리얼캐스트
부동산 트렌드 지을 땅이 없다, 금싸라기 된 굴뚝공장
2018-04-03
08:30
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애물단지에서 보물단지로 

여러 가지 이유로 오랫동안 방치되면서 지역 내 애물단지로 여겨지던 곳들이 지역 부동산 가치를 높이는 금싸라기 땅으로 주목 받고 있습니다. 오랫동안 공터로 남아있어 지역 애물단지 취급을 받던 이들 부지가 주거지 등으로 환골탈태하면서 도시 미관 개선은 물론 지역 개발에 크게 이바지하고 있기 때문입니다.


부도 후 방치되던 섬유공장의 변화 

애물단지에서 보물단지로 바뀐 대표적인 사례는 청주 소재 섬유기업인 대농의 공장 용지에 조성된 '청주 지웰시티'입니다. 현재 지웰시티가 들어선 부지는 한때 아시아 최대 규모의 섬유공장(약 49만9,757㎡) 용지였지만 부도 후 방치되다시피 한 땅이었습니다. 하지만 신영이 2004년 이 땅을 인수하고 10여 년에 걸쳐 복합용도개발(MXD)을 진행, 주거•상업•교육•문화기능을 갖춘 자족형 미니 신도시로 개발했습니다. 청주의 대표적인 노른자위 땅에 지웰시티가 들어선 이후 청주시 흥덕구 복대동은 '청주의 강남'으로 통합니다.


청주권역 전반의 시세를 끌어올린 지웰시티

지웰시티는 청주권역 전반의 시세를 끌어올렸는데요. 실제 부동산114에 따르면 3월 셋째 주 기준 복대동의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 848만원으로 청주시 평균(653만원)을 크게 웃돌고 있습니다. 지웰시티 1차의 전용 196.98㎡는 지난 2월에 10억이 넘는 금액에 거래돼 청주에서 유일하게 10억이 넘는 아파트로 이름을 올리고 있습니다. 지역 공인중개사의 말을 들어보시죠. 

“한동안 슬럼화된 공장 부지는 지웰시티가 들어서면서 청주의 부도심으로 새롭게 재탄생했는데요. 고용을 창출하고, 소비를 촉진하는 등 지역경제를 살리는 도시개발로 유명합니다.”


장기간 방치된 알짜부지 속속 개발 

청주 지웰시티가 성공한 이후 이를 벤치마킹해 장기간 방치됐던 부지를 개발하는 도시개발사업이 대세가 됐습니다. 금천구 독산동에 자리했던 옛 도하부대 부지를 주거시설과 상업시설, 호텔 등의 미니신도시 급의 복합단지로 개발하면서 들어선 ‘롯데캐슬 골드파크’는 금천구의 랜드마크 단지로 자리매김했습니다. 경기도 안산시에서는 자동차 경주장 조성 사업 부도로 방치되었던 36만9,835㎡ 부지가 아파트 6,600가구•오피스텔 1,028실 등이 들어서는 대규모 주거복합단지로 개발되고 있고요. 20년 이상 미개발지로 남아 있던 경기 부천 중동신도시 한복판 옛 문예회관용 부지도 업무시설•문화시설•관광호텔 등과 함께 주상복합으로 개발 중입니다.


버려진 공간이 쇼핑 메카로 탈바꿈…지역경제에도 효자

장기간 방치됐던 부지를 개발해 지역경제를 활성화한 사례는 또 있습니다. 초대형 복합쇼핑몰인 영등포 타임스퀘어는 경성방직 공장 용지에 2009년 개관하면서 낙후한 영등포 일대 개발의 신호탄을 쏘았고요. 건대입구에 들어선 커먼 그라운드는 유동인구가 거의 없던 기존의 택시 차고지를 젊은층의 감각에 맞게 개발해 새로운 쇼핑 메카로 자리 잡았습니다.


버려진 땅의 '화려한 변신'

이처럼 지역 발전을 저해하는 걸림돌로 인식돼 오다 노다지로 화려한 변신을 한 도심 요지 개발 사례는 곳곳에서 포착됩니다. 특히 복합개발로 이뤄지는 경우가 많은데요. 대부분 도로망, 대중교통, 학교 등 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있는 도심 요지에 있어 주거를 포함한 복합단지로 개발할 경우 원스톱 라이프 실현으로 더욱 편리한 생활 환경 구축은 물론 뛰어난 도시 재생 효과를 가져올 수 있다는 이점이 있어섭니다. 또한 주거, 상업, 문화, 업무 등이 한데 어우러진 복합단지는 그 지역을 상징하는 랜드마크로서 도시의 가치를 끌어올리는 요인으로 작용하기도 하고요. 더욱이 서울을 비롯한 광역시 등 인구밀집도가 높은 대도시 시내 중심부는 도심 회귀 현상이 일 정도로 수요는 높지만 이미 들어서 있는 시설들로 대규모 주거지가 새로이 조성될 땅은 부족한 상태입니다. 시설 노후화도 심한 편이고요. 이들 도시의 신규 주택 공급이 재건축•재개발 등의 정비사업 위주로 진행되는 것도 이 때문이죠. 하여 업계에선 시내에 있는 유휴지나 공장 이전 부지 같은 큰 부지를 새롭게 개발, 주거시설 중심으로 공급할 경우 수익성이 높다고 보고 있습니다.


화서역세권 복합개발사업으로 개발되는 옛 KT&G 연초제조창

부동산 전문가들은 “이미 다양한 곳에서 개발 효과가 검증된 만큼 오랫동안 방치돼 왔던 땅을 개발하려는 움직임이 더 활발해질 것”이라고 말합니다. 옛 KT&G 연초제조창 부지인 수원의 대유평지구 개발사업이 대표적인 예입니다. 수원 장안구 정자동 111번지 일원에 자리 잡고 있는 이 부지는 1990년대 말부터 정자•천천지구 등 대규모 택지개발이 이뤄진 노른자 땅이지만 13년간 방치되어 오며 유휴지로 남아 있던 상태인데요. KT&G가 전체 대지의 50%를 공원녹지로 시에 기부채납키로 하면서 쾌적한 환경을 갖춘 화서역세권 복합개발사업으로 진행한다고 합니다. 즉 상업시설과 업무시설, 공동주택 등을 포함하는 일본 롯폰기힐즈 같은 새로운 주거•상업 복합 대단지와 인근 지역주민들이 함께 이용하는 대형공원이 들어서는 건데요. 주거단지인 ‘화서역 파크 푸르지오’ 규모만도 최고 46층에 총 2,355가구에 달한다고 합니다. 도시 속의 또 하나의 미니신도시 같은 복합지구로 재탄생하게 될 이곳의 개발이 본 궤도에 오르며 인근 지역까지 기대감이 일고 있죠.


집 지을 땅 부족한 서울도 잠들어있던 부지 개발에 공들여

더 이상 새로 개발할 대규모 공공택지가 없고 정비사업이 아니면 새 아파트 공급도 부족한 서울에서도 잠들어있던 자투리 땅을 찾아 개발하는 작업이 이어지고 있습니다. 서울 경복아파트사거리 인근에 있는 강남YMCA는 30년 만에 주상복합단지로 변신을 앞두고 있고요. 논현동 신동아아파트 인근 골프연습장 부지(1만 3,161㎡)에도 아파트가 들어섭니다. 이곳은 40여 년간 도시계획시설(학교)로 개발이 유보돼 옥외 골프연습장 등으로 쓰였던 곳입니다. 참고로 논현동 일대는 최근 10년간 300가구 정도만이 공급된 대표적인 공급 가뭄 지역이죠. 또 서초구 우면삼거리 앞 교정회관과 진로하이트 부지에는 290가구의 아파트가 들어설 예정입니다. 


도심 새 아파트 인기 속 부지 확보戰 치열해질 것

도심은 앞서도 언급했듯이 편리한 생활인프라로 수요가 풍부합니다. 그래서 신도시 등 외곽으로 나갔던 이들도 다시 도시로 돌아오는 도심회귀현상이 트렌드가 되고 있고요. 특히 한층 더 편안하고 풍요로운 생활을 누릴 수 있는 도심 새 아파트는 희소성까지 더해져 인기인데요. 하지만 정비사업이 아니면 새 아파트를 지을 땅이 부족한 것도 사실. 그렇기 때문에 도심 내 방치된 땅이 앞으로 더욱 주목 받을 것이며 이러한 알짜 부지를 확보하기 위한 건설업계의 부지 확보전도 한층 더 치열해질 전망입니다. 마지막으로 대형건설사 관계자의 말을 들어보시죠. 


“도심 내 신규 주택 니즈는 큰 반면 도심 특성상 재개발∙재건축 등 정비사업을 통하지 않으면 대규모 주택 공급이 어렵습니다. 경기 상황에 영향을 많이 받기 때문에 꾸준하게 사업 진척이 이뤄진다는 보장도 없고요. 신규 주택의 공급을 확대하기 위해서 유휴지나 다른 곳으로 자리를 옮기는 이전부지를 활용하는 방안을 적극 검토하고 있습니다."