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부동산 트렌드 재건축 규제가 불러온 똘똘한 한채의 기준은 무엇일까?
2018-05-09
09:28
6,620 읽음

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재건축 안전진단 제도? 재건축 사업을 결정짓는 ‘첫 관문’

도로나 상하수도 같은 기반시설까지 모두 정비하는 재개발과 달리 재건축은 기존 건물만 허물고 아파트를 새로 짓는 방식입니다. 관련법상 지은 지 30년 넘은 주택이면 추진이 가능하죠. 


물론 단순히 기간을 채웠다고 해서 모든 주택이 재건축할 수 있는 것은 아닙니다. 바로 재건축 사업의 시행 여부를 판정하는 ‘안전진단’을 통과해야 가능한데요.


평가항목은 크게 4가지, 구조 안전성과 주거환경, 그리고 설비 노후도와 비용 편익으로 구성됩니다. 바로 이 안전진단을 통과해야 본격적으로 재건축 사업을 추진할 수 있게 되는 건데요. 만약, 집이 아직 쓸만하다는 결론이 내려지면 재건축을 할 수 없게 됩니다.


부동산 시장 뒤흔든 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안 발표

문제는 항목별 배점 비중이 정부마다 들쑥날쑥 했다는 점입니다. 과거 참여정부 정부 당시엔 구조 안전성의 배점 비중이 50%였습니다. 건물 기울기와 내구성 등을 가장 중요하다고 판단했기 때문인데요. 하지만 MB정부엔 40%로, 박근혜 정부에선 20%로 대폭 낮아지고 주차장, 배관, 층간소음 등 주거 환경의 비중이 40%까지 높아졌습니다.


이처럼 재건축 안전진단의 문턱이 낮아지면서 통과 비율이 무려 90%에 육박하자, 문재인 정부는 무분별한 재건축으로 오르는 집값을 잡기 위해 지난 2월 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안을 발표했습니다. 핵심은 구조 안전성 가중치를 50%까지 높인 것인데요. 외관상 허름해 보여도 구조적으로 위험하지 않다면 재건축은 안 된다는 겁니다. 또한 안전진단 사전 조사를 할 때 전문 공공기관이 참여하고 조건부 재건축 판정 시 의무적으로 공공기관의 검증을 한 번 더 받는 등 규정이 강화 됐습니다.


서울 뒤흔든 재건축 규제 후폭풍… 일부 지역선 대규모 집회까지

재건축 안전진단 기준 정상화 발표 이후 후폭풍이 거센 것은 당연합니다. 안전진단을 통과하지 못하면 재건축사업은 기약이 없어지기 때문인데요. 30년이 넘은 아파트 대부분 내진설계가 안되어 있으며, 기본 소방안전 시설이라던가 소방차 진입로도 확보되어 있지 않죠. 또한, 노후된 배관, 층간소음, 주차문제 등 주거 환경의 개선이 필요한 만큼 향후 주민들의 불편은 가중될 것으로 보이는데요. 거기에다가 재건축이 새 집을 얻는 것은 물론 재테크 역할도 하다 보니 주민들은 민감할 수밖에 없습니다. 

새 기준이 적용되는 지난달 5일을 전후로 재건축 예정 단지들의 희비가 엇갈리고 있습니다. 서울 영등포구 신길동 신길우성2차, 강동구 명일동 현대아파트 등은 간발의 차로 안전진단 용역계약을 체결했지만 양천구 목동신시가지 1~14단지, 송파구 아시아선수촌 아파트 등은 강화된 새 기준을 적용 받게 됐습니다. 갑작스런 정부의 결정에 일부 주민들은 대규모 집회를 열기도 했습니다.

양천•노원•강동•송파 등 집값 하락하며 분위기 뒤숭숭
재건축 안전진단 기준 정상화 발표 이후 서울 아파트값 역시 후유증을 겪고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 주간 아파트값 상승률은 4월 16일 조사 기준 0.05%로 지난주(0.06%)보다 다소 둔화된 오름폭을 보였는데요. 올 1월만 하더라도 주마다 0.3%를 넘는 상승세를 거듭했다는 점을 고려해보면 상승여력이 눈에 띄게 약해 졌습니다.

특히 재건축 안전진단 타격을 직접적으로 받는 지역은 하락세가 눈에 띕니다. 강동구는 전주 대비 0.02% 떨어지며 30주 만에 하락세를 기록했고, 송파구도 32주만에 평균 가격이 하락했습니다. 양천구 역시 3월 내내 하락하다 오랜만에 0.02% 반등했고, 노원구는 0.04% 내리며 5주 연속 하락세를 기록했습니다. 

혼란스러운 상황 연속…전문가들 의견 분분
이처럼 시장이 혼란스러운 상황에서 향후 전망에 대해 전문가들의 의견 또한 나뉘고 있는 상황입니다. 먼저 부정적인 견해는 정부의 전방위적인 압박이 앞으로 더해지면서 거래 절벽 현상이 가속화될 것을 이유로 꼽습니다. 시장의 방향을 가늠하기 힘들다 보니 매도자, 매수자 모두 눈치를 보며 관망세로 돌아서 가격 상승이 어렵다는 거죠.

반대로 정비사업 등의 위축으로 새 아파트에 대한 희소성이 부각 돼 중장기적으로 봤을 때 오히려 집값이 오른다는 견해도 있습니다. ‘똘똘한 한 채’가 중요하다는 이들은 수요에 비해 공급이 줄어드는 서울은 요지에 위치한 알짜 아파트 가격이 가치를 더 인정 받을 것이라 주장합니다.

규제에 따른 관망세가 확산되고는 있지만 최근 거래 현황을 보면 ‘똘똘한 한 채’의 의견에 조금 더 힘이 실리는 모습입니다. 

노후한 구도심…똘똘한 한 채는 ‘새 아파트’
재건축 파장을 크게 겪은 양천구에서 목동신시가지 2단지 전용면적 84㎡(13층)는 지난 12월 9억5,000만원에 거래됐는데요. 3월엔 같은 면적 11층 매물이 9억원에 팔리며 한 분기 만에 5,000만원 하락했습니다. 그런데 같은 양천구에 있는 목동 힐스테이트 전용면적 84.98㎡는 지난 3월 10억4,900만원(11층)에 거래되며 지난 12월(9억5,000만원, 13층) 대비 1억여원이 올랐습니다. 입주(2016년 5월) 당시 7억5,500만원(15층)에 거래된 점을 고려해보면 2년도 안되는 시간 동안 무려 3억원이 오른 셈인데요.

이처럼 같은 지역 내에서도 온도차가 발생하게 된 배경으로 전문가들은 ‘희소성’을 언급하고 있습니다. 구도심일 수록 새 아파트가 희귀하기 때문인데요. 목동 힐스테이트는 2016년 5월 입주해 이제 2년 된 단지입니다. 양천구 내 보기 드문 새 아파트죠. 기존 목동아파트에 없던 평면설계, 층간소음, 보안, 조경 등을 고루 갖추면서 목동 일대 수요자들의 마음을 사로잡은 것으로 판단됩니다. 자연스레 목동 힐스테이트 맞은편에 1,497가구 규모로 분양하는 ‘래미안 목동 아델리체’도 수요자들의 관심이 높습니다. 새 아파트, 역세권, 래미안 브랜드, 목동생활권 등의 요소를 내세워 양천구의 새 기준이 될 것으로 예상 됩니다.

강동구도 ‘똘똘한 한 채’ 흐름 이어져

그간 신규분양이 그리 많지 않았던 강동구 역시 새 아파트들의 상승세가 눈에 뜁니다. 2009년 이후 신규 입주가 없는 암사동 한솔아파트 전용면적 84.73㎡(11층)는 지난 1월(5억8,700만원)에 거래 됐었으나, 최근 3월에는 5억6,000만원에 거래됐습니다. 반면, 고덕동에 위치한 고덕 래미안 힐스테이트 전용면적 84.88㎡(7층)은 1월에 비해 8,000만원 오른 9억8,000만원에 거래됐습니다. 

고덕 래미안 힐스테이트의 경우 고덕동 내 8년만의 신규 입주 단지이자 이제 입주한 지 이제 갓 1년 넘긴 새 아파트라는 희소성에 힘입어 지역 내 두터운 수요자를 거느리게 됐습니다. 강동구에선 GS건설의 ‘고덕자이’가 분양을 준비 중으로 지하철 5호선 상일동역, 명일근린공원 등과 가까워 눈길을 끕니다.


재건축 규제 파장? 결국 필요한 것은 옥석 골라내는 안목

이처럼 부동산 시장의 흐름이 복잡하게 흘러가면서 수요자들은 어설픈 여러 채 보단 확실한 한 채를 선호하는 성향을 보이고 있습니다. 특히 신규 공급이 드문 지역일수록 새 아파트를 택하는 수요자들이 늘고 있는데요. 하반기에는 보유세 관련 논의가 본격화 될 수 있는 만큼 ‘똘똘한 한 채’의 중요성은 더욱 높아질 전망입니다. 지역 내 알짜배기 입지를 선점한 단지를 미리미리 눈여겨봐야 하겠습니다. 


에디터 :    세탁소   그래픽 :   뭉치

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