지난해 상업업무용 건물 거래 비율 역대 최고치
상업업무용 건축물 거래가 역대 최고를 기록했습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2021년 기준 전국 상업업무용 건물은 총 38만849건이 거래됐는데요. 이는 전체 건축물 거래량인 211만4,309건의 18%에 달하는 수치입니다.
2010년 이후 매년 10~17% 선이었던 상업업무용 건물 거래 비율은 2017년 17.4%를 기록한 이후 역대 최고치입니다. 반면 주거용 건물의 거래 비율은 202년 82.9%에서 2021년 76.7%로 6.2%p 줄었습니다. 이는 상업업무용 부동산에 투자가 몰리고 있는 것으로 분석됩니다.
특히 이중에서는 오피스와 상업시설 같은 비(非) 오피스텔 거래 비율이 늘어난 것으로 조사됐습니다. 지난 한해 동안 비 오피스텔 건물이 총 215,816건 거래된 반면, 오피스텔은 16만5,033건 거래돼 상업업무용 건물 전체 거래량의 56.7%를 차지했습니다. 2020년에는 비 오피스텔 거래 비중이 51.8%였던 것에 비하면 4.9%p 늘어난 수치입니다.
오피스텔 투자 줄고 오피스 강세인 이유는?
이처럼 오피스텔 거래가 줄고 비 오피스텔이 강세를 보이는 이유는 상업업무용 건물 중 오피스 때문인 것으로 나타났습니다. 2021년 한해 동안 오피스 투자수익률은 8.34%로, 지역별로는 울산(9.72%), 경기(9.23%), 서울(8.90%) 순으로 높았습니다.
오피스 투자수익률은 중대형 상가(7.02%)와 소규모 상가(6.12%), 집합상가(6.58%) 등 다른 상업용 부동산보다 높았는데요. 이는 코로나19 이후 사회적 거리두기로 인해 상가 공실률이 크게 높아진 것에 비해 오피스는 별다른 타격을 받지 않았기 때문인 것으로 분석됩니다.
특히 지난해 아파트 시장 과열의 대체재로 인기를 끌었던 오피스텔의 경우, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되고, 규제지역에 있다면 등기 전 전매가 불가능하다는 단점이 있습니다. 게다가 올해부터는 오피스텔도 아파트와 마찬가지로 DSR 규제 40%가 적용돼 대출 가능 금액이 크게 낮아지기도 했습니다.
또한 생활형 숙박시설의 경우, 객실 30실 이상이거나 영업장 면적이 연면적 3분의 1 이상이면 숙박업으로 등록해야 합니다. 그리고 지식산업센터는 입주 심사 제도가 있어 업종에 제한이 있는 반면, 오피스는 상대적으로 규제가 덜 해 틈새 투자처로 각광받게 된 것입니다.
정보통신기술 사업 기반 분당·판교권역, 인기 높은 만큼 임대료 높아
그렇다면 오피스 시장에서 인기있는 지역은 어디일까요? 제4차 산업혁명으로 오피스 시장도 변화하고 있는데요. 제4차 산업혁명이란 정보통신기술(ICT)의 융합으로 이뤄지는 차세대 산업혁명을 말합니다.
정보통신 산업의 메카로는 대표적으로 판교와 분당을 들 수 있습니다. 판교와 분당은 강남권과 가까운 입지로 카카오, 네이버, 엔씨소프트 등 굵직한 IT기업이 몰려있는 곳입니다. 이 중 판교권역은 판교테크노밸리를 비롯해 제2, 제3 테크노밸리까지 IT산업 및 첨단기술, 반도체, 제약 등 기술 기반의 산업 중심지로 자리잡았습니다.
판교권역의 공실률은 현재 0%대로 임대료도 꾸준히 상승하고 있는데요. 스타트업 등 정보통신기술을 기반으로 한 산업이 활황을 띄면서 공유 오피스와 라이브 오피스가 등장하기도 했습니다.
부동산서비스 회사인 JLL코리아가 발표한 '2021년 2분기 판교 오피스 시장 보고서'에 따르면, 판교 오피스 임대료는 3.3㎡(평)당 약 7만3,100원으로, 여의도(7만6,623원)와 비슷한 수준까지 상승했습니다.
그러나 높아진 임대료 부담 때문에 오히려 강남, 판교 지역에 새로 입주하려는 기업은 진입장벽이 더욱 높아졌습니다. 이런 곳은 가격이 너무 높아 투자수익률을 제대로 올리기 쉽지 않아져, 이들 지역보다는 경기도 다른 지역으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다.
분당, 판교 업무지구의 대안으로 급부상한 동탄신도시
임대료가 높은 강남, 분당, 판교에 부담을 느낀 기업과 투자자들은 그 대안으로 경기도의 다른 지역으로 눈을 돌리고 있습니다. 그 곳이 바로 동탄신도시입니다.
동탄1, 2신도시는 삼성반도체 같은 대기업 외에도 1,000여개의 연계 기업을 기반으로 자족기능을 갖춘 도시입니다. 특히 1,600억원이 투자되는 삼성SDS 동탄 데이터센터와 반도체 노광장비 세계 최대 회사인 ASML이 2,400억원을 투자하는 등 반도체 클러스터가 조성될 계획입니다.
또한 동탄신도시는 서울 및 수도권 접근성도 좋아집니다. 동탄신도시를 지나는 GTX-A 노선은 오는 2024년 일부 개통 후, 2028년 완전 개통을 목표로 하고 있습니다. 향후 동탄역이 개통되면 서울 주요 거점을 30분 내에 닿을 수 있습니다.
업무와 휴식이 가능한 복합 업무시설, 하이브리드 오피스 동탄에 온다
1인기업 증가로 사무실과 휴식을 일원화해 작업 능률과 효율성을 극대화할 수 있는 하이브리드 오피스가 동탄신도시에 들어섭니다.
동탄2신도시에 들어서는 '동탄 디웨이브'는 화성시 송동 일대 지원53블록 지하 1층~지상 11층 1개 동, 총 359실 규모의 하이브리드 오피스입니다.
하이브리드 오피스는 사무실 안에 개별 화장실과 샤워실이 설치돼 있어, 1인 기업은 물론 소규모 스타트업이나 유튜버 등 각종 콘텐츠 창작자가 사용하기 편리한 오피스 시설입니다. 특히 복층으로 돼있는 곳이 많아 높은 천정고로 개방감을 느낄 수 있고, 효율적인 공간 구성으로 업무와 휴식을 겸할 수 있어 인기를 끌고 있습니다.
'동탄 디웨이브'는 전용면적 29~95㎡ 전 호실 복층 설계의 다양한 타입으로 구성돼 있습니다. 이 중 80% 이상이 소형 면적으로, 1인 창업기업이나 소기업, 벤처기업이 사옥으로 쓰기에 적합합니다.
또한 동탄JC가 가까워 용인서울고속도로, 수도권제2순환고속도로, 경부고속도로 등을 통해 서울 및 수도권, 전국으로 빠르게 이동할 수 있습니다. 게다가 SRT 동탄역이 인접해 있고 GTX-A 노선(예정), 분당선 연장(예정), 동탄 내 트램 1, 2호선(예정), 광역환승센터(예정), 경부고속도로 지하화(예정), 동탄-인덕원선 연장(예정) 등 교통 호재도 풍부합니다.
'동탄 디웨이브'는 입주자격 및 업종에 제한이 없고, 주택에 비해 상대적으로 분양가가 저렴해 소액투자가 가능합니다. 여기에 주택과 달리 자유롭게 전매할 수 있고, 주택수에도 포함되지 않아 다주택자와 관련된 세금 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
분양 관계자는 "주택담보대출(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 강한 대출 규제를 적용 받는 주택에 비해 투자가 자유로워 틈새 투자 상품을 찾는 투자자에게 적절한 선택이 될 것"이라고 말했습니다.