잠실주공 5단지 집값, 극적 반등?
잠실주공 5단지 집값이 요동치고 있습니다. 시황에 속수무책으로 무너지던 집값이 규제완화 처방 한방에 반등까지 노리고 있다고 하는데요. 이게 무슨 상황인지 리얼캐스트가 자세히 들여다 봤습니다.
상승분 10억 반납한 잠실5단지… 호가 갑자기 3억 오른 이유는
잠실주공 5단지 집값은 지금 20억 초반까지 내려왔습니다. 금방이라도 30억을 뚫고 안착할 것 같았던 실거래가가 급락했죠. 내려 봤자 20억이라지만, 채 1년도 안돼서 근 10억이 깎였다고 생각하면 충격적인 하락폭입니다.
전용 76㎡ A타입은 1월에 19억 8,350만원으로 거래됐습니다. 앞서 10월에도 19억원 대 거래가 등장해서 충격을 준 바 있죠. 지난해 7월까지만 해도 27억대에 거래되던 타입이 반년도 안돼서 3년간의 상승분을 거의 다 토해냈습니다.
전용 82㎡ B타입도 마찬가지입니다. ‘21년 11월에는 32억 7천만원 수준에 거래됐었는데, 지난해 중순에 30억대로 조정되더니 12월이 되자 22억 7,600만원까지 가격이 내려왔습니다. 정말 단기간에 10억원이 깎인 겁니다.
지난해 하반기부터 집값 하락세가 거세다지만 이건 해도 너무했죠. 시장에서는 잠실주공 5단지 급락의 원인으로 제한된 수요를 꼽습니다. 잠실동은 토지거래허가구역으로 묶여있기 때문에, 그러잖아도 없는 수요가 더 제한되고 있다는 겁니다.
시장에선 그 와중에 워낙 덩치가 큰 대단지라 급매물 간에 경쟁까지 심하게 붙고 있다고 보고 있습니다.
그런데 현장의 얘기는 조금 달랐습니다. 최근 들어 분위기가 바뀌었다는 거죠. 어느새 급매가 자취를 감추고 34평 기준 최소 23억부터 호가가 형성된데다, 가격은 더 오르고 있다고 합니다.
“여기는 순간적으로 (급매물) 가격이 확 없어져요. 왜냐면 주변에 단지들 가지고 있는 분들이 매매가 되면 ~ 다들 5단지로 갈아타요. 그러니까 5단지에는 매수자는 계속 대기하고 있는데 물건이 안나오잖아요.”
아무래도 원인은 최근 행정당국의 규제완화로 추정됩니다. 송파구와 잠실동의 규제는 풀리지 않았지만, 매수심리가 살아나면서 선제적으로 상당히 조정이 이루어진 잠실5단지에 손을 뻗는 수요자도 생겼을 수 있죠. 이에 관한 보도 몇 건이 등장한 이후 부쩍 문의가 늘었다고도 합니다.
매수심리 오르더라도 단기간에 회복은 어려울 듯
다만 30억을 바라보던 이전 가격까지 회복할 수 있을지는 미지수입니다. 적어도 단기간에는 어려울 것으로 예상됩니다. 매수심리 이외에 현실적인 문제들도 있기 때문입니다.
일단 갭투자 수요의 유입은 기대하기 어렵습니다. 실거주를 강제하는 토지거래허가구역 지정을 풀더라도 마찬가지입니다. 1월 기준 76㎡ A타입 전세 실거래가는 최소 4억원에 불과합니다. 전용 82㎡ B도 같은 수준이죠.
갭투자를 계획했더라도 약 15억 원의 현금을 조달해야 한다는 얘기입니다. 상당한 현금부자가 아니고선 명함도 내밀기 어렵죠. 15억원 주담대가 풀렸다지만 금리가 살벌하니 논외로 해야 할 것이고, 설령 현금이 있더라도 앞으로 5년 예금으로 담으면 안정적으로 수 억원 수익을 가져갈 수 있는 거금입니다.
설령 안정적인 예금수익을 포기하고 재건축으로 뻥튀기를 기대한다고 해도, 최근은 ‘용단’이 필요할 정도로 집값 전망이 나쁩니다. 이건 주변에서 갈아타기를 하고 들어오는 실수요에게도 의미가 있는 대목이죠.
가령 잠실주공5단지 35평을 보유하고 있다면 신축 42평을 무상으로 받을 수 있다고 하는데요. 이웃한 리센츠 48평 A타입은 반년 사이 36억 5천만원에서 29억 5천만원까지 실거래가가 하락했습니다. 앞으로 집값이 더 하락한다면 잠실주공5단지의 기대 수익도 줄어듭니다.
결국 기댈 대목은 ‘대장주+신축 프리미엄’인데, 엘리트가 ‘07~’08년에 지어 근 15년이 된 아파트라지만 명색이 엘리트인데 제 아무리 잠실주공 5단지 신축이라도 20억씩 차이가 날 것으로 기대하기는 어렵겠죠. 매수 대기자 입장에선 주춤하게 될 대목입니다. 이런 가운데 호가가 적정 수준을 넘어가면 매수세도 사라지겠죠.
잠실 노른자위 잠재력 높아, 신천초 리스크는 주시해야
지금 상황이 좀 안좋긴 합니다만 잠실주공 5단지의 잠재력을 평가절하할 수는 없습니다. 송파구 노른자 중의 노른자인 잠실 한복판에, 남쪽으로는 롯데월드에 북쪽으로는 잠실대교를 낀 위치에 들어서는 6,815가구 규모 신축 대단지는 반드시 송파구 대장주가 되고 말 겁니다.
특히 넓은 대지지분이 눈에 띕니다. 34평은 대지지분이 22.53평, 35~36평 타입은 대지지분이 24.49평이거든요. 용적률이 낮은터라 대지지분이 더 큽니다. 당장 이웃한 장미1차만 보더라도 33평 대지지분이 15평에 불과합니다. 당장 비슷한 평형에 살아도 나중에 훨씬 더 큰 집을 받을 수 있겠죠.
물론 만사형통이라고 할 순 없습니다. 지금은 신천초 부지 문제로 사업이 기약없이 연기되고 있는 상황입니다.
잠실주공5단지는 신천초를 이전하는 대신에 초등학교 2개와 중학교 1개를 새로 설립하기로 서울시와 합의했는데요. 알고보니 신천초 부지는 교육청(서울시)이 아니라 교육부(국가) 소유였습니다. 엄밀하게 말하면 남의 땅이었던 거죠. 교환 성립이 안되는 겁니다.
그런데 이 문제, 꽤 심각합니다. 이게 기재부와 협의가 되지 않으면 조합은 ①신천초 부지를 매입해서 사업을 진행하거나 ②아예 신천초를 놔 둔 채로 정비계획을 새로 짜야 합니다. 신천초 일조권을 보장하려면 주변 동 높이를 대폭 낮춰야 합니다. 어느 쪽이든 수익성에 큰 문제가 생기죠.
기재부는 기재부대로 재건축 사업에 순순히 국유재산을 넘길 수가 없습니다. 조합과 서울시에서야 엄격한 법 해석에 볼멘소리를 내고 있지만, 그렇다고 기재부가 느슨하게 해석해서 땅을 넘겨줬다간 특혜 시비가 터지고 말겁니다. 어떻게 이 문제가 해결될지 귀추가 주목되는 상황입니다.
긴 항해 끝에 뜻밖의 암초를 만난 잠실주공 5단지입니다만, 이 암초만 넘으면 목적지가 코 앞입니다. 아무쪼록 잘 해결됐으면 좋겠네요. 잠실의 새로운 랜드마크를 기대해 보겠습니다.