상계주공아파트 재건축 추진 현황은
지난해 발표된 「재건축 안전진단 합리화 방안」에 노원구가 시끌시끌합니다. 노원구 보도자료에 따르면 그 동안 안전진단에 발묶였던 아파트 총 38개 단지가 재건축 동력을 얻고 있다고 하네요. 그런 관계로 오늘은 노원구를 대표하는 상계주공의 재건축 추진 현황을 살펴봤습니다.
재건축 완료한 8단지, 앞서나가는 5단지
상계주공아파트는 1985년 이후에 조성된 대규모 단지입니다. 대한주택공사가 시행해서 330만㎡ 면적에 약 4만 가구를 공급했죠. 거의 도시 속의 신도시라고 하겠습니다. 이때 89년까지 주공아파트 19개 단지를 공급했는데 이게 바로 상계주공아파트입니다.
상계주공아파트는 노원구 상계동 남부에 빼곡하게 모여 있습니다. 17, 18, 19단지는 중랑천 서쪽 도봉구 창동 관할이라 창동주공 17, 18, 19단지라고 불리고 있습니다만 상계주공과 같이 조성된 아파트들이죠.
89년 준공한 단지도 이제 30년을 훌쩍 넘었으니 재건축을 할 때가 됐는데, 압구정이나 반포 같은 지역에 비해서는 상대적으로 속도가 늦은 편입니다. 아무래도 실수요 비중이 높은 지역인 만큼 투자 비중이 높지 않은 까닭이겠죠.
그 와중에 이미 성과를 낸 단지도 있습니다. 제일 앞서간 8단지는 2020년에 재건축을 끝냈습니다. 이 단지는 2000년대 초반부터 재건축을 추진했는데요. 조립식(PC공법)으로 지은터라 내구성에 문제가 컸습니다. 2004년에 이미 안전진단을 통해 재건축 판정을 받았다고 해요.
이렇게 순조롭게 830가구를 허물고 새로 지은 단지가 포레나 노원입니다. 2020년 11월에 준공한 13개동 1,062세대 규모 아파트죠. 현재 전용 84㎡ 호가는 12억원 정도입니다.
상계주공 5단지도 앞서나가고 있습니다. 이 단지는 진작에 조합설립을 마치고 정비구역 지정까지 끝냈고, 지난 14일에 총회를 열고 GS건설을 시공사로 선정했습니다. 지하 3층~지상 35층, 996가구 규모가 될 전망입니다.
재건축 관련 얘기를 하고 있으니 15단지는 생략하고 넘어가겠습니다. 공무원연금공단이 소유한 공무원임대아파트로, 일반에 매각되지 않는 이상 재건축과는 관련이 없는 단지입니다.
안전진단 통과한 1∙2∙6단지
1, 2, 6단지도 상대적으로 앞서나가고 있습니다. 재건축 사업을 하느냐 마느냐는 안전진단을 통해 결정되는데요. 이 3개 단지는 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아 재건축 진행이 확정되었습니다.
원래 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 공공기관의 적정성 검토까지 통과해야만 재건축을 진행할 수 있었는데요. 최근 발표된 재건축 안전진단 합리화 방안에서는 적정성 검토 여부를 지자체의 선택사항으로 바꿔놨습니다. 노원구는 지속적으로 안전진단 완화를 주장하고 TF까지 꾸릴 정도로 재건축에 적극적이죠.
게다가 이번 방안에서는 안전진단 평가항목의 대폭 개선이 있었는데, 이를 소급적용하니 적정성 검토를 고민할 필요도 없이 E등급 평가가 나오게 된 겁니다. 이제 1∙2∙6단지는 정비구역 지정을 받고 재건축 시행 절차를 밟아나가면 됩니다.
이 3개 단지 중에 가장 입지가 좋은 단지는 6단지입니다. 가구수가 2,600가구를 넘는 대단지로 노원역(④,⑦) 역세권입니다. 3단지, 7단지와 함께 상계주공아파트 중 대장주로 취급되는 곳입니다.
다만 당장의 재건축 수익성은 약간 처지는 면이 있습니다. 소형 위주 구성이고 이미 용적률이 약 200%라 대지지분이 상대적으로 적은 편입니다. 반면에 1단지와 2단지는 용적률이 170% 대로 대지지분은 상대적으로 높죠. 대신 6단지는 입지면에서 앞서 있으니 재평가를 노려볼 수 있겠습니다.
현재 시세 추이가 좋지는 않습니다. 6단지 전용 58㎡는 지난해 12월에 5억 2천만원으로 실거래 됐습니다. 2020년 이후 급상승한 가격을 거의 다 토해냈죠. 호가는 아직 6억원 수준입니다만 급매 이외에 거래가 이루어지지 않는다면 그냥 급매를 시세로 보는게 정확할 겁니다.
정밀안전진단 준비 중인 상계주공, 유망주는 14단지?
이외의 다른 상계주공 단지들은 모두 예비안전진단을 통과했고, 정밀안전진단을 추진하거나 준비하고 있습니다. 이미 1,2,6단지가 스타트를 끊었으니 준공시기가 비슷한 나머지 단지들도 정밀안전진단 결과를 희망적으로 관측할 수 있겠죠.
앞서 말씀드린 6단지와 함께 대장주로 취급되는 단지가 3단지와 7단지입니다. 특히 3단지는 본격적으로 정밀안전진단 절차에 들어갔습니다. 노원구가 기술용역입찰을 진행해서 1월 4일에 개찰까지 끝마쳤습니다.
3단지는 26개동 2,213가구 규모입니다. 전용 84㎡도 섞여있고 용적률은 178%수준입니다. 거래가 거의 없어서 시세를 가늠하기는 어렵습니다만, 84㎡ A타입이 12월에 8억원으로 팔렸습니다. 같은 타입 현재 호가는 10억원입니다.
7단지는 21개동 2,634가구입니다. 용적률은 196%이고, 전용 79㎡가 가장 큰 타입입니다. 이 타입은 지난해 12월에 8억 4,500만원으로 실거래 됐습니다. 여기도 호가가 10억원이네요.
나머지 상계주공 8개 단지들은 4단지를 제외하고 대부분 마들역 인근에 모여있습니다. 마들역 접근성이 높은 단지들이 주로 실거주 목적으로 진입하는 분들의 관심을 받고 있습니다.
개 중에 재건축 관계로 주목해볼만한 단지는 14단지입니다. 1989년에 준공한 2,265가구 규모 대단지인데요. 마들역과의 거리가 멀지만, 용적률이 147%로 기타 단지에 비해 상당히 낮은 편입니다. 가구당 대지지분이 상대적으로 높을 것으로 추단할 수 있겠습니다.
14단지에서 가장 큰 타입은 전용 90㎡인데요. 이 타입은 지난해 8월에 7억 6천만원으로 매물이 소화됐습니다. 현재 호가는 8억 8천만원입니다만 실제 매수 문의가 들어가면 상당한 협상력을 발휘할 수도 있을 것으로 예상됩니다.
오늘은 간략하게 상계주공아파트 재건축 현황에 대해 확인해 봤습니다. 주로 중소형 위주 구성이고 시세도 상식적인 수준으로 거의 회귀한 터라 재건축의 현실감이 있는 곳이네요. 역시 서울 실수요의 성지라고 하겠습니다.