수도권 주택 시장에 한파가 들이닥쳤습니다. 금리와 물가의 동반 급상승으로 수요자들이 물러나면서 집값도 조정국면에 들어섰습니다. 특히 GTX 호재로 급등했던 인천, 운정, 남양주, 동탄, 안양 등 지역이 크게 휘청거리고 있다고 하는데요. 자세히 알아보겠습니다.
거래절벽 속 추락하는 호가, GTX역도 예외 아냐
현재까지의 GTX 계획에서 역이 계획된 지역은 총 35곳입니다. A노선이 11곳이고, B노선은 13곳, C노선은 14곳이며, 이 중 서울역과 청량리역, 삼성역이 환승역으로 계획되어 있습니다.
GTX는 서울 접근성을 크게 높여주는 호재로써, 서울 외곽의 집값을 밀어 올리는 재료로 활용되어 왔습니다. GTX-A는 삼성역부터 운정신도시까지 23분, 동탄역까지는 20분밖에 걸리지 않는다고 하죠. 이 정도 이동 시간은 같은 서울에서도 기대하기 어려운 경우가 많으니 GTX 역세권은 서울만큼 집값이 오르는 것도 당연해 보였습니다.
하지만 주택시장 분위기가 일변하면서 GTX 역세권의 대우도 크게 바뀌었습니다. 특히 상승폭이 컸던 GTX 종착역 주변지역의 하락이 거센 상황입니다. 최고 실거래가 대비 현재 매도호가가 20%씩 떨어지는 예가 허다합니다.
GTX-A 시종착역인 운정역 일대가 대표적입니다. 동패동 운정신도시아이파크는 소위 ‘힐푸아중대대’의 필두로 명실상부 운정신도시 대장주로 취급됩니다. 올해 초에도 전용 109㎡가 15억을 돌파하면서 대서특필된 바 있습니다. 전용 84㎡는 지난해 7월에 최고 9억 7천만원에 거래되며 잠정 10억 클럽에 진입했죠.
하지만 지금은 상황이 크게 달라졌습니다. 8월에 전용 84㎡ A타입이 7억 6천만원에 거래가 성사됐습니다. 실거래가만 2억 3천만원이 빠진 셈입니다. 이걸로 끝이 아닙니다. 9월 20일 기준 전용 84㎡ 매도호가는 7억원까지 내려왔습니다. 그래도 여전히 거래는 없고, 하방압력이 강해지고 있습니다.
반대편에 있는 동탄도 비슷합니다. 시범단지 대장주이자 동탄역 역세권인 동탄역시범더샵센트럴시티는 지난해 9월에 전용 84㎡가 14억 8천만원에 거래됐는데요. 현재 11억원까지 매도호가가 급락했습니다. 근 4억 가까운 호가가 빠졌는데도 거래가 전혀 성사되지 않고 있습니다.
착공에 들어간 A노선도 이 모양이니 B, C 노선은 상황이 더 안좋겠죠. 양주 덕정서희스타힐스 2단지 전용 84㎡는 지난해 11월 6억까지 올랐었지만 올해 8월에는 4억에도 거래가 성사됐습니다. 30% 넘게 실거래가가 빠졌습니다. 인천 송도나 일산, 용인, 의정부, 안양, 의왕 등 서울 바깥의 GTX 역세권은 어김없이 다 빠졌습니다. 서울에서도 동대문구 등 도심 이외 지역에서는 하락폭이 컸습니다.
그나마 안산이나 남양주 마석 등 상승기에도 크게 관심을 받지 않았던 지역들은 충격이 적은 편이었고, 애초부터 GTX의 실질적 목적지인 강남이나 성동, 용산, 성남 등은 소폭 하락했으나 아직 견고한 시세를 유지하고 있습니다. GTX 호재가 시세에 큰 영향을 미치지 않았기 때문으로 해석됩니다.
GTX 역세권 하락, 일대 단지들 일제히 키맞추기 중
GTX 역세권의 하락은 큰 파문을 남기고 있습니다. GTX 역세권 단지들은 일대 대장주를 겸하는 경우가 많기 때문에, 주변 단지들도 일제히 대장주의 낙폭에 따라 키 맞추기에 들어간 상황입니다.
운정신도시의 해솔마을7단지 롯데캐슬은 전용 84㎡ 호가가 5억 4천만원까지 내려왔습니다. 지난해 5월에 6억 9천만원에 거래됐었는데요. 올해 8월에는 5억 8천만원까지 실거래가가 내려왔습니다. 운정신도시아이파크에 비해 확실히 적은 낙폭이지만 여기도 1억 이상 실거래가가 깎였습니다.
송도도 한번 볼까요. 인천대입구역 역세권인 송도더샵퍼스트파크(F15BL) 전용 84㎡는 지난해 9월 14억 7천만원으로 실거래됐으나, 올해 7월에는 10억 3천만원까지 실거래가가 내려왔습니다. 호가는 11억 원입니다. 낙폭은 최대 4억 4천만원입니다.
역세권 외곽은 확실히 상황이 안 좋습니다. 더샵송도마리나베이는 전용 84㎡가 최고 12억 4,500만원에도 거래됐었는데요. 올해 9월에는 같은 타입이 7억 9천만원으로 거래됐습니다. 호가는 현재 7억 8천만원까지 깎였습니다. 송도더샵퍼스트파크와 비교하면 키맞추기의 냉정함을 한 눈에 확인할 수 있습니다.
GTX 수혜 기대하려면… 멀리 봐야
종합해보면 GTX 역세권의 하락은 지난 상승기 동안 지나치게 고평가 된 영향으로 해석할 수 있겠습니다. 높이 올라간 만큼 낙폭도 큰 것으로 보입니다. GTX가 개통하게 되면 분위기도 일변하겠습니다만, 아직은 먼 일입니다.
현재 착공에 들어간 노선은 A노선뿐이고, 공정률은 8월 말 기준 40% 정도로 알려져 있습니다. 정부의 개통 목표는 2024년 6월이라고 합니다만, 현실적으로는 2025년 말이나 되어서야 개통이 가능할 거라는 게 중론입니다.
다르게 보면 진입 기회를 잴 타이밍이 다가온다고 볼 수도 있습니다. 낙폭의 차이로 인해 GTX역세권과 비역세권의 격차도 줄어들고 있는데요. 적절한 시점에 역세권에 진입한다면 GTX 수혜를 가장 저렴하게 누리는 기회가 될 수도 있겠습니다. 현금 충분히 마련해 두셔야 하겠네요.