10억 미만 실거래 등장, 대세 하락의 전조?
요즘 마곡 분위기가 살벌합니다. 갑자기 등장한 10억 미만 실거래 기록 때문입니다. 급매 하나로 도시 전체가 발칵 뒤집히는 게 말이 되는 일인가 싶긴 하지만, 요즘 같은 분위기에는 무리도 아닌 듯싶습니다.
서울 안의 최첨단 신도시, 마곡지구
마곡지구는 서울특별시 강서구 마곡동과 가양동 일원에 조성되었습니다. 면적은 총 366만㎡로 사실상 신도시급(100만평) 개발입니다. 서울 안에 새로 신도시가 조성되는 셈이라서 한동안 굉장한 관심을 받은 지역이죠.
위치는 강서구의 정중앙입니다. 서쪽으로는 방화동, 남서쪽으로는 김포공항, 남쪽에는 내발산동, 동쪽으로는 등촌동과 마주하고 있습니다. 공항철도와 서울 5호선과 9호선이 있어 지하철로 다니기도 좋고, 차를 이용하더라도 올림픽대로와 공항대로를 통해 금방 도착할 수 있습니다.
올림픽대로를 타고 가면 우선 마곡지구의 북동쪽으로 진입하게 됩니다. 9호선 양촌향교역이 있는 사거리입니다. 여기서 서쪽으로 진행하게 되면 확실히 분위기가 달라지는 걸 느끼게 됩니다. 왼쪽으로 높은 사옥들이 서 있죠.
도레이첨단소재 사옥을 끼고 좌회전하면 오른쪽으로 서울식물원이 있습니다. 이랜드 글로벌 R&D센터 공사를 하고 있고 코오롱타워, LG사이언스파크가 차례로 등장합니다. 첨단 산단 느낌이 물씬 풍기네요.
더 진행하게 되면 마곡지구 중심 상권이 등장합니다. 도시가 완성된 터라 상권도 활기찬 모습입니다. 동쪽에는 발산역이 있고, 이대서울병원도 있습니다. 우장산 힐스테이트도 근처에 자리를 잡고 있네요.
마곡엠밸리라는 이름이 붙은 마곡지구 아파트들은 마곡지구 남쪽과 서쪽을 감싸는 형태로 조성되었습니다. 마곡지구 남부에서 제일 동쪽에 있는 게 15단지와 14단지입니다. 이후 12단지와 공진초등학교, 10, 11, 13단지 및 마곡하늬중학교가 보이네요.
마곡 13단지 힐스테이트마스터는 마곡지구 유일한 민간단지기도 하고, 할 얘기가 많으니까 좀 있다가 다시 보도록 하고요. 여기서 북쪽으로 올라가면 이제 차례로 9단지, 8단지, 6단지, 5단지, 3단지 등 마곡지구 일대 아파트들을 확인할 수 있습니다.
마곡지구 대장주로 꼽히는 마곡엠밸리7단지는 마곡광장 서쪽에 있습니다. 마곡광장 동쪽으로는 마곡나루역과 서울식물원이 있습니다. 서울식물원 남단에 위치한 LG아트센터 서울도 랜드마크네요.
줄지어 입주한 대기업 R&D센터, 집값 치솟아
마곡지구는 2030서울플랜에서도 중요한 지역으로 꼽혔습니다. 서울의 7개 광역중심지 중 하나로 여의도와 인천을 연결하는 가교 역할이 설정되었죠.
서울시는 마지막 남은 신도시급 부지를 제대로 개발하길 원했고, 마곡지구는 첨단산업단지에 주거와 대규모 녹지를 융합한 형태로 개발되었습니다. 이 계획은 소기의 성과를 거두어 현재는 LG그룹 R&D 허브인 LG사이언스파크를 비롯해 코오롱, 롯데, 이랜드 등 국내 굴지의 대기업과 중견기업들이 다수 입주했죠.
덕분에 직주근접 가능한 마곡지구 아파트들의 몸값도 천정부지로 치솟았습니다. 대장주인 7단지 전용 84㎡는 2021년 9월에 17억 5,500만 원으로 실거래가 성사됐고, 비슷한 시기(2021.11.) 전용 114㎡(CN1)는 20억을 찍었습니다.
놀랍게도 이런 시세는 거의 유지되고 있습니다. 그도 그럴 게 거래 자체가 거의 없습니다. 올해도 다 지나가는데 마곡지구에서 발생한 아파트 매매거래는 단 15건에 불과합니다. 호가들도 전고점에서 도통 내려오질 않는 상황이죠.
이런 상황이다 보니 급매 하나로 동네 전체가 떠들썩해지기도 했습니다. 지난 8월에 13단지힐스테이트마스터에서 전용 59㎡가 9억 8천만 원으로 실거래됐거든요. 전고점(2021.10)이 13억 8천만 원이었는데, 1년도 안돼서 4억 원이 깎인 셈이니 난리가 날 만도 했습니다.
찬바람 부는 마곡, 철옹성 쌓고 버티기 들어가나
현재 마곡은 대기수요가 완전히 관망세로 돌아선 가운데, 소유자들이 철옹성을 쌓은 모습입니다. 여기에서 하방 압력이 더 강해지면 급매가 하나둘 등장하게 될 것으로 보입니다.
논란이 되었던 전용 59㎡ 9억 8천만 원 매물은 다주택자 양도세 절세 매물로 밝혀졌습니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 기간이 만료되는 까닭에 내야 할 세금만큼 깎아서 매물을 출회했다는 것입니다.
당사자가 아닌 입장에서야 ‘어차피 낼 세금만큼 깎아서 던질 거라면, 그냥 세금을 내면 되지 않나?’라고 생각할 수도 있는데요. 매수세가 실종됐다는 점을 기억해야 합니다. 이럴 때는 낮은 가격에 빨리 던지는 편이 불필요한 보유 부담을 줄이는 해결책입니다. 실제로 해당 거래로부터 최근(10월 말)까지 마곡지구 매매거래는 단 3건에 불과했습니다.
하방 압력은 앞으로 더 강해질 전망입니다. 전세가격이 슬금슬금 내려오고 있거든요. 마곡13단지 전용 84㎡ A타입은 10월에 7억 5천만 원으로 전세계약이 체결됐습니다. 2020년 10월에는 최고 8억 원으로 전세계약이 있었던 타입입니다. 이미 일부 세대는 역전세가 도래했다는 뜻입니다.
전세자금대출 이자도 최고 7%를 돌파한 상황이고, 미 연준의 태도를 보면 내년 상반기까지 금리인하 가능성도 없어 보입니다. 억대 전세자금대출을 일으켜서 전세로 들어올 수요층이 얕아지고 있습니다.
마곡은 제2의 강남이라고 불릴 정도로 입지도 좋고, 신축아파트도 즐비한 서울 안의 신도시입니다. 교통이 편리하고 고소득 직종 직주근접 수요가 두터우니 미래가치도 기대가 됩니다. 하지만 대외환경이 너무 안 좋다 보니 한동안은 힘든 시기를 보내게 될 것으로 보이네요. 아무쪼록 다들 잘 이겨내시길 바랍니다.