이색 부동산 투자, 묘지경매의 매력은
[리얼캐스트=한민숙 기자] 부동산 시장이 경착륙 위기에 직면하며 투자 여력이 낮은 2030세대 역시 부동산에 등을 돌리는 양상입니다. 하지만 묘지 경매는 소액으로도 접근이 가능해 기회가 될 수 있다고 하는데요. 4년 만에 무일푼에서 70억원 가량의 자산을 축적한 ‘경쟁 말고 독점하라’의 저자 도강민님을 만나봤습니다.
Q. 경매 입문한지 얼마나 됐나?
제가 2019년 1월에 낙찰을 받았기 때문에 햇수로 지금 4년째 되었습니다.
Q. 현재 수입과 자산 규모는?
보통 한 달에 평균적으로 묘지를 네 건에서 다섯 건 가량 매도를 하는데 여기서 4천에서 5천만원 정도의 순수익이 발생하고 있습니다.
Q. 묘지 경매를 하게 된 계기는?
남들보다 이른 나이에 가장이 되었습니다. 스물두 살에 아이 아빠가 되었고 가장으로서 가족들을 부양을 해야 되는데 사실 그때는 가족들을 부족하지 않게 할 그 정도의 여유도 없었습니다. 뭔가를 해주고 싶었지만 할 수가 없었고 원룸에서 아이를 키웠어야 했던 거죠. 제가 그 당시 했던 일이 도축장에서 월급을 145만원 받으면서 도축된 고기를 라벨링하는 일을 했었습니다.
그런데 이렇게 살다가는 평생 내가 원룸만 살고 월세살이에서 못 벗어날 것 같은 겁니다. 답이 없어 보였는데 우리나라에서 흔히 계층의 사다리를 올라오기 위해서는 부동산을 해야 된다, 부동산 불패신화라는 말이 있다 보니까 부동산 공부를 자연스레 시작했었습니다. 부동산을 하다 보니까 자연스럽게 경매에 관심 가게 됐고 경매 공부를 하면은 도움이 되겠지 싶었습니다.
하지만 가진 돈이 400만원밖에 없었기 때문에 빌라 입찰보증금도 없었습니다. 공부는 많이 했는데 뭔가 하기에 억울한 마음이 들더라고요. 간절했고 무언가를 이뤄야 했습니다. 그래서 제일 가격이 저렴한 걸 찾다 보니까 시골땅과 묘지가 나왔습니다.
근데 제가 처음 묘지를 할 때도 사람들이 묘지는 피해야 하는 것, 하지 말라고 하는 기피대상이었습니다. 이 순간 이런 생각이 들더라고요. 남들이 하지 말라고 하는 묘를 낙찰받아서 수익을 내면 어떨까 약간의 관점의 전환이었는데 이 관점의 전환을 통해서 묘지로 경매를 시작하게 되었습니다. 사실 돈이 없었기 때문에 우연치 않게 시작을 했지만 여기서 기회를 봤다고 생각합니다.
Q. 묘지 경매, 초보자도 가능할까?
초보자도 물론 가능합니다. 저도 첫 경매를 묘지로 했기 때문에 그렇습니다. 다만 이게 쉽게 된다고 말씀드리지는 않습니다. 저 역시 묘지를 받기 전에 1년가량은 주거용 상가 경매 공부를 많이 했습니다. 일단 기본적인 경매 흐름을 공부한 다음에 그때 투자를 해야 한다고 말씀을 드리고 싶습니다.
Q. 지금 진입해도 될까?
저는 이런 시기이기 때문에 묘지 경매의 장점이 드러난다고 생각합니다. 지금은 금리도 높아진 상태고 우리가 레버리지를 적극적으로 활용하기에는 되게 조심스러운 시장이라고 생각합니다. 그런데 묘의 경우에는 대출없이 레버리지 없이 내가 순수 투자금으로 하는 건데 소액으로 가능하죠. 그렇기 때문에 내가 가진 자본으로 충분히 사이클을 만들 수 있기 때문에 전 이 때 하락장일수록 묘지의 장점이 들어간다고 생각합니다.
Q. 경매 물건은 어떻게 찾나?
첫 번째는 경매를 보는 대법원 사이트가 있고 두 번째는 공매를 보는 온비드라는 사이트가 있습니다. 하지만 이 두 가지의 단점은 우리가 무료지만 보기가 불편하다는 겁니다. 이 두 가지를 보완한 게 유료경매사이트입니다. 대부분 경매를 하시는 분들이 일정 비용을 결제한 다음에 유료경매사이트를 이용합니다. 제 경우에도 이 사이트를 이용하고 있고 여기에 들어갔을 때 우리가 분묘기지권을 체크합니다. 묘를 찾기 위해서 분묘기지권을 선택을 하는 겁니다. 이렇게 해서 내가 마음에 드는 물건을 검색하시면 될 것 같습니다.
Q. 낙찰 받기 위한 나름의 기준이 있나?
이건 되게 개인적인 부분이라 생각을 하는데 저는 어떤 투자를 할 때 내가 생각했을 때 싸다 비싸다를 결정해야된다 생각합니다. 예를 들어서 감정가 천만원 물건이 입찰가가 삼백으로 떨어졌다, 누가 봐도 저렴합니다. 이 기준을 가지고 입찰을 해야 되고 만약에 내가 기준을 판단하기 어렵다 그럴 경우에는 시세까지 조사를 해야 되겠죠.
Q. 묘지 같은 특수물건 시세 파악은 어떻게?
토지와 똑같이 이제 우리 가격을 조사한다고 생각하면 됩니다. 시중에 유용한 사이트가 많이 있는데 뭐 밸류맵, 디스코, 땅야 이런 좋은 사이트들이 많이 있습니다
Q. 단기 매매하면 세금도 많지 않나?
제 경우에는 법인을 이용한 투자를 하고 있습니다만 법인이 없으신 분들이 더 많을 거라고 생각합니다. 우리가 토지를 낙찰 받아서 1년 이내에 단기로 매도했을 때 개인의 경우에는 55% 세금을 냅니다. 저는 법인을 하기 때문에 22% 세금을 낸다고 생각하면 됩니다. 사람들이 법인이라고 하니까 되게 거창하게 생각하는데 그렇지 않습니다. 온라인 법인 설립 시스템이라는 홈페이지가 있습니다. 거기를 통하시면 일반인도 2시간이면 충분히 법인을 만들 수가 있습니다.
Q. 묘지 경매 시 이것만은 꼭 지켜야 한다?
저는 투자를 하는 게 우리가 리스크를 줄여가는 과정이라고 생각합니다. 모든 투자가 리스크가 있지만 리스크를 줄이기 위해서 현장을 꼭 가봐야 되는 겁니다.현장을 가서 관리가 잘 돼 있는지 여부 등을 체크해서 리스크를 줄인 다음에 입찰하셔야 되겠죠.
일단 갔을 때 관리 상태를 봐야 됩니다. 우리가 어떤 빌라를 만약 사려고 하는데 창문이 깨져있고 외벽에 누수가 있다 크랙이 있다 아무도 입찰하지 않습니다. 묘도 갔는데 파헤쳐지거나 관리가 안 된 것들이 있겠죠.
그리고 리스크를 줄이기 위해서 가급적 묘가 네 기 이상인 것들을 하라고 말씀드립니다. 사람들은 보통 묘를 입찰할 때 한 기, 두 기 적은 것들을 선호합니다. 이게 처리하기가 쉬울 거라고 생각했는데 그렇지 않습니다. 묘는 처리하는 게 아닙니다. 우리가 되파는 과정인 거죠. 한두 기는 보통 부모님 묘기 때문에 협상할 분들이 형제들밖에 없습니다. 하지만 묘가 네 기 이상으로 넘어가게 되면은 보통 두 집 이상이 모이게 되겠죠. 우리 입장에서 협상대상자가 늘어나는 겁니다.
Q. 예비 입문자에게 당부하는 말이 있다면?
묘지 경매를 먼저 덜컥 하라고 말씀드리고 싶지 않습니다. 제가 불모지를 개척했지만 쉬운 투자는 아니기 때문에 먼저 경매에 대해 공부를 하시고 흐름을 익히고 또 보통 우리가 하는 묘지들이 지분경매이기 때문에 지분경매에 대한 개념과 어떻게 흐름이 이어지는지 흐름도 이해를 하셔야 되고 제일 중요한 게 경매와 별도로 등기부등본을 볼 수 있는 공부를 해야 됩니다. 이 공부까지 마친 다음에 내가 물건을 검색하고 마음에 들 때 임장을 가시고 입찰까지 진행하시면 좋을 것 같습니다.