게트처럼 대중에게 쉽게 인지되는 브랜드가 들어오고, 나머진 임대수익이 좋은 브랜드가 들어오면 좋습니다. 특히 1층은 가장 높은 임대료를 발생하는 만큼 상가의 승패를 좌우한다고 볼 수 있습니다. 반면, 2층에 있던 브랜드가 1층으로 내려온 상가건물이 있다면, 전체 임대 수익이 어렵다는 걸로 볼 수 있어 투자 시 경계하는 것이 좋습니다.
Q. 상가 수익률이 높을 곳은 어떻게 예측하나?
A. 상가 수익이 잘나는 곳과 안 나는 곳을 구분하기는 전문가들도 쉽지 않습니다. 그래도 한 가지 팁이 있다면 내가 원하는 상가를 대형 프랜차이즈 가맹점에 문의해 전문가의 의견을 들어보는 것입니다. 대형 프랜차이즈는 상권 분석팀이 중심이 돼 상권을 분석하는 역량이 우수한 만큼 적절한 도움을 받을 수 있습니다.
Q. 앵커 테넌트 등의 핵심상가는 어떻게 유치될까?
A. 우선 앵커 테넌트 유치 시엔 근접 매장의 유무, 원하는 매장 면적과 입점 환경, 출점 정책, 시장 환경 등 다양한 요소를 고려해야 하는데요. 이러한 부분을 고려해 적정한 브랜드에 제안하고, 그 브랜드가 필요한 요소를 상호 제공함으로써 유치하게 됩니다.
이처럼 상가나 상업시설에서 고객을 끌어 모으는데 핵심이 되는 점포인 앵커 테넌트는 주변 상가 전체의 집객력을 높일 만큼 영향력이 높습니다. 대표적으로 스타벅스 등 높은 인지도와 집객력, 일정 수준 이상의 임대료를 납부할 수 있는 브랜드가 앵커 테넌트에 속하는데요. 다만, 이러한 앵커 테넌트처럼 유명 상업시설과 계약할 땐 계약 방식을 잘 숙지하고 진행해야 됩니다.
Q. 하반기 이후 국내 상가시장 전망은?
전반적으로 부동산시장 침체기가 이어지고 가운데 하반기 상가 전망 역시 그리 좋지 않습니다. 고물가, 고이율, 고임금으로 매장을 운영하기도 어렵고, 임대인도 기대 수익을 맞추기 쉽지 않은 상황이 이어지기 때문입니다. 따라서 확실한 수익이 보장된 상가가 아니라면 투자보다는 관망을 추천하고, 향후 투자 기회를 기다리는 것이 좋겠습니다.
다만, 그럼에도 상가 투자를 고려하신다면 몇 가지 팁이 있는데요. 먼저 핫한 상권과 핫한 브랜드는 같이 움직인다는 것입니다. 핫한 브랜드들이 모여 핫한 상권을 만들기 때문입니다. 또한, 상가 오픈을 준비하시는 분들이라면 매출이 검증된 브랜드를 우선 검토하고, 상가를 가지고 계신 분들은 1층 MD가 전체 건물의 수익성을 좌우하기에 1층에 좀 더 집중해 집객률이 높은 브랜드를 유치하는데 힘써야 하겠습니다.