아파트 전세가격지수, 전세수급지수 지난해 9월 이후 급락
직전 계약 보증금에서 5% 이내 한도까지 올릴 수 있는 계약 갱신 청구권. 전세 계약을 갱신할 때 이 같은 보증금 인상은 이제 옛말이 된 것 같습니다. 최근 보증금을 세입자에게 일부 돌려주고 종전 계약 보다 낮은 보증금에 계약서를 쓰는 사례가 늘고 있다고 하는데요. 리얼캐스트가 서울 일부 지역에서 나타나고 있는 보증금 낮춘 전세 계약 갱신에 대해 살펴봤습니다.
KB부동산 시계열 자료에 따르면, 지난해 12월 기준 전국 아파트 전세가격지수는 95.8로 11월 대비 2.3포인트 하락한 것으로 나타났습니다. 서울은 전국 보다 하락폭이 더 큰데요. 11월 지수 97.5에서 12월 94.3으로 3.2포인트 떨어졌습니다.
이 같은 하락은 지난해 9월 이후 더욱 두드러지고 있는데요. 높은 대출 이자 부담으로 아파트 매매가가 하락하고 역전세난이 두드러졌기 때문으로 분석됩니다.
표본 중개업소를 대상으로 설문조사를 통해 집계된 전세수급지수 역시 하락세를 면치 못하고 있습니다. 수요에 비해 공급이 많다는 답변이 우세하면서 전국 전세수급지수는 지난해 12월 62.2로 2000년 1월 조사 이래 가장 낮은 지수를 보였습니다.
또한 이 지수는 최근 10년 새 전세수급지수가 가장 높았던 2020년 10월 191.1에 비해 3분의 1 수준입니다. 서울의 전세수급지수도 46.5(12월)로 지난 2004년 12월(44.4) 이후 최저를 기록했습니다.
서울에서는 기존 전세 보증금을 낮추는 사례가 늘고 있습니다. 전셋값이 하락하면서 집주인들이 새로운 세입자를 찾지 못할 가능성이 커지면서 기존 세입자에게 보증금의 일부를 돌려주고 계약을 이어가는 것입니다.
계약갱신청구권은 계약 기간을 최대 4년까지 늘리고 보증금을 일정 비율 이상 올리는 것을 막기 위해 임차인이 주로 행사하는 권리였지만, 지금 같이 전셋값이 떨어지는 상황에서는 갱신권을 사용하면서 낮춘 보증금으로 연장 계약을 하는 상황이 된 것입니다. 세입자 입장에서는 전보다 낮은 가격에 다른 전셋집을 찾을 수도 있지만, 이사 비용과 시간 문제 등을 고려해 보증금을 낮추고 계약 갱신을 하는 것이 낫다고 판단한 것으로 보입니다.
전셋값 수억원 낮춘 재계약 강남권, 목동, 여의도 등에서 발생
12월 1일부터 1월 22일까지 서울에서 발생한 총 2만4,615건의 전세 계약 중 계약 갱신 건은 7,765건, 이 중 갱신요구권을 사용한 건은 2,942건인 것으로 조사됐습니다. 이 중 종전 보증금에 비해 낮은 보증금으로 갱신한 사례는 총 816건입니다. 특히 종전 계약에서 보증금을 3억~4억원 낮춘 갱신 계약은 송파구, 강남구, 강동구와 양천구 목동, 영등포구 여의도동 등에서 많이 나타났습니다.
송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난해 12월 종전 13억5,000만원의 전세 계약을 보증금 8억원에 90만원의 반전세로 바꿔 계약을 갱신한 것으로 조사됐습니다. 같은 단지 전용 84㎡도 13억8,000만원에서 4억3,000만원 낮춘 9억5,000만원에 전세 계약을 갱신하기도 했습니다.
가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 12월 11억5,000만원에서 4억원 낮춘 7억5000만원에 갱신 계약했고, 양천구 목동 신시가지1단지 전용 99㎡도 10억원에서 3억5,000만원 낮춰 6억5,000만원에 재계약 했습니다.
강남구 대치동 은마 전용 84㎡는 12월 10억5,000만원이었던 종전 보증금을 7억3,000만원으로 낮춰 재계약 했습니다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 59㎡도 3억1,750만원 낮춰 11억원에, 반포자이 전용 84㎡도 3억원 낮춘 14억원에 전세 계약을 갱신한 것으로 조사됐습니다.
이 같은 분위기는 임대차보호법이 도입되고 전셋값이 급등한 이후 최근 시장 침체로 매매, 전세가 모두 급락하면서 일어나고 있습니다. 임대차법 제6조 2에 따르면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 발생하고, 계약갱신청구권을 사용한 경우에도 이 조항을 준용하게 됩니다.
따라서 임차인이 이사 가겠다고 통보하면 3개월 안에 임대인이 보증금을 반환해야 하는데요. 이 때문에 전세를 끼고 매입했던 집주인들이 보증금 반환을 위해 해당 주택의 시세를 낮춰 시장에 다시 매물로 내놓는 경우도 생길 수 있을 것으로 보입니다. 이에 전문가들은 금리 인상과 집값 하락으로 역전세난이 심화되면서 시장은 더욱 침체될 수 있다고 경고했습니다.