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부동산 트렌드 9.13대책 발효 임박, 규제 비껴간 곳 막차수요 몰릴까
2018-11-28
09:05
1,876 읽음

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주택투자 하지 말라는 정부, 강도 높은 9.13 부동산 대책
[리얼캐스트=취재팀] 정부가 강도 높은 부동산시장 규제책을 담은 ‘주택시장 안정대책’, 이른바 9.13대책이 발표된 지도 어느덧 2달여가 지났습니다. 지난 9월 13일 정부가 발표한 9.13대책은 서울·세종 등 2주택자도 종부세 최고 3.2% 과세, 규제지역 내 주택 보유자 신규 주택대출 금지, 수도권 분양가상한제 주택 최대 8년 전매제한 등으로 집값을 반드시 잡겠다는 정부의 강한 의지가 반영돼 있습니다. 사실상 주택시장을 통한 투자를 원천적으로 차단한 셈입니다. 

대책 발표 이후 부동산시장은 하락세 ...서울 1년 2개월 만에 아파트값 하락 기록!
그리고 9.13 대책이 발표된 지 2달, 대책의 효과가 시장에서 나타나고 있습니다. 한국감정원이 발표한 전국주택가격동향조사에 따르면, 지난 11월 19일 기준 서울의 아파트 매매가격은 지난주 대비 0.02% 하락한 수치를 기록했는데요. 이는 지난 11월 12일 기준 0.01% 하락한 뒤 연이어 하락세를 보인 것으로 지난해 8.2대책 발표 이후 대책의 영향으로 잠시 시장이 주춤했던 2017년 9월 1주 이후 무려 61주만입니다. 

이밖에도 전국적으로도 아파트값의 상승세가 둔화되면서 시장이 안정세에 접어들고 있다는 평가입니다. 강력한 부동산규제에 대한 효과가 실제 시장에서 나타나고 있다는 평가인 것이죠. 이러한 움직임은 계속해서 이어질 것이라는 전망입니다. 9.13대책에서 언급된 청약제도 개선, 전매제한 강화 등 법령 규정의 개정이 후속조치로 이어지기 때문입니다. 

얼어붙은 주택시장에서 주목받은 규제 빗겨간 지역이 있다? 
역대 가장 강력한 부동산 정책이 시장을 얼어붙게 만들었지만, 규제의 영향력을 벗어난 곳들은 반사효과를 얻으면서 승승장구를 이어가고 있습니다. 수도권에서 규제를 빗겨간 곳은 바로 인천, 부천, 김포 등 수도권 서부 지역인데요. 이들 지역은 규제의 파도 속에도 수요자들을 중심으로 한 단지들이 분양시장에서 높은 인기를 얻으며 연이어 청약 마감을 기록했습니다.

이들 지역은 뛰어난 서울 접근성에도 불구하고 서울의 전세가 수준으로 새집을 분양 받을 수 있어 주목받기도 했습니다. 실제로 분양가상한제로 분양에 나서면서 합리적인 분양가로 주목받았죠.

청약 만점자까지 등장, 규제 피한 수도권 서부지역 분양시장에서 주목
지난 10월 31일 인천 서구 가정동에서 분양에 나섰던 ‘루원시티 SK 리더스뷰’는 청약에서 1,448가구(특별공급 제외)모집에 무려 3만 5443명이 몰리면서 평균 24.48대 1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 이보다 앞서 검단신도시 첫 분양 단지로 주목받았던 ‘검단신도시 호반베르디움’은 951가구(특별공급 제외) 모집에 5,943명이 몰리면서 6.25대 1의 평균 청약경쟁률로 마감됐고요. 

이 두 단지는 모두 분양가상한제로 분양에 나서 수요자들에게 높은 관심을 받았습니다. 실제로 사실상 서울지역의 평균분양가(2018년 11월 기준 2,700만원)의 절반에도 못 미치는 가격대(1,200만원대)로 분양에 나서면서 시장의 관심을 얻은 것이죠. 특히 루원시티 SK 리더스 뷰의 경우 청약 당첨 가점 만점자가 등장해 주목받기도 했습니다. 총 84점이 만점인 청약 가점은 무주택기간(최재 15년 32점), 부양가족(6명 이상 35점), 청약통장 가입 기간(15년 이상 17점)을 모두 충족해야 하기 때문에 가점제로 변경된 청약시장에서 ‘마스터 키’로 통하는 점수입니다. 그런데 이 청약통장이 인천에서 사용된 것이죠.

분양가상한제가 적용되지 않은 지역에서의 분양도 순항을 이어갔습니다. 미추홀구 주안5동의 주안 7구역을 재개발하는 ‘주안역 센트레빌’의 경우에도 456가구(특별공급 제외) 모집에 1,807명의 청약자가 몰리면서 3.96대 1로 1순위에서 청약을 마쳤죠. 

9.13 대책 후속조치 속속 적용 앞둬…수도권 전매제한 강화 등 추가 규제 나선다
규제에서 빗겨나 있다는 지적에 정부도 칼을 빼 들었습니다. 수도권 전역에 대한 전매제한을 비롯해 주택법 시행령 개정과 청약 조건을 강화하는 주택 공급에 관한 규칙을 변경해 규제의 강도를 더욱 더 높일 계획입니다.

우선 주택법 시행령 개정을 통해서는 수도권 지역에서 분양가상한제로 분양에 나서는 단지에 대한 분양권 전매제한기간을 최대 8년(의무거주기간 5년)까지 확대할 계획입니다. 인근지역 시세보다 저렴한 분양가로 분양된 단지의 시세차익을 노린 이른바 로또 청약을 최소화 하기 위한 대책으로 평가받고 있죠. 또한 주택 공급에 관한 규칙 개정을 통해서는 현행 규정상 무주택자로 간주되는 분양권·입주권 소유자도 유주택자로 분류하는 것과 추첨제로 공급되는 주택에 대한 청약 자격을 강화하는 것을 포함하고 있어, 청약시장에서도 실수요자 위주의 주택시장으로 재편하기 위한 노력을 이어갈 전망입니다.

규제 전 마지막 수도권 서부 지역 공급에 쏠리는 관심↑ 막차수요 몰릴까?
9.13대책의 마지막 단계인 법 개정을 앞두고 규제 전 막바지로 분양에 나서는 단지들에 관심이 쏠리고 있습니다. 사실상 수도권에서는 규제 없이 분양에 나서는 마지막 분양단지이기 때문입니다. 특히 올 연말까지 분양에 나서는 단지들은 도시정비사업이나 신도시에 공급되는 단지로 뛰어난 생활환경을 갖춰 수요자들의 이목이 집중됩니다.

경기도 부천시에서는 삼성물산이 송내2-1구역을 재개발하는 ‘래미안 부천 어반비스타’를 분양합니다. 단지는 1호선 중동역, 송내역을 동시에 이용할 수 있고, 부천 구도심지역에서는 드물게 인근에 공원이 위치한 숲세권 단지입니다. 한화건설은 인천광역시 미추홀구 주안동에서 ‘인천 미추홀 꿈에그린’을 분양합니다. 단지 바로 앞으로 인천지하철 2호선 시민공원역이 위치해 편리한 교통환경을 자랑합니다. 검단신도시에서는 첫 1군 브랜드 아파트가 공급에 나설 예정입니다. 대우건설이 ‘검단 푸르지오’를 공급할 계획이죠. 김포에서는 신동아건설 컨소시엄이 ‘캐슬앤파밀리에시티 3차’를 공급합니다. 총 4,655가구 규모의 매머드급 단지의 마지막 공급으로 이미 1,2차 단지를 완판하며 주목받은 단지입니다.

부동산 전문가들은 정부가 강도높은 규제를 내세우며 부동산시장을 옥죄고 있지만, 부천, 인천, 김포 등 수도권 서부는 상대적으로 규제가 적어 수요자들이 몰리는 풍선효과가 나타나고 있기 때문에 9.13대책 후속조치를 앞두고 분양에 나서는 단지들에도 관심이 몰릴 것으로 보고 있습니다.