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리얼톡&리얼판 '선임대 후분양 상가'가 안전하다고? 7% 수익률의 함정
2018-12-04
07:55
459 읽음

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7% 수익률의 함정
[리얼캐스트=한민숙 기자] 공무원 최성호(가명) 씨는 노후 대비로 수익형 부동산을 알아보던 중 보증금 1억원에 월 500만원에 임대가 맞춰져 있다는 분양가 10억원의 신도시 상가를 추천 받았습니다. 상권이 형성되기까지 길게는 수 년이 소요되는 신도시 상권의 특성을 익히 들었기에 상가 건립 후 공실 없이 바로 임대수익을 얻을 수 있다는 것에 생각이 도달하자 최 씨는 곧바로 상가를 분양 받았습니다.

문제는 상가가 완공된 후 5개월 뒤에 일어났습니다. 한두 달 잘 들어오던 임대료가 이후부터 안 들어오더니 임차인이 연락도 피하는 것이었습니다. 이상한 점은 또 있었습니다. 음식점을 할 거라던 상가는 여전히 내부수리 중이라는 안내문구만 있을 뿐 인테리어 공사도 이뤄지지 않고 있었던 거죠.

2개월 이상 임대료 연체 시 계약을 해지할 수 있다는 조항을 들어 임대차 계약을 바로 파기할지 좀더 기다려야 할지 고민하던 최 씨는 1년 6개월 뒤 계약 해지를 통보하고 임차인과의 계약을 정리했습니다. 이후 최 씨는 형성된 시세대로 보증금 5천만원에 월 임대료 90만원에 새 임차인을 들였습니다.

공실 위험을 피할 수 있는 '선임대 후분양' 상가의 장점

임차인이 맞춰진 상태에서 투자자를 찾는 ‘선임대 후분양’ 상가가 또 다른 분양 마케팅 요소로 자리잡고 있습니다. 선임대 후분양 상가는 준공까지 얼마 남지 않았거나 완공된 시점에 분양과 입점을 시작, 투자자 입장에서 공실 없이 임대료를 챙길 수 있다는 매력이 있습니다. 특히 이제 막 조성되는 신도시의 경우 상권이 형성되는데 길게는 수 년이 소요되는 만큼 공실 발생에 따른 손실 위험도 막을 수 있죠. 

‘유령 임차인’ 주의보
하지만 이를 악용하는 못된 분양업자와, 이들과 한패거리인 임차인이 있습니다. 임대수익률에 비례해 분양가가 결정되는 상가 투자의 특성을 악용하려는 것으로 가격을 부풀리는 것이죠.

예를 들어 보증금 1억원에 월 500만원에 임대가 맞춰져 있는 분양가 10억원의 상가가 있다면 년간 임대수익률은 6.7%로 투자자 입장에서는 수익이 매우 좋은 상가라 할 수 있습니다. 동일한 분양가의 상가 임대료가 보증금 1천만원에 월 100만원이라면 임대수익률은 0.12%로 은행에 넣어두는 것만 못한 결과가 나오게 되죠(보유세 등 기타 부대비용 제외). 같은 10억원의 상가라면 투자자 입장에서는 6.7% 수익률이 나는 상가를 선택할 것입니다. 

바꿔 말하면 ‘부풀려진 임대차 계약’으로 분양가를 결정할 수 있다는 얘기가 됩니다. 분양업자가 미리 고용해 둔 임차인과 짜고 분양가를 적정 수준보다 높게 책정하는 것입니다. 

예컨대, 적정 가격 5억원인 상가를 10억원에 내놓은 뒤 보증금 1억원에 월차임 500만원의 1년 또는 2년짜리 임대차 계약을 작성하는 것입니다. 향후 임차인은 임대료를 계획적으로 연체함으로써 임대인으로 하여금 지레 내쫓게 하는 거죠. 행여 보증금인 1억원이 모두 임대료로 깎인다 해도 약 3~4억원이 이득인 셈이니까요. 

선임대 후분양의 또 다른 유형은 ‘가짜 임대차 계약’입니다. 앞서 언급한 내용과 유사하지만 이는 분양대행사의 영업 수수료가 임대차 계약금보다 많다는 점을 악용한 수법인데요. 영업사원이 상가 한 건을 팔았을 때 수수료가 1천만원이고 선임대 계약금이 500만원이라면 제3의 인물을 내세워 계약금 500만원에 선임대 계약을 체결하는 것입니다. 이후 입점이 다가오면 계약을 파기하는 것이죠. 계약금을 포기해도 영업사원은 500만원이 남는 것입니다.

선임대 후분양 상가 피해 줄이는 법
전문가들은 이에 따라 몇 가지 사항만 꼼꼼히 챙기면 선임대 상가 피해를 피할 수 있다고 충고합니다. 

우선 계약 주체가 상가 시행주체와 체결된 것인지 확인해야 합니다. 만약 계약자가 분양영업사원으로 돼 있다면 ‘가짜’ 선임대 계약일 가능성이 큽니다. 시행주체와 체결됐더라도 향후 계약자 명의로 승계해 주는 임대차승계계약서를 발급해 주는지 여부도 확인해야 합니다. 이럴 경우 계약자는 좀더 분명하게 권리를 행사할 수 있죠. 

계약서상 거래자들 간에 날짜에 맞게 계약금이 정상적으로 오갔는지 확인할 필요도 있습니다. 만약 계약금이 시행사 통장이 아닌 영업사원이 갖고 있다면 거짓 계약일 확률이 높습니다. 

임차인이 지불한 계약금이 통상 수준보다 지나치게 적은 경우도 의심해 봐야 합니다. 계약금 비중이 높을 경우 영업담당자가 거짓 선임대로 얻을 수 있는 이득이 별로 없기 때문에 피해 예방책이 될 수 있습니다.

최근에는 해당 계약기간 동안 임대를 확정해 주는 임대보장증서와 수익률을 보장하는 임대수익보장확약서도 등장하고 있는데요. 대내외적 요인을 들어 실제 이행되지 않는 경우도 있으니 맹신하지 말아야 합니다. 

또한 유명 프랜차이즈의 입점의향서를 실제 계약서인양 제시하는 경우도 있습니다. 입점의향서는계약 확정에 대한 의사 표시가 아니므로 실제 계약서를 확인하는 게 좋습니다. 

임차인을 직접 만나 임차 의지를 파악하는 것도 안전장치가 될 수 있습니다. 병원이나 약국 등 특수 업종이라면 해당 면허증을 확인하는 것도 방법입니다. 

선임대 후분양 사항이 분양계약서에 명기돼 있다면 분쟁의 소지를 더욱 줄일 수 있습니다. 임차계약이 파기되면 분양계약도 자동으로 파기된다는 특약을 추가하는 것도 피해를 줄일 수 있는 방법입니다.

업계 한 전문가는 "이 외에도 수익률 보장을 내세우면서 시행사가 임대료를 보조해 수익률을 맞춰주겠다는 경우도 있는데 애초 분양가 자체가 높게 책정됐을 가능성이 높고, 약속한 임대료 보조 기간을 지키는 사례도 드물어 조심해야 한다”고 조언했습니다.

장점을 먼저 보기보다 단점을 제거하려는 투자 마인드 필요
선임대 후분양 상가는 임차인을 구해야 하는 수고를 덜 수 있고 준공 직후 바로 임대수익을 얻을 수 있기 때문에 투자 이익도 극대화할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 이와 같은 장점에도 불구하고 피해 사례가 지속되고 있습니다. 마지막으로 업계 전문가의 말을 들어보시죠.

선임대 후분양 상가는 투자자의 공실 위험에 대한 불안 요소를 이용한 것으로 적정 임대료 파악이 불가한 신규 택지지구나 초기 신도시에서 많이 접할 수 있습니다. 때문에 물량이 많은 위례·동탄·판교, 세종시 등에서 특히 주의를 요하는데요. 눈 앞의 이익에 취해 현상을 제대로 파악하지 못하는 우를 범하는 일이 없어야 할 것입니다.”


에디터 :    데메테르   그래픽 :   Chorong

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