윤석열 대통령 당선인이 서울 등 도심에 양질의 주택이 충분히 공급될 수 있도록 재건축·재개발· 리모델링 규제를 완화하겠다고 나섰습니다. 준공 30년 이상된 노후 공공주택의 정밀안전진단 면제와 용적률 상향 추진 등이 그 골자인데요. 이에 강남, 여의도, 목동, 상계동 등 서울 초기 재건축 단지들을 비롯해 1기 신도시 노후 아파트들도 개발 기대감으로 들썩이고 있습니다.
이중 리얼캐스트가 최근 정밀안전진단을 통과하고 재건축 사업에 한발 더 다가선 노원구 상계동 한양에 대해 살펴봤습니다.
노원구 상계동 재건축, 어디까지 왔나
노원구 상계동 아파트들이 일제히 재건축을 추진하고 있습니다. 일대에서 가장 사업추진이 빨랐던 곳은 주공8단지를 재건축한 포레나노원으로, 지난 2020년 12월 입주했습니다. 다음으로 빠른 곳은 상계동 주공5단지로, 정비구역 지정까지 마쳤습니다.
상계동 한양은 지난해 4월 예비안전진단을 통과한 후, 지난 1월 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받아 1차 정밀안전진단을 통과했는데요. 이는 조건부 재건축 판정을 받은 상계동 주공1단지와 주공6단지에 이어 세번째 정밀안전진단을 통과한 것으로, 앞으로 적정성 검토 후 재건축 여부가 결정됩니다.
그리고 상계동 주공2, 3, 7, 9, 11, 13, 14, 16단지와 상계동 보람, 미도, 벽산도 예비안전진단을 통과해 정밀안전진단을 준비하고 있습니다.
정밀안전진단 통과한 상계동 한양
1988년 준공돼 입주 35년차가 된 상계동 한양은 5개동 492가구 규모로 전용면적 86, 107㎡ 중대형 평형으로 구성돼 있습니다.
서울지하철 4, 7호선 노원역에서 걸어서 10분 거리 평지에 위치해 있어 입지 요건이 매우 좋은 것으로 평가받고 있는데요. 게다가 500가구 미만으로 단지규모가 크지 않아 주민 동의를 받기 수월하고 평형 타입이 다양하지 않아 재건축 사업 추진에 분쟁이 발생할 가능성이 적다는 특징도 있습니다.
현재 전용면적 86㎡의 매도 호가는 12억~13억원을 형성하고 있고, 전용면적 107㎡는 15억원선입니다. 전용 86㎡ 최근 실거래가가 9억6,000만원, 전용 107㎡ 실거래가가 10억원이라는 점과 비교하면 매도 호가는 2억4,000만~5억원 이상 높다고 볼 수 있습니다.
대지지분 높고 입지 좋은 장점 시세에 이미 반영돼 있어
입주 30년차 이상 된 노후 아파트가 대부분인 상계동에서 최근 입주 단지 시세는 주공8단지를 재건축한 포레나노원을 기준으로 생각해 볼 수 있습니다. 지난 2020년 12월 입주한 포레나노원 전용면적 84㎡ 시세가 14억~15억원, 2020년 2월 입주한 상계역 인근 노원센트럴푸르지오가 13억원선에 나와있는데요.
한양은 이보다 조금 낮은 전용 86㎡ 기준 매물 시세가 12억5,000만원선에 형성돼 있습니다. 마찬가지로 재건축을 추진하고 있는 상계동 주공3단지와 7단지 역시 전용 84㎡ 시세가 12억5,000만원 이상입니다.
단순히 비슷한 전용면적인 포레나노원, 노원센트럴푸르지오와 비교했을 때는 재건축이 완성되기 전인 한양의 호가가 높아 보입니다. 하지만 앞으로 재건축을 통해 더 큰 면적으로 배정받을 수 있다고 가정하면, 지하철역에서 도보로 이용할 수 있는데다 평지 입지에 재건축을 통해 힐스테이트, 자이, 푸르지오 같은 1군 건설사 브랜드를 갖출 수 있다는 장점이 시세에 반영돼 있다고 볼 수 있습니다.
또한 상계동 한양은 평균 대지지분이 14.5평으로 넓은 편이고 3종 일반주거지역에 위치해 있어 지금의 202% 용적률에서 더 높일 수 있을 것으로 예상됩니다. 주변 주공4, 5, 6단지도 재건축을 추진하고 있어 일대 주거 환경 개선에 대한 기대감도 높은 상태입니다.
대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약으로 재건축 추진 단지들이 정밀안전진단 면제에 대한 기대감을 드러내고 있는 가운데, 상계동 재건축 추진 단지들도 재건축 사업에 물꼬가 트일 지 귀추가 주목됩니다.