미분양 그늘 짙어진 지방 분양시장
지방 부동산시장에 먹구름이 드리워져 있습니다. 대부분 지역이 하방 압력을 받는 분위기로 서울과 지방간 양극화도 고착화되는 모습입니다. 실제로 최근 부동산 뉴스 보면 미분양 관련 내용이 많습니다. 작년 말에 비해 미분양 물량이 15.67%나 증가했으니 ‘지방 아파트 미분양 대란’ 얘기까지 흘러나오고 있죠.
이렇다 보니 건설사들도 이를 타개할 파격적인 분양조건을 내걸고 언론과 전단지, 인터넷 등지에 “회사보유분 선착순 특별공급", “한시적 특별분양”, “마지막 한정 특별 할인분양” 같은 분양예정자를 유혹하는 문구로 일명 불황형 마케팅까지 펼치고 있습니다. 일부 언론에서는 이는 미분양을 털어내고자 하는 꼼수라며 수분양자를 호구로 만드는 이런 마케팅에 현혹되지 않도록 주의해야 한다고 경고하고 있고요.
미분양은 무조건 피해야 하는 걸까?
부동산 거래가 크게 위축된 시기에, 강화된 규제로 대출도 쉽지 않은 시점이라, 미분양에 대한 기사가 더 부정적으로 보입니다. 그런데 실제 지방 미분양이라면 부정적으로만 바라보며 무조건 피해야 하는 걸까요? 미분양 아파트는 결코 가격이 오를 일이 없을까요? 아파트도 재화이고 건설사들도 어떻게 되든 수익을 창출해야 하는 기업인데, 다양한 혜택을 건 불황형 마케팅 전략으로 재고처리에 나서는 게 그렇게 잘못된 것일까요?
지방 미분양 단지에도 기회는 있다!
몇몇 전문가들은 미분양의 원인이 잘못된 정책의 결과라고 지적합니다. 무조건 분양만 하려 한다며 건설사를 비판하는 이들도 있죠. 하지만 조금만 더 생각해 보면 그 주장은 기업활동의 기본적인 목적을 간과한 것임을 알 수 있습니다. 정상적인 기업체라면 손해를 감수하면서까지 공급할 이유가 없으니까요. 기업체는 이익을 추구하는 것이 존재 목적이기에 구매자가 없는 시장에서는 절대 분양을 하지 않습니다. 그리고 모든 재화가 그렇듯 수요와 공급의 원칙에 따라 가격이 결정되고 여러 요인으로 인해 상승과 하락세를 반복하게 됩니다. 집값 역시 수급 상황이 다르니 전국이 동시다발적으로 다 오르고 내릴 순 없죠.
지방 집값이 심상치 않은 건 사실이나 그건 수도권보다 상승기가 먼저 왔기 때문으로 볼 수 있습니다. 지방은 2009년경부터 오르기 시작해 2016년까지 쭉 오르다가 지금 조정을 받고 있는 거죠. 반면 서울•수도권은 2014년부터 본격적으로 오르기 시작해 아직 더 올라갈 여지가 많은 거고요. 또 그런 시기엔 미분양이 늘 수밖에 없습니다. 사실 서울도 최근 들어서나 분양 완판 단지가 나온 거지 과거엔 다 미분양이었다는 게 그 방증입니다. 특히 2010년부터 2013년까지 분양한 단지는 완판 단지가 하나도 없을 정도였다고 합니다. 지금은 잘 나가는 위례나 하남 미사, 광교신도시도 미분양이 있었고요. 따라서 미분양이라고 무조건 부정적으로 볼 필요는 없습니다. 아니 오히려 다양한 혜택을 통해 보다 싼 가격에 합리적인 소비를 할 수 있는 기회가 될 수 있죠. 실제로 지금은 지역 대표 대장주 아파트로 명명되는 반포동 ‘래미안퍼스티지’와 ‘반포자이’와 같이 처음에 미분양이었지만 나중에 오르는 경우도 많습니다. 아무도 눈 여겨 보지 않을 때 진흙 속 진주를 골라내어 수확을 거둔 사례도 많고요. 게다가 미분양 아파트는 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한 같은 규제도 없는데다 동호수를 직접 고를 수 있다는 이점이 있습니다. 각종 분양혜택까지 더해진 미분양 단지라면 가격적인 메리트도 얻을 수 있고요. 실로 가성비에 가심비까지 잡는 가치 소비로 이어질 수 있으니 잘 따져볼 필요가 분명 있습니다. 그렇다면 알짜 미분양인지 옥석을 가리는 방법은 뭐가 있을까요?
좋은 미분양 선별법 1_미분양의 원인을 제대로 분석하라
먼저 가장 중요한 건 미분양이 난 원인을 제대로 분석하는 것입니다. 통상 미분양이 나는 이유는 가격이 비싸거나 입지가 별로거나 물량이 갑자기 쏟아진 경우인데요. 가격이 비싸거나 물량이 몰려서 미분양이 난 거라면 시간이 충분히 해결해줄 수 있습니다. 하지만 발전 가능성이 거의 없는 입지라면 문제가 됩니다. 그래서 미분양이 난 원인을 파악해 그것들이 미래에 해소가 될 것인가를 따져봐야 합니다.
좋은 미분양 선별법 2_일반 미분양인지 준공 후 미분양인지 구분하라
일반 미분양인지 준공 후 미분양인지도 구분해봐야 합니다. 사실 전자의 경우는 걱정할 게 없습니다. 시간이 해결해주니까요. 하지만 준공 후 미분양은 다릅니다. 악성일 소지가 다분하니 조심해야 합니다. 특히 미분양이 잘 나지 않는 상황에서 미분양이 나온다면 그 지역이나 단지는 확실히 문제가 있다고 판단해야 합니다.
좋은 미분양 선별법 3_해당 지역 인구 유입 흐름과 개발 호재를 확인하라
부동산은 역시 입지다라는 말처럼 교통, 상권, 환경, 교육 등 주요 요소를 고려한 입지 분석은 기본입니다. 해당 지역에 중장기인 개발 계획이나 호재들도 당연히 살펴봐야 하고요. 또한 일자리나 인구가 늘어나고 있는지, 세대수가 증가하고 있는지 그 추이도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 지방의 경우는 더욱더 그렇죠. 미분양 제로지역인 세종시가 그 예인데요. 부동산앱 호갱노노에 따르면 세종시의 경우 작년 7월부터 올 7월까지 1년간 순유입 인구가 충북이나 충남 전체 증가률보다 약 6배가량 더 높은 14.77% 늘었고요. 세대수도 충북 전체보다 많은 1만5,280세대가 늘었습니다. 세종시처럼 지방도 좋은 일자리가 있고 충분히 미래가치를 지닌 아파트가 있습니다. 그러니 해당 지역 인구 흐름을 유심히 지켜보세요.
알짜 미분양 선별법 4_수익률 높이는 분양혜택을 최대한 활용하라
마지막으로 건설사에서 적재된 미분양 물량을 털기 위해 파격적인 분양 조건을 내걸거나 각종 혜택을 제시하는 경우가 많으니 관심 있는 지역이나 단지라면 어떤 혜택을 주는지 꼼꼼히 살피고 이를 적극 활용하는 지혜가 필요합니다. 특히 요즘처럼 대출이 꽉 막힌 상태일 경우 ‘중도금 무이자’나 ‘이자 후불제’, ‘무상 발코니 확장’ 등의 금융혜택은 수요자 자금 부담을 낮춰 분양가가 줄어드는 효과를 볼 수 있으니까요. 이밖에 새시나 바닥 무료 설치, 가전제품 제공 등의 혜택을 주거나 한정된 물량이나 기간 동안 보다 특별한 프로모션을 진행하는 경우도 있으니 마케팅의 일환이라고 그냥 치부하지 말고 잘 챙겨보면 수요자는 그만큼 이득을 볼 수 있습니다. 각종 미분양 관련 정보를 잘 수집하는 것도 중요하고요. 코오롱글로벌이 경북 안동 수상동에 선보인 ‘안동 코오롱하늘채’(전용 59~84㎡, 421가구)가 그 예인데요. 1차 계약금 500만원, 중도금 무이자 60%, 발코니 무상 확장 등의 혜택도 제공하고요. 이런 혜택을 통해 부담을 줄이면 투자수익률은 그만큼 올라가므로 관심을 갖고 최대한 활용해볼 만 합니다.
시간의 공포를 극복해 ‘위기를 기회로’
이처럼 미분양을 활용할 수 있는 방법이 다양합니다. 무시하기보다는 오히려 검토해 볼 필요성이 더 크죠. 특히 좋은 입지의 미분양이라면 실거주층에게 더할 나위 없는 좋은 기회가 될 것입니다. 미분양 단지라고 하면 꺼려지는 게 사실이지만 그런 심리를 극복해야 기회를 발견할 수 있습니다. 시간이 지나면 환경이 바뀌니 미시적인 현 시점이 아니라 거시적인 관점에서요. 부동산 투자, 그 중에서도 미분양 단지 매수는 ‘시간의 공포를 어떻게 극복할 수 있느냐’, ‘어떻게 용기를 낼 수 있는가’ 거기에 대한 대가가 수익으로 돌아오는 것입니다.
