갈수록 오르는 분양가, 오늘보다 내일이 더 높을 것
기본형 건축비가 올 한해만 세 차례나 올랐습니다. 원자재 가격 상승과 건축비 인상, 땅값 상승으로 분양가도 꾸준히 상승하고 있는데요. 나날이 오르는 분양가에 청약으로 내집마련을 꿈꿨던 청약 대기자의 한숨이 짙어지고 있습니다. 이런 가운데 불황을 이기는 랜드마크 단지에는 어떤 특징이 있는지 리얼캐스트가 살펴봤습니다.
지난 9월 국토교통부가 기본형 건축비를 2.53% 인상했습니다. 이는 올 3월 2.64%, 7월 1.53% 인상한 뒤 세 번째 추가 인상입니다. 기본형 건축비란 아파트 분양가 산정의 기준이 되는 비용으로, 건설자재와 노무비 등 여러 가격 변동 요소를 반영해 책정됩니다.
오르는 기본형 건축비에 맞춰 분양가도 오르는 추세인데요. 부동산R114 자료에 따르면 전국 민간분양 아파트 기준 3.3㎡는 1,458만원으로 지난해 평균보다 10.4% 오른 것으로 나타났습니다. 이는 2000년 조사 이후 처음으로 1,400만원대를 넘은 것인데요. 원자재 가격 상승과 인건비 인상, 경기 침체에도 물가가 오르는 '스태그플레이션' 현상이 겹쳐 앞으로 기본형 건축비는 더 오를 가능성이 높아 보입니다.
실제로 서울 최대 재건축으로 꼽히는 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 일반분양가는 당초 3.3㎡당 3,220만원으로 산정됐지만, 시간이 지날수록 공사비가 높아지면서 3.3㎡당 3,829만원으로 책정됐습니다.
기본형 건축비를 넘어서는 실 공사비의 상승으로 향후 신축 아파트 공급이 줄어든다면, 분양가 상승은 불가피 할 것으로 예상됩니다. 이에 가격이 더 오르기 전에 랜드마크 아파트를 선점하려는 발 빠른 수요자도 늘고 있습니다.
불황을 이기는 부동산, 브랜드 대단지에 있다
지역을 대표하는 랜드마크 아파트는 불황기에도 수요가 탄탄해 부동산 시장이 회복되면 시세를 리드하는 대표 단지로 자리매김하게 됩니다.
대표적으로 부동산 시장이 침체됐던 지난 2014년 서울 종로구 돈의문뉴타운1구역을 재개발한 ‘경희궁자이’는 평균 3.5대 1로 분양된 후, 계약에서 일부 타입이 미분양되기도 했는데요. 하지만 입주을 시작한 2017년 부동산 시장이 다시 회복되면서 뛰어난 입지와 도심 접근성, 대규모 단지라는 장점으로 지역 랜드마크 단지로 떠오른 뒤 현재까지도 대장주 아파트 자리를 지키고 있습니다.
부동산 시장 침체기에 해법은 어디서 찾아야 할까요? 시장이 좋지 않을 때에는 회복 후 지역을 대표할 단지를 선점하는 것이 좋습니다. 우수한 주거환경을 갖춘 단지는 회복기에 거래가 증가하면서 가격도 오르기 마련이기 때문입니다. 분양 시장 또한 관심이 상대적으로 줄었을 때 청약 경쟁률도 낮아질 수 있어 이 때 좋은 단지를 선점해야 합니다.
부동산 전문가들은 지역을 대표할 단지를 찾을 때 가장 중요한 것이 바로 입지, 그리고 단지 규모와 브랜드 가치라고 입을 모읍니다.
서울 뉴타운 지역은 대규모 주거 단지로 조성되는데다 우수한 입지에 교통, 교육, 인프라를 갖춘 곳입니다. 특히 공급이 크게 줄어든 서울에서 재개발을 통해 공급되는 단지는 규모가 크고 1군 건설사가 시공을 맡아 인지도 높은 브랜드 아파트로 건설돼 랜드마크 단지가 될 가능성이 큽니다.
서울 동북권의 新 랜드마크가 될 ‘장위자이 레디언트’를 주목하라
장위4구역을 재개발한 ‘장위자이 레디언트’는 서울 성북구 장위동 62-1번지 일대 지하 3층~지상 최고 31층, 31개 동, 2,840가구 대단지 아파트입니다. 전용면적 49~97㎡ 1,330가구가 일반 분양됩니다.
전용면적 별로는 △49㎡ 122가구 △59㎡ 266가구 △72㎡ 354가구 △84㎡ 573가구 △97㎡ 15가구로 나뉘는데요. 전용면적 85㎡ 이하는 가점제 100%, 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용됩니다.
장위자이 레디언트가 들어서는 장위뉴타운은 총 110만8,351㎡에 15개 정비사업이 진행되는 대규모 주거단지입니다. 인근 광운대 역세권 개발사업 등을 포함 2만7,000여 가구가 상주하는 신흥주거타운이 될 예정입니다.
서울 지하철 6호선 돌곶이역을 도보로 이용할 수 있고, 동부간선도로, 내부순환로 등을 이용해 수도권 각지로 편리하게 이동할 수 있습니다. 또한 GTX-C 노선, 동북선 등도 계획돼 있어 강남 및 도심 접근성이 더욱 좋아집니다.
주변에 장위초, 남대문중, 석관중, 석관고 등 초·중·고교가 밀집해 있고, 이마트, 이마트 트레이더스, 현대백화점, 롯데백화점, CGV, 경희대병원 등 생활편의시설을 이용할 수 있습니다. 여기에 68만여 ㎡ 규모의 북서울꿈의숲을 비롯해 꿈의숲아트센터, 우이천변가로공원, 오동근린공원과 단지 동쪽으로 중랑천과 연계된 산책로를 이용해 취미 및 여가 생활을 즐길 수 있습니다.
단지는 남향 위주로 배치돼 저층에서도 햇빛이 잘 들고, 판상형 위주로 배치해 바람도 잘 통하도록 설계됐습니다. 고품격 커뮤니티시설 ‘클럽 자이안’이 조성되고 집 밖에서도 스마트폰 앱으로 전등, 난방, 가스 등을 제어할 수 있는 자이앱 솔루션과 자이 스마트홈 시스템, GS건설이 자체 개발한 공기청정 시스템 시스클라인도 유상옵션으로 제공될 예정입니다.
앞서 경희궁자이 실거래가 사례에서 보듯 지역 랜드마크로 자리잡은 단지는 역세권, 대규모 단지라는 점 외에도 1군 건설사의 탄탄한 브랜드를 갖고 있다는 점을 알 수 있습니다.
경희궁자이가 종로구 랜드마크 단지로 실거래가 경신을 이뤄온 만큼, 가치 상승의 3박자를 모두 갖춘 장위자이 레디언트의 미래가치 또한 더욱 상승할 것으로 기대됩니다. 이런 추세에 불황기를 지나고 있는 수요자들은 지금보다 앞으로를 더 기대하는 분위기입니다.
장위자이 레디언트는 서울시에서 2년 이상 계속 거주하고 청약통장 가입 2년 이상, 예치 기준 금액(서울 기준 전용 85㎡ 이하 300만원, 102㎡ 이하 600만원)을 납입한 세대주면 1순위로 청약할 수 있습니다. 이 때 과거 5년 이내 당첨된 이력이 없어야 하며 집이 있는 1주택자도 청약할 수 있습니다.
예비당첨자도 500%까지 뽑는데, 이는 투자 목적으로 미분양을 주워담는 '줍줍' 행위를 막고, 무주택자의 당첨 기회를 높일 수 있습니다. 교통, 교육, 생활 인프라와 자연환경이 고루 갖춰진 지역 대표 랜드마크 대단지에 입성할 수 있는 기회를 놓치지 마시기 바랍니다.