서울, 2018년 아파트 가격상승률 19.9%
[리얼캐스트=취재팀] 지난해 서울 주택시장은 2006년 이래 가장 높은 가격상승률을 경험했습니다. 부동산114에 따르면2018년 한 해 동안 서울 아파트 가격은 19.9% 올랐습니다. 3억원 하던 아파트가 3억 6천여만원이 된 셈이죠. 폭등으로 표현할 수 밖에 없는 서울 주택 가격상승률은 전국 기준 가격상승률을 9.48%까지 끌어올리는 주역이 되었습니다.
서울과 수도권 일부 지역이 폭발적인 상승세를 보이는 사이 다른 지역은 보합 내지는 하락을 겪었습니다. 경상남도는 -3.98% 하락했으며 충청도, 강원도는 물론 울산, 부산도 예외가 아니었습니다. 정부가 9.13 대책을 발표해 과열된 서울 부동산 시장을 진정시키는 시점에도 지방 일부 지역은 여전히 냉각기를 겪고 있습니다.
전용 84㎡가 10억에 거래 된 광주 남구 봉선동
그렇지만 모든 지방이 다 내린 것은 아닙니다. 광주는 지난해 10.51%의 가격상승률을 기록하여 서울 다음으로 높은 가격상승률을 기록했습니다.
그러나 부동산 시장의 규모 면에서 광주가 서울을 따를 수는 없습니다. 단적인 예로 서울은 전용 60~84㎡ 규모 국민주택 평형의 평균매매가격이 8억1,472만원이지만 광주는 2억2,695만원입니다.
이 역시 일반화할 수는 없습니다. 같은 시기 광주 남구에서는 전용 84㎡가 10억원대에 거래되며국민주택평형 10억원 시대를 열었습니다. 봉선동에 위치한 봉선한국아델리움3차(279가구, 2014.11.준공) 전용 84㎡가 지난해 11월에 11억1,000만원에 거래된 것입니다. 이 아파트 전용 84㎡는 입주 직후인 2015년 초에는 3억원대에 거래되고 있었습니다.
남구 봉선동은 ‘광주의 대치동’이라고 불리는 곳입니다. 명문 학군이 몰려있고 학원가가 밀집된 이 지역은 광산구, 북구, 서구 등 인접 지역의 학생들이 학원을 가기 위해 모여듭니다. 부촌의 이미지가 강하고 새집 수요가 많은데 비해 공급은 부족합니다. ‘80~’90년대에 지은 구축 아파트가 많아 재건축에 의존할 수 밖에 없다는 점에서 현재의 서울과 비슷한 상황입니다.
지난해 광주 남구 봉선동의 가격상승률은 36.74%입니다. 지난해 서울 아파트 가격 폭등을 이끈 강남 3구 어디에서도 30%대 가격상승률을 보여준 곳은 없습니다. 봉선동은 지난해 11월을 기점으로 현재까지 보합세를 보이며 높은 가격대를 유지하고 있습니다.
광주의 판교, 수완동
2017년에는 3.3㎡당 962만원이었던 봉선동은 2018년에 1,316만원까지 올랐습니다. 그러나 봉선동은 광주에서 가장 많이 오른 지역이 아닙니다. 3.3㎡당 998만원에서 1,434만원으로 오른 수완동이 있기 때문입니다. 광산구 수완동의 2018년 가격상승률은 43.7%였습니다.
광주의 판교라 불리는 수완동은 수완신도시의 중심으로서 광주의 신흥 부촌으로 자리잡고 있는 곳입니다. 수완동은 수완신도시 개발 초기인 2008년부터 대형 중심으로 신축아파트를 공급했고, 신축 수요가 높은 광주에서 인기를 끌어 2009년부터 2017년까지 연평균 6.16%의 상승률을 기록해왔습니다. 봉선동과 함께 지난해 광주 주택가격을 끌어올린 주역입니다.
수완동 대장주로 평가되는 현진에버빌1단지, 수완코오롱하늘채는 1년도 되지 않는 시간 동안 2억원이 넘는 프리미엄이 붙은 평형이 속출했습니다. 1월에만 해도 최고 4억4,200만원으로 거래되던 수완코오롱하늘채 전용 105㎡는 10월에 이르러 6억6,000만원까지 올랐고, 현진에버빌1단지 전용 129㎡는 1월 시점엔 5억9,000만원에도 거래되었으나 9월에는 8억4,500만원으로 거래되었습니다.
과열 분위기가 진정된 올해에는 조정을 거쳐 가격이 안정을 되찾고 있습니다. 3월에 5억8,000만원까지 내려갔다가 11월에 8억3,000만원까지 오른 현진에버빌1단지 전용 116㎡는 6억원 초반대에 거래되고 있고, 지난 3월에는 5억3,200만원이었던 코오롱하늘채 전용 123㎡는 7억4,800만원(’18.10)까지 올랐다가 6억9,400만원까지 가격이 조정되었습니다(’19.1.)
대구의 강남 수성구 수성동, 독보적 상승 이어가
대구는 지난해 분양시장에서 가장 뜨거운 지역 중 한 곳이었습니다. 지난해 분양단지 중 전체경쟁률 100대1 이상을 기록한 단지는 14곳이었는데, 그 중 7곳이 대구에서 분양했습니다. 특히 4월에 분양한 복현자이 전용 84㎡ A타입은 10가구 공급에 9,083명이 청약해 전체 경쟁률 908대1을 기록했습니다.
같은 해 대구의 가격상승률은 5.07%였습니다. 상승률이 낮다고는 할 수 없으나 시장의 폭발적인 관심이 그대로 드러났다고 보기는 어려운 수치입니다. 지난해 대구의 시세상승을 견인한 지역은 ‘대구의 강남’이라 불리는 수성구가 아닌 중구였습니다. 중구에는 주요 정비사업의 결과물인 e편한세상남산, 남산롯데센트럴스카이 등이 분양하며 대구의 신축 아파트 수요층을 끌어들였습니다.
그런데, 세부 지역별로 작년 대구에서 가장 높은 가격상승률을 보인 곳은 여전히 수성구에서 나왔습니다. 수성구에서는 지난해 범물동, 가천동이 하락했고, 지산동, 사월동, 수성동2가, 매호동이 약보합세를 보였으나 수성동3가가 20.77% 상승하며 수성구 가격상승률을 끌어올렸습니다. 수성동3가는 부촌인 수성구에서도 대형 중심 아파트로 구성된 부촌으로 평가되며, 지난해에는 전년 대비 25.55% 올랐던 지역입니다.
수성3가 롯데캐슬 전용 100㎡는 1월에 7억5,000만원에 거래되었으나 10월에는 9억6,500만원으로 2억원 이상 급등했고, 수성3가 화성파크드림2단지 전용 159㎡는 10억9,000만원(1월)에서 14억1,000만원까지 올랐습니다. 삼성아파트 전용 44㎡도 지난해 11월 3억3400만원에 거래되며 같은 해 2월 대비 1억원이 넘게 상승했습니다.
송도국제도시는 오를 만큼 올랐나?
송도국제도시는 인천 부동산 시장의 운명을 좌우할 지역으로 평가됩니다. 송도국제도시의 법정동인 송도동의 평균매매가격은 3.3㎡당 1,417만원 수준으로 1,000만원대 미만인 연수구의 다른 법정동과 다른 시장을 형성하고 있습니다. 그러나 지난해 인천이 0.83% 상승하며 약보합세를 보이고 있을 때 송도동의 상승률은 더 낮은 0.49%를 기록했습니다.
그렇다면 송도국제도시는 2018년에는 오르지 않았다는 뜻일까요?
송도국제도시에 해당하는 인천 송도동은 현재 총 면적이 32.7㎢에 달합니다. 연수구 전체 면적의 절반이 넘고 인구가 14만명이 넘어 행정동을 4개로 분할해야 했습니다. ‘송도동 시세’로 묶기에는 송도국제도시가 지나치게 크다는 의미입니다. 때문에 송도국제도시는 ‘공구’ 개념을 사용해야 하는데요.
현재 송도국제도시의 가격을 리딩하는 지역은 국제업무단지(IBD)로 계획된 1∙3공구입니다. 아파트가 들어선 송도국제도시 공구 중 유일하게 3.3㎡당 2,000만원을 넘는 단지가 있는 지역입니다. 송도센트럴파크에 인접한 송도더샵센트럴파크2차, 인천대입구역 인근 송도더샵퍼스트파크(F13-1, F14, F15)가 대표적입니다.
인근 단지가 2018년 한 해 동안 횡보하는 사이 1∙3공구의 주요 단지들은 조금씩 실거래가가 높아졌습니다. 특히 센트럴파크 인접 지역 주상복합의 하위군 평형과, 1∙3공구의 국제학교부지를 둘러싼 아파트 중대형이 높은 상승세를 보였습니다.
1공구 센트럴파크 북단의 ‘송도센트럴파크푸르지오’ 전용 84㎡는 지난해 10월에 1월 대비 1억1,000만원 높게 거래되었으며(5억7,500→6억8,500), 전용 96㎡ 역시 같은 해 12월에 4월 대비 7,900만원 올랐습니다(8억2,000→8억8,900). ‘더샵센트럴파크2차’ 역시 전용 71㎡이 10월에 1월 대비 3천만원 올랐고(4억2,000→4억5,500), 전용 101㎡은 12월에 1월 대비 5,000만원 올랐습니다(4억9,000→5억4,000).
1공구 채드윅송도국제학교 인근 송도더샵그린워크3차, 송도더샵하버뷰13단지, 송도자이하버뷰1∙2단지에서는 전용 100㎡ 내외 구간에서 2,000만~1억원의 프리미엄이 붙었습니다. 3공구에서도 제2국제학교부지를 둘러싼 송도더샵마스터뷰(21BL, 22BL, 23-1BL), 송도더샵퍼스트파크(F13-1, F14)에서 일부 중대형이 최대 9,000만원 선까지 오르기도 했습니다.
다만, 현지의 A공인 관계자는 “올해 들어서는 1∙3공구 매매가도 약세를 보이고 있다. 인천대입구역(송도역)을 종점으로 하는 GTX-B 노선이 사실상 확정되고, 롯데몰∙신세계몰 등 호재가 분명한 상황이지만 상승세가 더딘 편”이라고 설명하며, “송도에 관심이 있는 수요자는 가격이 많이 오른 기존 단지가 아닌, 8월에 있을 신규단지의 공급을 기다리고 있는 것으로 안다”고 덧붙였습니다.
2003년부터 개발이 시작된 1∙3공구에는 주거단지가 몇 남지 않았습니다. 3공구의 E5블록부터 F19-1, F20-1, F25-1블록이 아직 주거단지로 남아있죠. 포스코건설은 센트럴파크 조망이 가능한 마지막 입지인 E5블록에 ‘더샵센트럴파크3차’(351가구)를, 제2국제학교 부지를 둘러싼 더샵타운의 마침표 격의 입지인 F20-1, F25-1에 ‘송도더샵프라임뷰’(826가구)의 공급을 예고하고 있습니다.
대세 흐름과 다를 수 있는 가격, 더 꼼꼼하게 확인해야
‘대세 흐름’과의 차이는 시∙도 단위는 물론 개별 단지 내에서도 발생합니다. 같은 단지의 아파트라 하더라도 평형과 층, 집이 바라보는 방향에 따라 가격이 큰 폭으로 변화한다는 것은 이미 주택시장의 상식입니다.
큰 단위에서 읽는 입지와 흐름은 내 집에 분명한 영향을 미치지만, 그 단위를 더 잘게 쪼개면 흐름을 역행하거나 흐름에 선행하는 지역도 있습니다. “오를 곳은 오른다”는 부동산 시장의 잠언은 이것을 의미합니다. 우리 동네가 아닌 ‘내 집’이 오를지, 혹은 내릴지는 조금 더 세밀하게 분석해 볼 필요가 있을 것입니다.