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부동산 트렌드 공시촌 노량진뉴타운의 진격… 3.3㎡당 7000만원 ‘훌쩍’
2018-08-01
09:40
447 읽음

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활기 넘치는 노량진역 일대


평일 오전 10시경 찾은 노량진역. 찌는 듯한 더위에도 불구하고 거리에는 사람들이 많은 편입니다. 주로 고시생으로 추정되는 20~30대 젊은이들이죠. 상가들도 고깃집처럼 밤늦게까지 영업하는 점포를 제외하고는 일찍부터 문을 열었습니다. 음식점, 화장품, 약국, 테이크아웃 카페, 노래방, 주점 등 전형적인 젊은이 위주의 상권입니다. 대로 이면으로는 고시생들이 기거하는 원룸, 리빙텔들이 모여 있어 이곳이 고시촌임을 실감케 합니다.


8개 구역, 약 1만여 가구의 주거타운으로 개발되는 노량진뉴타운


고시촌을 지나 장승배기 방향으로 걷다 보면 주택들이 나오는데요. 이곳이 바로 노량진뉴타운입니다. 흑석뉴타운에 비해 주택 상태는 양호하지만, 도로가 협소해 정비될 필요성이 있는 곳이죠. 노량진뉴타운 총 8개 구역 중 1~6구역은 노량진동, 7,8구역은 대방동에 위치하는데, 노량진역 부근은 평지이고 장승배기를 따라 높아지는 지형입니다. 현지의 중개업자들에 따르면, 지난해 손바뀜이 많이 이뤄져 웃돈이 대략 3억원 정도 붙은 상태라고 합니다.


1,3구역 사업 진행되려면 아직 멀었어요~


지하철 1,9호선 노량진역 역세권인 1,3구역은 노량진뉴타운 내에서도 최고 입지를 자랑합니다. 이중 1구역은 가장 규모가 크고 일반 분양분이 많아 사업성도 좋다는 평입니다. 이곳에선 조합정관에 부합하는 조합원에게 2주택(1+1분양)을 공급하는 방안을 추진 중인데요. 기존주택의 전용면적이 120㎡ 이상이면 24평 아파트 2채, 기존주택 전용면적이 145㎡이상이면 34평과 24평 아파트 각 1채씩을 조합원 분양가로 공급한다는 방침입니다.


그러나 조합설립인가 후 사업이 답보상태라 분양까지 시간이 오래 걸리는 것은 단점으로 꼽힙니다. 고시촌과 인접해 원룸으로 월세수익을 얻는 집주인들의 반대가 거셌기 때문인데요. 1구역 내 한 중개업소 관계자는 “1구역에는 지분이 큰 단독, 다가구주택들이 대부분이라 초기 투자금이 많이 드는데, 지금 상태로는 10년 이상 걸릴 사업이라 자금이 묶일 위험이 있다”라고 조언합니다.


1구역 맞은편에 위치한 3구역은 교통영향평가를 통과한 후 건축심의가 진행 중입니다. 선호도가 높아지면서 시세는 지분 3.3㎡(평)당 6000만원 안팎, 작년 말보다 2억원 이상 뛰었죠. 하지만 지분 50평의 매물이 평당 4500만원에 나올 정도로 초기 자금이 많이 들다 보니, 중개업자들도 매물을 선뜻 권하지 않는 분위기입니다.


사업속도 빠른 6구역, “문의는 많은데 매물이 없어요”


반면 노량진뉴타운 중 사업속도가 가장 빠른 6구역은 매물이 크게 줄면서 가격이 오름세입니다. 현지 중개업자들은 지분 7~8평의 매물 평당가는 7000만원 선, 12평 매물이 6000만원 선에 형성돼 있으며 급매물은 없다고 말합니다.


6구역은 SK건설과 GS건설 컨소시엄이 시공사로 선정된 데 이어 지난 4월 사업시행 변경인가를 접수했는데요. 주변 학교와의 일조권, 철거, 분진 등에 대한 합의가 지연되면서 인가는 올 하반기에 날 것으로 예상됩니다. 조합은 현재 조합원 분양가를 산정하는 중이라며 내년 중 관리처분계획인가 신청 및 일반분양에 나설 것으로 내다봤습니다. 또 6구역에는 공연장, 창작실, 전시실 등을 갖춘 문화예술회관이 건립될 예정으로, 동작구청은 이와 관련한 타당성조사를 진행하고 있습니다.


6구역과 맞닿은 2구역과 7구역도 속도가 빠른 편으로, 두 구역 모두 SK건설을 시공사로 선정했습니다. 지하철 7호선 장승배기역 역세권인 2구역은 노량진뉴타운에서 면적이 가장 작지만, 역세권밀도계획이 적용돼 계획용적률이 제일 높습니다(397.9%).


7구역은 역세권은 아니지만 초중고교가 인접해 학군이 좋습니다. 현재 일조권 침해 문제로 설계변경 중인데요. 인근 중개업자는 “18평 빌라 호가가 작년 3억5천만원에서 현재 7억원까지 올랐으며 지분 10평 이하 물건은 소진됐다”고 전했습니다.


노량진 일대 개발과 시너지 낼 것


한편 2구역과 맞닿은 상도파크자이 전용 84㎡의 시세가 11억원~12억원 선에 형성돼 있어 노량진뉴타운도 10억원은 훌쩍 넘을 것이란 기대감이 팽배해지고 있습니다. 게다가 지상 10층 지하2층 규모의 동작 종합행정타운이 장승배기역 주변에 조성될 예정이라 이곳이 동작구의 중심이 될 것이란 목소리에도 힘이 실리고 있고요. 동작구청과 경찰서가 행정타운으로 이전한 자리에 청년주택과 상업시설이 개발되고, 서울대입구~새절역까지 잇는 서부경전철이 추진되면 노량진뉴타운에 긍정적 시너지를 낼 것이라는 분석입니다.


다소 아쉬운 학군, 개발호재 반영된 시세, 투자 매력도 떨어뜨려


다만 학군과 편의시설의 부족은 아쉬운 점으로 꼽힙니다. 노량진뉴타운의 계획인구는 총 27,027명에 달하지만 학교 신설계획은 없습니다. 또 고시생을 상대로 하는 노량진역 주변의 물가가 저렴하긴 하나 대형마트가 없어 용산까지 나가야 하고요. 여기에 이미 상당히 많이 오른 시세와 개발이 늦어지며 불어날 추가분담금도 투자자들에게는 부담으로 작용할 수밖에 없습니다.


노량진뉴타운 동작의 중심 될 것인가?


그럼에도 불구하고 많은 이들이 노량진뉴타운이 흑석뉴타운의 열풍을 이어갈 것으로 보고 있습니다. 최근 초과이익환수의 문제로 재건축 대신 재개발 사업이 주목 받는 가운데, 주변의 신길뉴타운, 흑석뉴타운의 성공 선례가 있기 때문입니다. 게다가 여의도, 용산, 강남, 종로 등 주요지역을 지하철로 20분 이내에 갈 수 있는 노량진뉴타운이야말로 서울에서 마지막 남은 알짜 뉴타운이라는 인식도 작용하고 있는데요. 10년 침체기를 마치고 속도를 내는 노량진뉴타운, 과연 동작의 중심이 될 것인 것 귀추가 주목됩니다.