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리얼톡&리얼판 ‘Big 5’ 제외한 전국 규제지역에서 해제, 부동산 숨통 트일까
2022-11-17
09:00
345 읽음

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이번에 투기과열지구, 조정대상지역 해제된 곳은 어디? 

[리얼캐스트=이진영 기자] 지난 11월 8일, 경기도 대부분과 인천, 세종이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면서 이제 전국에 규제지역은 5곳이 남게 됐습니다. 전국 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 이유와 앞으로의 집값 향방을 리얼캐스트가 알아봤습니다. 
 

이번 규제지역 해제로 수원과 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지‧기흥, 동탄2 등 경기도 9곳이 투기과열지구 지정이 해제됐습니다. 

그리고 조정대상지역에서 해제된 곳은 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) 등 경기도 22곳입니다. 인천도 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구가 조정대상지역에서 해제됐고 세종시까지 총 31곳이 조정대상지역 지정이 해제됐습니다. 

규제지역은 직전 3개월 집값 상승률과 청약경쟁률, 분양권 전매 거래량 등을 토대로 지정, 해제되는데요. 수도권 대부분 지역이 최근 부동산 시장 침체기가 이어지면서 해제 요건을 갖춰 이번에 많은 곳이 해제된 것으로 보입니다.

규제지역 해제된 곳, 집값 움직임 어땠길래?
 

그럼 최근 3개월 동안 수도권 집값 움직임을 살펴볼까요? 한국부동산원의 지난 8월 22일부터 11월 7일까지 아파트 매매가 변동률 자료에 따르면, 전국이 -2.71% 하락한 것으로 조사됐는데요. 수도권은 -3.36%로 전국 평균보다 수도권 하락폭이 더 컸던 것으로 나타났습니다. 특히 서울 -2.60%, 경기 -3.56%, 인천 -4.42%로 서울보다 경기도와 인천의 하락폭 컸습니다. 

경기도에서 최근 3개월간 집값 하락폭이 가장 큰 곳은 양주시(-5.48%)였으며, 이후 광명시(-5.28%), 화성시(-5.15%), 의왕시(-5.03%) 순인 것으로 조사됐습니다. 인천에서는 서구(-5.06%)와 계양구(-4.42%)의 하락폭이 컸고, 세종시는 -5.04% 하락했습니다.

11월 14일 기준 규제지역으로 남은 곳은 서울과 경기도 과천, 성남, 하남, 광명 총 5곳인데요. 이 중 광명시의 하락폭이 큰데도 이번 해제에서 제외됐다는 점이 눈에 띕니다. 서울 노원(-4.19%), 도봉(-4.30%), 강북(-3.01%) 역시 최근 하락폭이 커 해제될 것이라는 일부 관측도 나왔는데요.

국토부는 이에 대해 서울시는 주변 지역에 집값 파급 효과 및 개발 수요, 높은 주택수요 등을 감안해 규제지역으로 유지시켰고, 서울과 인접한 경기도 4개 지역도 집값 수준이 높아 기존 규제를 유지했다고 설명했습니다. 이들 지역까지 한번에 풀기는 어렵고 단계적으로 풀어야한다고 말했습니다.

수도권 미분양 상황, 지방보다 더 큰 폭으로 증가
 

그럼 미분양 물량도 한번 살펴볼까요? 국토부 통계누리 9월 말 기준 미분양 자료에 따르면, 전국 미분양 주택은 4만1,604가구로 이 중 수도권은 7,813가구, 지방은 3만3,791가구입니다. 

미분양 주택은 지방보다 수도권에서 더 큰 폭으로 늘었는데요. 지방이 전월 대비 21.9%(6,081가구) 늘어난 것과 달리 수도권은 55.9%(2,801가구) 늘었습니다. 수도권에서 미분양 물량이 많은 곳은 안성시(1,468호), 평택시(1,329호), 양주시(1,149호), 인천 서구(473호), 인천 동구(449호)순인 것으로 조사됐습니다. 

미분양 물량이 특히 많은 안성, 평택, 양주시는 지난 9월 이미 규제지역에서 해제된 곳인데요. 이미 시장 흐름이 하락세로 기울어진 상황에서 규제지역 해제 약발이 미진한 것으로 풀이됩니다. 안성시와 양주시는 주택도시보증공사(HUG)가 지정하는 미분양관리지역으로 지정된 상태입니다.

규제지역 대거 해제에도 고금리 부담으로 거래 끊겨 주택시장 ‘썰렁’

시장은 이미 경기 침체 우려와 금리 인상으로 거래가 끊겨 관망세가 지속되고 있는 상황인데요. 연달아 발표된 규제지역 조정이 앞으로 집값에 어떠한 영향을 미칠까요?

지난 9월, 한 국토부 관계자는 규제지역 조정은 실수요자들이 정상적으로 주택을 거래하는 것을 지원하기 위한 것일 뿐, 주택 경기 자체를 부양하려는 것은 아니라고 밝혔습니다. 따라서 규제지역 해제로 해당 지역 집값이 급등할 것이라고 보진 않는다고 강조했는데요. 

전문가들도 금리 인상으로 대출 부담이 높아져 여전히 집을 사기 어려운 상황이 계속되고 있다고 보아 당분간은 이러한 하향세 분위기가 유지될 것으로 예상했습니다. 

오는 12월 1일 시장 냉각을 막기 위해 LTV 규제 완화가 앞당겨 시행됩니다. 지역별·주택가격별로 차등화 돼 있던 주택담보인정비율(LTV) 규제가 50%로 일원화되는 것인데요. 여기에 내달부터 투기·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용될 예정입니다. 이런 가운데, 제자리를 찾아가고 있는 집값이 연이은 규제 완화로 시장을 자극할 지는 지켜봐야 하겠습니다.


에디터 :    라테   그래픽 :   허숩

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