이 기사를 공유합니다

100억 시대 오나? 불황에도 흔들림 없는 압구정 재건축(feat. 압구정 재건축 현황)

  • 정비사업
  • 입력 2023.01.19 09:45
  • 수정 2023.03.22 13:06

 

 

 

재건축 훈풍 부는 압구정동

 

압구정에 재건축 훈풍이 불고 있습니다. 신통기획에 참여해서 속도를 높이고 있는 가운데, 이제는 서울시가 아파트지구까지 해제할 계획을 밝히면서 사업이 더 탄력을 받고 있죠. 변모를 준비하고 있는 강남 중의 강남, 압구정의 재건축 현황을 확인해봤습니다.

 

압구정 6개 특별계획구역

 

 

 

 

 

압구정에는 현대(1~14차)와 한양(1~8차), 미성(1∙2차) 등 여러 단지들이 재건축을 기다리고 있습니다. 압구정동은 1970년대 말 영동지구 개발의 일환으로 아파트지구로 지정됐죠. 

이후 대형 면적의 고급 아파트로 기획된 압구정 현대가 성공하면서 비슷한 아파트들이 우후죽순 들어섰고, 재계, 정∙관계에 연예계 유력 인사들이 모여들면서 이제는 명실상부 국내 최고 부촌으로 거듭났습니다.

다만 아무리 고급 아파트라도 준공 50년을 바라볼 무렵이 되면 낡게 마련이죠. 아무리 내부 리모델링을 해도 공유부분은 건드릴 수 없으니, 자연스럽게 재건축 공감대도 형성되게 되었습니다.

서울시는 이 많은 단지들이 각자 알아서 사업을 진행하는 것 보다는 묶어서 진행하는게 좋겠다고 판단했고, 단지들을 크게크게 묶어서 6개 특별계획구역으로 나누었습니다. 지금은 1~6구역으로 불리고 있고, 각자 사업을 추진 중입니다.

 

압구정 3구역, 대장주 예정된 ‘구현대’

 

 

 

 

 

3구역은 6개 구역 중 가장 덩치가 큰 구역입니다. 압구정 현대 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14차와 대림빌라트 등 전체 4,065가구 규모죠. 속칭 ‘구현대’입니다. 압구정 6개 특별계획구역 중에서도 단연 덩치가 큰 곳으로, 위치로 보든 규모로 보든 향후 압구정 대장주가 될게 분명한 사업지입니다.

여기는 서울시의 예쁜 구상 때문에 진통을 좀 겪었습니다. 단지 가운데 놓인 압구정초를 옆으로 치우고 사이에 도로를 만든다거나, 한강변에 역사문화공원을 만들겠다고 지구단위계획이 나왔었죠.

주민들은 당연히 반발했습니다. 학교와 단지 사이에 도로가 생기면 초품아가 아니게 되죠. 게다가 역사문화공원을 짓겠다는 자리가 바로 3구역에서도 제일 한강에 가까운 노른자위였습니다.

물론 그 중에서도 제일 치명적인 게 35층 층수제한이었습니다. 당시 서울시는 2030 서울플랜을 밀어붙였고, 3구역은 결국 사업성 문제를 해결하지 못했죠. 지금은 시장이 바뀐 서울시의 규제 기조가 확 바뀐 터라 사업에 활기가 돌고 있습니다. 신통기획에도 6개 구역 중에 제일 먼저 탑승했죠.

압구정현대 1∙2차 전용 131㎡는 엄혹했던 지난해에도 신고가를 찍었습니다. 6월에 47억 6,500만원에 실거래 됐죠. 현대 3차 전용 82㎡도 8월에 42억원을 기록했습니다.

65동 대림아크로빌은 100억원을 향해 질주하고 있습니다. 전용 243㎡ A타입의 2022년 12월 기준 시세는 최고 85억원에 달하죠. 지난해에도 시세가 전혀 꺾이지 않았습니다. 구역 내에서 유일하게 리모델링을 거쳐 실거주에도 좋다고 합니다. 배우 김희애와 예능인 강호동이 거주하는 곳으로도 유명합니다.

 

압구정 2구역, 49층 앞서가는 ‘신현대’

 

 

 

 

 

2구역은 소위 신현대라고 불리는 단지입니다. 압구정현대 9, 11, 12차 3개 단지 전체 1,924세대 규모입니다. 3구역과 마찬가지로 압구정역 역세권에 잠원한강공원, 현대백화점을 끼고 있는 단지입니다. 가로수길도 가깝고요.

이 단지는 지난해 초부터 49층 재건축 행보를 노골화했습니다. 1월에 공고한 현상설계 공모에서 건축규모를 지하 3층~49층으로 명시했습니다. 시장은 바뀌었다지만 아직 35층 룰이 살아있었던 상황이라 상당한 주목을 받았습니다. 

거래량이 많지는 않지만 신현대 역시 가격이 오르고만 있습니다. 전용면적 155㎡ A타입은 2022년 4월에 59억으로 신고가를 기록했고요. 108㎡ E타입도 2021년 10월에 36억으로 거래됐습니다. 현재 매물 호가도 35억으로 비슷한 수준이네요. 

 

압구정 4구역, 6구역 중 최초로 조합설립인가까지

 

 

 

 

 

4구역은 언주로 동쪽에 위치해 있습니다. 한양 3, 4, 6차와 현대 8차로 구성됩니다. 전체 1,340가구로 6개 구역 중 세번째로 규모가 큽니다. 마찬가지로 신속통합기획에 합류한 구역입니다. 압구정 재건축 6개 구역 중에 최초로 조합설립 인가를 받은 구역이기도 합니다.

다음에 얘기할 5, 6구역과 같이 통합 브랜드 대단지로 만들자는 제안을 했었던 모양인데, 그 이후로 후속 보도가 없는 걸 보면 흐지부지 된 듯 합니다. 브랜드를 통일하면 건설사들이야 침을 줄줄 흘리겠지만, 조합 입장에선 어차피 각자 사업을 진행하게 될 텐데 굳이 협상력을 낮출 필요 있나 싶긴 합니다.

여기도 가격이 천정부지로 치솟았습니다. 현대8차 전용 107㎡가 지난해 7월에 39억원으로 손바뀜이 있었습니다. 개중에도 대지지분이 높아 관심이 집중되는 단지죠. 현재 호가는 35억원 수준으로 조정이 있었습니다만, 고점 대비 10% 수준 하락이니 급락이라고 평가하기는 어려워 보입니다.

 

압구정 5구역, 신통기획 대열 합류한 한양 1∙2차

 

 

 

 

 

5구역도 일찌감치 신통기획 대열에 합류했습니다. 한양 1,2차로 묶인 구역으로, 전체 1,232가구를 허물고 재건축을 진행할 계획입니다. 

2021년에 조합설립을 마친 곳으로 2,3,4구역과 진행 상황은 비슷합니다. 이 4개 구역은 서울시가 한창 신통기획 가이드라인 마련에 착수했고, 올해 중에 결과물이 나올 전망입니다.

한양2차 175㎡는 2021년 12월에 45억으로 거래됐었는데요. 현재 같은 타입 호가는 최소 56억원에 달합니다. 물론 워낙 고가이고 하니 거래는 많지 않은 편입니다.

 

압구정 1구역, 미성1차 분리재건축 움직임도

 

 

 

 

 

1구역은 미성 1∙2차로 구성되어 있습니다. 전체 1,233가구 규모입니다. 지금까지 본 단지들과 달리 아직 추진위 단계지만 신통기획에 참여한 구역이기도 합니다.

다만 지금은 조합설립에 불협화음이 있는 것으로 보이는데요. 특히 용적률도 낮고 대지지분이 큰 미성1차에서 분리재건축 움직임이 있습니다. 세대수도 적으니 조합을 만들면 미성2차에 질질 끌려갈 수 있다는 우려가 상당한 설득력을 얻는 듯 합니다. 어쨌든 결론이 어느쪽으로 나든 합의점을 찾으려면 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

미성2차에서 최근 하락폭이 상당한 거래가 나와서 떠들썩하기도 했습니다. 전용 140㎡가 2022년 12월에 40억으로 실거래 됐는데요. 같은 해 4월에는 최고 47억원에도 거래됐던 타입입니다. 다만 같은 타입 현재 호가는 45억 수준인 걸 보면 급매 물건일 가능성이 높아 보이네요.

 

압구정 6구역, 쉽지 않은 통합 재건축

 

 

 

 

 

6구역은 한양 5, 7, 8차로 구성된 구역입니다. 압구정 재건축 6개 구역 중 가장 동쪽에 위치한 구역이죠. 전체 672세대 규모로 속도가 가장 느린 구역이기도 합니다. 신통기획도 참여하지 못했죠.

여기도 상호간에 협의점을 찾기는 어려워 보입니다. 한양7차는 단독으로 조합을 설립한 상황이고 5차와 8차를 끌어들여 통합하고자 하는데, 특히 대지지분이 높은데 가구수는 90가구 밖에 안되는 한양 8차 입장에선 통합 재건축에 시큰둥할 수 밖에 없겠죠. 압구정에서 가장 난항이 예상되는 구역이긴 합니다.

한양8차는 대형 중심에 한강뷰도 보장되는 초고가 단지라서 가격대도 무시무시합니다. 2021년 9월에 전용 210㎡가 72억원으로 거래됐죠. 워낙 고가라서 그런지 여기도 거래가 없다시피 합니다. 지금은 전용 195㎡ 호가가 자그마치 82억원이라네요.

관련기사
개의 댓글
0 / 400
댓글 정렬
BEST댓글
BEST 댓글 답글과 추천수를 합산하여 자동으로 노출됩니다.
댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글수정
댓글 수정은 작성 후 1분내에만 가능합니다.
/ 400
내 댓글 모음
모바일버전