재건축 부담금 제도 어떻게 달라지나
국토교통부가 지난 9월 말 재건축 초과이익 환수제 개선안을 발표했습니다. 그동안 재건축 사업을 지연시키는 요인 중 하나로 꼽힌 초과이익 환수제가 완화되면 앞으로 재건축 시장은 어떻게 달라질까요? 리얼캐스트가 살펴봤습니다.
재건축 초과이익 환수제란 조합이 얻는 재건축으로 발생한 초과 이익 중 일정액을 초과한 부분에 대해 국가가 일부 환수하는 개념입니다. 지난 2006년 도입됐지만 발생하지 않은 미래의 이익에 대해 과세한다는 점이 지적돼 아직 실제 부담금이 징수된 단지는 없는 상황입니다.
이번 개선안은 초과 이익에 대한 부담금을 부과하는 기준을 현실화하고 개시 시점을 조정하는 등의 내용이 담겨 있습니다. 먼저 재건축 초과이익 면제 기준 금액이 기존 3,000만원에서 1억원으로 상향 조정됩니다. 초과 이익이 3,000만원 이하로 발생하면 부담금 면제에서 1억원 이하인 경우로 확대한 것입니다. 부과율 구간도 기존 2,000만원에서 7,000만원으로 확대됩니다.
여기에 부과 개시 시점을 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가일 시점으로 변경하고 공공 기여시 주택 매각대금을 초과이익에서 제외합니다.
또한 1세대 1주택 장기 보유자는 보유 기간에 따라 최대 50%까지 추가로 부담금을 감면해 줍니다. 1주택 보유 기간이 6년 이상이면 10% 감면, 10년 이상이면 최대 50% 감면이 됩니다. 이 경우 준공 시점에 1주택자여야 하고, 보유기간은 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함됩니다.
전국 부담금 환수 대상 84개 단지 중 38곳 부담금 면제 예상
국토교통부 시뮬레이션 결과에 따르면, 예정 부담금이 통보된 곳(7월 기준)은 총 84곳이었는데요. 부담금 개선안을 적용하면 38곳의 부담금이 면제될 것으로 보입니다. 특히 수도권 외곽이나 지방에서 면제되는 곳이 많은데요.
서울은 28곳에서 23곳으로 5곳 줄어들 것으로 보이며, 경기·인천은 24곳에서 12곳으로, 지방은 32곳에서 11곳으로 66% 줄어들 것으로 예상했습니다. 1억원 이상 부담하는 단지도 19곳에서 5곳으로 줄어들 전망입니다.
하지만 부담금을 낮췄다는 소식에도 재건축 추진 단지들의 반응은 미지근합니다. 지방 재건축 단지들은 개편안에 수혜가 예상되지만 서울 유명 재건축 단지들은 여전히 내야하는 부담금이 상당하다는 것입니다.
실제로 서울 용산구 이촌동의 대표 재건축 단지인 한강맨션은 7억7,000만원이라는 높은 부담금을 통지 받았던 곳인데요. 개선안 적용으로 최대 8,500만원을 감면 받으면 6억8,500만원 정도를 부담해야 할 것으로 보입니다. 1주택 장기 보유자의 경우 3억4,000만원 선으로 예상됩니다.
성동구 성수동 장미도 평균 5억원의 부담금에서 감면되면 4억1,500만원 정도가 될 것으로 보입니다. 공공재건축을 선택한 서초구 반포동 신반포7차의 경우 이 제도 개편으로 가구당 평균 부담금이 기존 최대 6억원에서 2억원대로 예상됩니다.
국토부가 재건축 부담금 합리화 방안을 발표하면서 재건축 사업에 숨통이 트일 것으로 기대하는 전망도 나오고 있습니다. 이번 개선안으로 그동안 지지부진했던 재건축 사업이 가속화될 수 있을까요? 전문가들은 지방 등 일부 재건축 단지의 사업이 진행될 수 있겠지만 지속적인 금리 인상에 건설 비용 증가 등으로 시장의 전반적인 분위기를 반전시키기는 어렵다고 보았습니다.
이번 개편안은 우선 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’이 개정돼야 합니다. 만약 올해 안에 법 개정이 완료된다면, 내년 4월 이후 시행될 수 있을 것으로 보입니다.
12월 중에는 재건축의 또다른 걸림돌로 지적되고 있는 안전진단 평가 기준에 대한 개선안도 나올 것으로 예상됩니다. 이로 인해 재건축 정비사업이 본격적으로 시동 걸릴 수 있을지 귀추가 주목됩니다.