치열한 경쟁률을 보이던 사전청약의 인기가 시들해지고 있습니다. 부동산 시장의 침체기가 계속되면서, 저렴하게 내 집 마련을 할 기회였던 사전청약의 의미가 이제는 옛말이 됐기 때문인데요. 이에 오늘 리얼캐스트에서는 사전청약의 현 상황을 자세히 분석해봤습니다.
집값 하락에 사전청약 미달&본청약 포기 증가
지난해 사전청약은 무주택자에게 많은 관심을 모았습니다. 주거 불안 해소를 위해 고안된 사전청약 제도는 무주택 실수요자에게 시세보다 저렴하게 내 집 마련 기회를 제공했는데요. 특히 사전청약은 3기 신도시 위주로 공급돼 더욱 화제를 모았죠.
작년 12월 진행된 3차 공공택지 사전청약은 평균 16.4대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 그 중에서도 3기 신도시인 하남 교산지구는 52.4대 1이라는 평균 경쟁률을 기록해 놀라움을 자아냈습니다. 이처럼 작년만해도 사전청약의 경쟁률은 연일 이슈를 일으키며 많은 이들의 이목을 집중시켰습니다. 그러나 작년과 달리 올해 사전청약 시장은 냉랭한 분위기가 흐르고 있는데요.
2021년 11월 사전청약 당시 평균 9.9대 1의 경쟁률을 기록한 인천 검단신도시는 올해 진행된 본청약에서 사전청약 당첨자 1,100명 중 320명이 계약을 포기했습니다. 사전청약 당첨자 중 30%가 본청약 권리를 내려놓은 것입니다. 또한 사전청약 경쟁률 13.8대1을 기록했던 파주 운정신도시는 835가구 중 50명이 본청약을 포기했습니다.
본청약 포기자 뿐만이 아닙니다. 치열한 경쟁률을 보이던 사전청약은 미달을 기록 중입니다. 지난 10월 사전청약 된 경기도 수원 당수지구 D3블록은 344가구 모집에 140가구만 접수하며 절반도 채우지 못했습니다. 작년에는 높은 경쟁률을 기록하던 사전청약 시장의 분위기가 올해는 반전을 보이고 있는데요. 도대체 그 원인은 무엇일까요?
시세보다 싸다던 사전청약 분양가… 이제는 시세랑 비슷? or 시세 역전
사전청약의 인기가 시들해진 이유는 집값 하락에 있습니다. 사전청약은 무주택 실수요자에게 내 집 마련의 기회를 주기 위해 마련된 제도입니다. 그렇기 때문에 주변 시세에 비해 저렴하게 분양가가 책정됐죠.
지난해에는 부동산 시장 부흥기였습니다. 서울뿐만 아니라 수도권 지역의 아파트가 10억원대를 기록할 정도로 말입니다. 그래서 시세보다 낮은 분양가로 책정됐던 사전청약의 인기는 치솟았는데요. 문제는 작년과 달리 올해는 집값이 하락했다는 것입니다.
사전청약 제일 장점이었던 주변 시세보다 저렴하다는 것이 무너진 것이죠. 이제는 분양가나 시세가 비슷한 수준이기 때문에 굳이 사전청약에 나서지 않는 것입니다. 사례로 사례로 인천 검단신도시를 보겠습니다.
사전청약이 진행된 검단신도시 '호반써밋5차' 전용면적 84㎡의 추정 분양가는 4억6,000만원대였습니다. 그럼 최근 검단신도시에 위치한 단지의 실거래가는 어느 정도일까요? '검단신도시 예미지 트리플에듀' 전용면적 84㎡는 지난 9월 4억5,600만원에 실거래됐습니다.
또 '검단신도시 한신더휴캐널파크' 전용면적 84㎡는 올해 10월 4억원으로 거래가 됐고요. 검단신도시 내에 위치한 단지들의 전용면적 84㎡는 4~5억원대로 거래되고 있는데요. 사전청약 된 ‘호반써밋5차’ 분양가와 별 차이가 없을뿐더러 오히려 가격대가 낮은 단지도 있습니다.
사전청약의 경우 여러 리스크가 존재합니다. 토지 보상, 본 청약 단계에서 분양가 변동, 입주 지연 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 주변 시세와 분양가가 비슷한데, 리스크까지 감당해야 한다면 굳이 사전청약을 할 필요가 없는 것이죠. 집값이 낮아지면서 사전청약에 대한 열기는 계속 식어가고 있는데요. 이에 대한 대안은 없는 것일까요?
뚝 떨어진 사전청약 인기, 대안은 없는 걸까?
올해 초 발표된 '2022년 공공분양 사전청약 공급계획' 중 약 2만4,100가구의 사전청약 일정이 백지화됐습니다. 당초 국토교통부는 올해 3기 신도시를 위주로 총 3만2,000가구를 공공사전청약을 통해 공급하기로 발표했습니다.
그러나 새 정부 출범에 대비해 1분기 이후 청약을 잠정 중단됐는데요. 기존 계획대로라면 Δ하남 교산 Δ인천 계양 Δ고양 창릉 Δ부천 대장 Δ남양주 진접2 Δ수방사 군부지 등에서 올해 안으로 2만4,100가구가 사전청약 됐어야 합니다. 하지만 본청약과 사전청약의 미분양이 쌓인 상황이기 때문에 국토교통부는 사전청약 물량을 조절 중인 것입니다.
부동산 시장 침체기가 지속된다면 사전청약 없이 본청약이 진행될 가능성도 있습니다. 아무래도 사전청약 미분양이 높거나, 본청약 포기가 많은 지역은 상황에 따라 공급 일정을 변경해 수요 변화에 대응하는 것이 필요하기 때문입니다.
전년도와 달리 금년 부동산 시장은 금리 인상으로 인해 자금 조달이 힘든 상황입니다. 본청약 시에 자금 조달이 어려워 포기자가 더 늘어나는 부분도 있으니까요. 공급이 부족했던 지난해와 전혀 다른 올해의 시장 분위기를 감안하여, 사전청약 대신 본청약을 통해 주택 공급이 이뤄지는 것도 현명한 대안이 될 것으로 보입니다.