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부동산 트렌드 제주 부동산도 양극화…미분양 쌓인다는데 한쪽은 최고가 경신 중
2018-03-06
08:50
5,616 읽음

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제주도 주택시장 기상 이변! 미분양 증가

최근 제주지역 미분양주택이 늘면서 도내 주택시장 내 이상 기후가 감지되고 있습니다. 국토교통부에 따르면 지난해 9월 제주지역 미분양주택은 1000호를 넘어섰는데 이는 54개월만에 최고치입니다. 특히 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양이 2017년 10월말 기준 580호로 전체 미분양의 54.9%에 육박해 도내 주택시장에 상당한 충격을 줄 수 있다는 우려도 높아지고 있죠. 


엎친 데 덮친 격… 입주물량까지 늘었다?

미분양주택이 증가한 주 원인은 그간 쏟아졌던 입주물량 때문이라는 것이 업계 중론입니다. 부동산114 자료에 의하면, 올해 제주지역 입주물량은 901가구에 불과한데요. 하지만 최근 5년간 매년 2000호 이상의 가구가 입주하면서 주택시장의 피로도가 누적됐다는 분석입니다. 


미분양은 남의 걱정, 청약열기 넘치는 이곳은? 

반면 제주 주택시장의 암울한 분위기와는 무관하게 선전하는 곳들도 존재합니다. 일례로 노형동은 제주 지역에서 가장 거래가 활발한 지역인데요. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난해 최고가에 거래된 아파트는 노형동의 ‘노형2차아이파크(전용 115㎡, 11억1700만원)’로 나타났습니다. 작년 최고 청약경쟁률을 기록한 단지도 노형동에서 분양된 ‘노형해모로루엔(83.2대1)’이었고요. 


작년 3월 입주한 서귀포시 강정동의 ‘제주강정유승한내들퍼스트오션(4BL)’ 전용84㎡의 경우 분양가 2억6천만원대보다 2배 가량 오른 4억9천만원에 거래되기도 했죠. 2016년 분양한 ‘제주첨단과학기술단지꿈에그린’은 다음카카오 등 IT, BT기업 입주 호재로 최고 353.1대 1의 경쟁률을 기록한 바 있습니다. 


이와 관련해 전문가들은 “제주도 내 외부 투자수요가 유입되는 곳, 즉 생활중심지 혹은 개발호재가 있는 지역들은 여전히 가격 상승에 대한 기대가 존재한다”며 “입지에 따른 양극화가 발생하고 있다”고 덧붙였습니다. 


수익형부동산 시장에서도 나타난 양극화 현상

제주도의 부동산시장 양극화는 수익형부동산도 예외는 아닙니다. 제주도의 대표적인 수익형부동산인 분양형 호텔의 예를 볼까요? 분양형 호텔은 아파트처럼 객실을 일반인에게 분양하고 운영 수익을 매달 지급하는 틈새 수익형 상품인데요. 제주도에서는 부동산투자이민제로 중국인 투자자들이 몰리면서 완판행진을 이어갔습니다. 하지만 사드, 메르스 여파로 관광객이 줄면서 2013년 이후 분양된 상당수의 호텔들이 수분양자들에게 운영 수익금을 지불하지 못하는 불의의 사태까지 발생하게 됐습니다. 실제로 한 유명 체인호텔은 체불과 수익 미지급 관련해 뉴스에 나오기도 했죠. 

이러한 시점에서도 꾸준히 수익을 내는 호텔들은 있습니다. 바로 고급 호텔들입니다. 2016년 기준 한국호텔업협회의 자료에 따르면, 특1급 호텔(5성급)들은 12만6,810만원의 높은 객실당 수입을 내고 있는 것으로 나타났습니다. 반면 미등급이나 3급호텔 등은 객실이용률이 저조해 수입이 낮았죠.  


고급 호텔(특1∙2급, 1급)들은 비싼 이용료에도 불구하고 객실이용률(가동률)은 전체 평균을 웃돌았는데요. 호텔스컴바인의 ‘2017년 국내호텔 검색 Top10’ 조사 결과, 제주도 고급 호텔(호텔 리젠트 마린 더 블루, 켄싱턴 호텔 제주, 제주 신라 호텔, 히든 클리프 호텔앤네이처, 메종 글래드 제주)들이 상위 5곳으로 나타나 높은 선호도를 방증합니다.  


꾸준한 수익을 내는 호텔들의 특징, 최고급 브랜드와 차별화된 부대시설 

이처럼 높은 인기로 수요를 확보하는 호텔들은 몇 가지 특징을 갖습니다. 바로 최고급 브랜드와 차별화 전략으로 경쟁력을 확보했다는 점이죠. 지난해 가장 검색량이 많았던 ‘호텔 리젠트 마린 더 블루’는 제주국제공항이 10분 거리면서 오션뷰가 가능한 탁월한 입지에 위치하고요. 검색 순위 3위에 랭크된 ‘제주 신라’ 호텔은 브랜드는 물론 자쿠지와 루프탑 수영장, 핀란드식 사우나 등 최고의 부대시설을 갖췄다는 평입니다. 

“중국인 특수가 시작된 2012년 이후 정부가 호텔 객실 분양이 가능토록 하면서 제주도 호텔 객실 수는 800여 실에서 4000여 실로 늘었습니다. 문제는 지금입니다. 10% 이상의 수익률을 내세워 분양했던 호텔들이 중국인 단체 관광이 줄어든 지금은 약속된 수익률은 고사하고 배당금을 제대로 주지 못하고 더 나아가 직원의 월급도 몇 달째 지급하지 못해 운영이 불가능한 처지가 된 것입니다.”(부동산 전문가 Y씨)


“이에 분양형 호텔이 안정적인 수익을 내기 위해선 전문적인 관리와 신뢰도 있는 브랜드를 기반으로 다양한 수요층을 끌만한 부대시설이 잘 구비돼 있어야 함을 다시 한 번 입증한 셈이죠. 그런 의미에서 제주 노형동에 들어서는 ‘제주 드림타워 복합리조트’는 5성급 글로벌 호텔 브랜드인 ‘그랜드 하얏트’를 확정했으며, 최고급 부대시설 및 외국인 전용 카지노 등이 계획돼 있습니다. 또 시행사이자 소유, 운영사인 대기업 ㈜롯데관광개발로부터 수익을 지급받기 때문에 투자 안정성이 높고요. 기존과는 확연하게 다른 운영 방식과 브랜드로 분양형 호텔의 새로운 가치투자의 기준을 세운다는 점에서 의미가 있다고 할 수 있습니다.”(제주 드림타워 복합리조트 분양관계자)


1등 경제학, 제주도 예외는 아냐

앞서 살펴본 것처럼 제주 부동산시장은 입지, 상품별 선호도가 확연히 갈리는 양상을 보입니다. 제주의 강남이라 일컫는 노형동은 상업지역이 밀집된 노형 오거리를 중심으로 교통, 문화가 집적된 부촌으로 자리매김하고 있습니다. 국제학교가 모여 있는 제주영어교육도시개발구역 내 아파트 역시 견고한 상승세를 이어가고 있죠. 신뢰도 높은 호텔도 내외부 투자수요에 아랑곳 없이 입지를 다져가고 있습니다. 1등 경제학을 여실히 보여주고 있는 최근 부동산 시장, 제주도 예외는 아닙니다. 



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Chorong

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KJ  2018-04-25  08:22:26

“중국인 특수가 시작된 2012년 이후 정부가 호텔 객실 분양이 가능토록 하면서 제주도 호텔 객실 수는 800여 실에서 4000여 실로 늘었습니다. 문제는 지금입니다. 10% 이상의 수익률을 내세워 분양했던 호텔들이 중국인 단체 관광이 줄어든 지금은 약속된 수익률은 고사하고 배당금을 제대로 주지 못하고 더 나아가 직원의 월급도 몇 달째 지급하지 못해 운영이 불가능한 처지가 된 것입니다.”(부동산 전문가 Y씨) 이부분에서 8000실에서 40000여실로 늘었습니다 아닌가요 2012년 이전에도 800객실은 훌쩍 넘었던 것 같은데요. 혹시 0이 하나씩 빠진게 아닌지요

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