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부동산 트렌드 고수들만 한다는 부실채권 투자, 연 10% 수익률의 비밀
2018-09-07
08:15
300 읽음

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부실채권, 들어보셨나요?

 

부실채권(Non-Performing Loan)을 아시나요? 부실채권이란 금융회사가 실행한 대출금 중 회수가 불확실한 돈을 말합니다. 금융회사는 3개월 이상 연체된 대출을 부실채권으로 분류하는데요. 금융회사가 부실채권을 보유할수록 자기자본비율이 하락해 신뢰도가 떨어지게 됩니다. 이에 금융회사는 건전성 유지를 위해 자산관리회사(AMC)에 부실채권을 매각하고요. 자산관리회사는 매입한 부실채권을 개인 및 법인 투자자에게 재매각해 수수료 등의 이익을 얻습니다. 부실채권을 산 투자자들은 해당 부동산의 경매 개시 때 배당금을 받거나 직접 낙찰 받는 방법으로 수익을 창출하게 되죠.


한풀 꺾인 부실채권 시장


우리나라의 부실채권 시장은 외환위기 때 도입된 이래 지난 2015년까지 크게 성장하다가 지금은 한풀 꺾인 모양새입니다. 금융감독원은 2017년 말 국내은행의 부실채권 규모를 21조원으로, 2015년 28.5조원에 비해 7조원 이상 하락한 것으로 집계하고 있죠. 


법인과 개인 등 다양한 투자자가 유입되면서 시장은 성장했지만, 부실채권 투자로 얻는 수익은 예년만 못하다는 것이 업계의 지적인데요. 양질의 투자자산으로 꼽히는 1금융권의 담보부 채권시장은 ‘레드오션’이 된지 오래라고 합니다. 


게다가 2016년 대부업법 개정으로 부실채권을 매입할 수 있는 주체가 공공기관에 등록된 업체로 한정되면서 개인 투자가 위축될 것으로 예상되기도 했는데요. 10%에 가까운 수익률에 양도소득세가 없고, 근저당권부 질권 설정으로 소액투자도 가능한 부실채권은 여전히 매력적인 투자처입니다. 다만, 직접 투자가 막힌 탓에 개인들은 부동산 P2P 대출업체들이 출시한 소액 부실채권 상품에 투자하거나 대위변제* 등의 방법으로 간접 투자에 나서는 추세죠. 


*대위변제: 채무자가 갚지 못한 돈을 제3자가 대신 변제해 주고, 채권자의 범위 내에서 권리를 행사하게 되는 것.


부실채권 투자하려면 ‘부동산’을 알아야 한다 


한편 부실채권은 크게 부동산 담보가 있는 담보부 부실채권과 신용카드, 신용대출에 관한 무담보부 부실채권으로 나뉩니다. 이중 담보부 부실채권의 선호도가 높다고 알려져 있는데요. 담보라는 실체가 있어 안정성이 높기 때문입니다.


담보부 부실채권은 ‘경매’ 절차를 통해 수익을 창출하게 됩니다. 따라서 부동산 권리분석에 대한 지식이 없는 초보자들에겐 투자 진입장벽이 높을 수밖에 없죠. 전문가들은 부실채권에 투자하려면 경매에 대한 이해는 물론 부동산 경기와 시세 파악에 능통해야 한다고 말합니다. 또한 해당 물건의 정확한 가치평가를 위해 현장을 방문해 살펴봐야 한다고 조언합니다. 


부실채권에 관심 있는 개인투자자라면 스피드옥션, 지지옥션, 굿옥션 등 경매 정보사이트에서 제공하는 부실채권 물건의 권리분석에 익숙해질 필요가 있습니다. 여기서 수익률이 좋은 부실채권을 찾았다면, 해당 부실채권을 인수한 자산관리회사 측에 문의해 매각조건 등을 협의하면 되죠. 


부실채권 투자로 수익을 얻는 방법


담보부 부실채권 투자로 수익을 얻는 데에는 2가지 방법이 있습니다. 가장 일반적인 것은 배당투자법인데요. 경매에서 제3자가 낙찰을 받고 납부한 경락대금에서 배당금을 챙기는 방법이죠. 하지만 너무 낮은 금액으로 낙찰될 경우, 배당금이 투자금을 밑돌아 손해를 입을 수도 있습니다. 이런 위험 때문에 아예 직접 낙찰을 받는 투자자들도 있습니다. 어차피 할인율이 적용된 부실채권을 매입했기 때문에 고가 낙찰도 가능하기 때문입니다.


한 예로 투자자 A가 채권최고액 1억1,520만원인 1순위 근저당부 부실채권을 9600만원에 인수했다고 가정해 보겠습니다. 해당 물건이 경매로 넘어갈 당시 감정가는 1억2500만원. 1회 유찰된 상태에서 A는 1억1600만원으로 고가낙찰을 받았습니다. 하지만 그는 1순위 근저당권에 따른 배당금(채권최고액)을 제외한 나머지 금액인 80만원(=1억1600만원-1억1520만원)만 내면 됩니다. 결국 A가 들인 금액은 9680만원으로, 일반 경락자가 낙찰 받았을 때 내야 하는 금액 1억1600만원에 비해 20% 가량 적습니다. 실투자금은 작지만 취득가격 자체는 11600만원으로 인정되기 때문에 차후 처분 시 양도소득세도 절약할 수 있습니다.  


수익률 높다고 무조건 뛰어드는 것은 금물 


앞서 본 사례처럼 부실채권은 잘만 활용하면 큰 수익을 얻을 수 있는 투자처입니다. 하지만 수익률이 좋다고 무조건 뛰어드는 것은 금물이죠. 전문가들은 경기가 불황에 접어들면 시중에 부실채권이 늘어나 우량한 물건을 싼 가격에 매입할 수 있긴 하나, 경기가 한없이 하강한다면 수익을 낼 수 없다고 조언합니다. 하지만 부실채권 투자는 부동산 고수들이라면 한번쯤 관심을 가져볼 법한데요. 성공투자를 위해선 반드시 부동산시장의 흐름과 개별 매물의 상태를 파악해야 한다는 점에 유의하시길 바랍니다.



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Drkari

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