묘지 경매, 이것만 알아도 실패하지 않습니다
경매시장의 블루오션으로 통하는 묘지 경매로 수십억원의 자산가가 된 ‘경쟁 말고 독점하라’의 저자 도강민님을 만나 묘지 경매 방법과 유의점을 들어봤습니다.
묘지 경매의 장점 1. 저렴하게 낙찰 받을 수 있다
저는 묘를 투자를 하지만 경매하시는 분 입장에서 묘는 하자입니다. 하자기 때문에 당연히 가격이 떨어지겠죠. 우리는 그 점을 노려서 저렴하게 낙찰을 받는 겁니다.
묘지 경매의 장점 2. 살 사람이 정해져 있다
일반적으로 부동산 거래할 때 부동산 공인중개사에 갑니다. 하지만 묘지의 경우에는 법무사에 갑니다. 묘의 경우에는 이미 살 사람과 팔 사람이 정해져 있죠. 그렇기 때문에 중개가 필요 없습니다. 법무사에 가서 이분들이 우리에게 땅을 사가는 소유권등기를 법무사에 위임한다고 생각하면 됩니다.
Q. 살 사람은 누구인가?
제가 보통 하는 묘지 물건들은 일반 경매물건이 아니고 지분 물건입니다. 나 외에 다른 소유자가 있다는 말이 됩니다. 경매사이트에서 물건을 볼 때 등기부등본을 보게 되면 나와 같이 땅을 가지고 있는 이걸 우리가 공유자라고 표현하는데 공유자에 대한 정보를 볼 수 있습니다. 우리는 낙찰을 받고 공유자에게 되파는 과정을 거친다고 생각하면 됩니다.
묘지 경매의 장점 3. 경쟁자가 적다
많이 질문하시는 게 묘지 물건은 한정적일 것 같다는 선입견이 있습니다. 물론 당연히 아파트, 상가보다 적겠지만 우리가 경매 분야에서 특수물건으로 부르는 물건들이 있습니다. 묘도 그렇고 지분 물건, 유치권, 법정지상권 이런 것들이 있는데 묘도 동일합니다. 여기서 물건이 적지만 수익을 내는 사람도 있기 마련이죠.
묘지 경매의 장점 4. 아파트, 상가와 달리 명도소송 등의 절차가 없다
첫 경매를 묘지로 받고 꾸준히 묘를 하다 보니까 이 흐름을 다른 지분에서 적용이 가능할 것 같은 겁니다. 이 부분이 응용이 가능할 것 같아서 시골땅, 경로당 다양하게 받아보았습니다. 똑같이 적용이 됩니다. 하지만 제가 다른 시골집을 받았을 때 일반적으로 이 사람들이 철거소송을 하기 전까지는 대부분 움직이지 않습니다. 반면에 묘의 경우에는 그런 부분들이 좀 덜 했기 때문에 저는 묘지를 제일 좋은 투자라고 말씀을 드리는 겁니다. 제가 생각하기에는 묘는 리스크만 잘 줄이면 아파트, 빌라 명도보다 쉬운 거라고 말씀드립니다.
묘지 경매 리스크를 줄이는 법 1. 입찰 전 현장을 꼭 가보라
우리가 리스크를 줄이는 건 현장에서 대부분 줄일 수가 있습니다. 사람들이 이게 소액이라고 귀찮아서 현장을 안 가시는 분도 있는데 이렇게 하는 분들이 리스크를 안고 가는 것이지 내가 귀찮지만 현장을 가면 절반 이상이 리스크를 줄 수 있다고 말씀을 드립니다.
묘지 경매 리스크를 줄이는 법 2. 최대한 싸게 낙찰 받아라
그 다음 제일 중요한 것은 저렴하게 소액으로 해야 되겠죠. 가격이 떨어진 것들을 받아야지 우리가 협상할 때도 유리한 겁니다. 왜냐하면 우리가 싸게 받아야지 그만큼 협상할 때 이점이 있습니다. 우리가 낙찰을 받고자 비슷하게 써버리면 협상할 때 이분들이 거부감을 느낄 수도 있겠죠. 그럼 협상할 때 시간이 지체가 됩니다.
우리가 이 묘를 없애서 뭐 땅 가치를 올린다고 생각할 수 있지만 사실 그것은 시간적으로 오래 걸리는 일이기 때문에 저는 단기 매도를 선호합니다. 팔 사람이 정해진 입장에서 굳이 우리가 이거를 안 팔 이유가 없겠죠.
가장 빨리 처리한 사례는?
단기간에 판 것이라고 하면 법원에서 묘지 연고자를 만났을 때인 것 같습니다. 낙찰을 받고 전 또 다른 물건 입찰했기 때문에 차례를 기다리고 있었는데 누가 저를 뒤에서 부르더라고요 잠깐만 나오라고 알고 보니까 묘지 연고자였습니다. 이 분들은 현장에서 만났기 때문에 제가 할 것도 없이 그 이후에 바로 잔금납부하고 매도를 했습니다. 당일 날 판 케이스겠죠.
가장 늦게 처리한 사례는?
길게 끈 사례는 제가 책에서 다뤘지만 대기업 부회장과 소송했던 케이스가 있습니다. 의도적으로 제가 팔지 않는 경우인데 이분이 처음부터 협상할 때 저에게 대응을 해주지 않았습니다. 그래서 이분에게 묘를 이장시키겠다 이장을 염두에 두고 있었고 묘를 이장시킨 다음에 그 땅 전체를 다시 경매로 매각을 시킨 케이스가 있습니다. 시간이 약 1년 반 가량 걸렸는데 제가 1,500만원에 낙찰을 받아서 추후에 땅을 경매로 넘기고 5,800만원에 다시 배당을 받았습니다.
묘라는 게 되게 민감한 부분이고 소송 자체가 쉽지 않기 때문에 초보자 분들에게 소송을 권해드리고 싶지 않습니다. 실무에서도 가는 비율이 적기 때문에 여기까지는 굳이 생각을 안 해도 될 것 같습니다.
묘지 경매 리스크를 줄이는 법 3. 처음부터 큰 수익을 바라지 마라
제 경우에는 못해도 세후 700~800만원은 남기라고 말씀드립니다. 지금 제 기준으로 한 건당 1천만원 수익을 바라보고 하지만 첫술에 배부를 수 없습니다. 저는 많이 해본 경험자지만 입문자 분들이 그렇게 할 수 없을 겁니다. 그래서 제가 입문자 분들에게 말씀드리기는 그래도 한 건당 500만원의 수익은 바라보고 입찰을 하시라고 말씀을 드리고 있습니다.
간혹 가다 이런 분들이 있습니다. 내가 1천만원을 받았는데 묘지 연고자에게 1억을 달라고 하신 분들이 있습니다. 묘지 연고자가 저한테 전화가 옵니다. 제가 묘지 경매를 잘한다고 하니까 저한테 연락을 주시는 겁니다. 과도한 금액을 부르면 될 협상도 안 되는 케이스가 있습니다. 처음부터 첫술에 배부르려고 하지 마시고 경험을 한다 생각하시고 입찰하셨으면 좋겠습니다
협상 시 어려움은 없었나?
저도 처음에 협상이라고 하니까 되게 두려웠습니다. 왜냐하면 제가 처음 경매할 때 당연히 남들처럼 빌라, 아파트 공부를 했는데 제일 두려웠던 게 명도였습니다. 이 사람들을 보내야 되는데 제가 경매 처음 공부할 때가 25살이다 보니까 내가 이 사람들을 만났을 때 잘할 수 있을까 걱정이 되었습니다.
그런데 묘의 경우에는 전화 통화로 협상을 하다 보니까 그래도 조금 걱정이 덜한데 제일 중요한 게 이 사람들은 우리에게 싸게 사고 싶은 겁니다. 그거 외에는 큰 말을 안 하기 때문에 우리가 싸게 받으면 그만큼 가격 조율이 쉬워집니다.
묘지 경매 시 유의할 점 1. 해결 안 된 선순위 입찰자가 있는지 확인
경매 공부할 때 등기부등본 보는 연습을 하라고 말씀드렸는데 채무자가 한 명인 경우도 있지만 두 명이 채무자일 수 있습니다. 즉 가족 중에서 두 명이나 여력이 없다라는 말이 되겠죠 공유자가 네 명인데 채무자가 한 명이라서 경매물건이 하나만 나오는 경우도 있지만 채무자가 가족 중에 두 명인 경우죠.
그러면 1번, 2번으로 순서대로 경매가 나오겠죠. 이 때 1번에 누군가가 낙찰을 받았습니다. 이 분도 똑같이 묘를 해결하려고 입찰하셨겠지만 이 사람이 팔지 못할 수도 있겠죠. 근데 제가 이 2번 입찰을 하려고 하는데 1번, 전에 입찰한 사람이 해결하지 못한 상태에서 입찰을 하면 이 사람을 같이 해결하는 겁니다. 공유자 입장에서 가족의 입장에서도 누군가가 낙찰을 받고 또 한 명이 들어오는 건 문제가 되지 않습니다. 이런 것은 피해야 하는 케이스입니다.
묘지 경매 시 유의할 점 2. 묘가 이장됐는지 확인
간혹 가다가 우리가 경매에서 사진에서 묘가 보였는데 현장 갔는데 묘가 파묘된 경우 이장된 케이스가 있습니다. 그러면 묘가 없는 땅을 받는 거기 때문에 우리 입장에서 협상할 여지가 없겠죠. 그런 것들이 함정이라고 표현하고 싶습니다.
입문자에게 당부하고 싶은 말이 있다면? 1. 지역을 가리지 마라
저렴하게 하기 위해서 묘지경매는 지방의 물건이 더 많다고 생각하면 됩니다. 수도권의 경우에는 일단 땅값, 지가가 비싸기 때문에 지방보다 물건이 적을 수밖에 없습니다. 저는 배 타고 섬도 들어갑니다. 돈이 되면 그냥 가는 겁니다.
간혹 수도권에 계신 분들 중에서 이런 분들이 있습니다. 나는 수도권에 있으니까 지방으로 가기 싫어 꺼려하시는 분들이 있는데 내가 지역을 특정하면 내가 돈을 버는 기회를 그만큼 제한한다고 생각하면 됩니다.
내가 처음부터 멋지고 좋은 거 하려고 하기보다는 돈을 모으면 자연스럽게 할 수 있는 겁니다. 지역을 특정하지 마시고 지방을 다니면서 경험을 쌓으면 좋을 것 같습니다
입문자에게 당부하고 싶은 말이 있다면? 2. 철저하게 공부하고 실행하라
일단은 쉬운 투자는 아니기 때문에 공부는 철저히 하시라, 그 다음에 소액이지만 내 돈이 들어가기 때문에 그만큼 돈을 지키기 위해서 현장 입장을 가 보시라 말씀을 드립니다.
우리가 무언가를 찾고 부자가 되기 위해서 정답을 갈망합니다. 우리가 찾는 답은 사실 집안에 없습니다. 집 밖으로 나가야 됩니다. 여러분들이 유튜브를 보면서 이미 많은 돈 되는 정보들이 머리에 있을 겁니다. 제가 생각하는 부자와 빈자의 차이는 내가 가지고 있는 지식을 돈으로 바꾸는 과정을 했는지 라고 생각합니다.
여러분들이 생소하지만 이 묘를 통해서 실행을 거쳐 가지고 경제적으로 도움이 되는 과정이 되었으면 좋겠습니다.