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부동산 트렌드 잠실 엘리트 아파트 거래량 '0', 높은 호가 언제까지 버틸까?
2019-01-21
10:35
7,755 읽음

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서울 집값 하락 시작됐나?

[리얼캐스트=한민숙 기자] 서울 아파트값이 4주째 마이너스를 기록하고 있습니다. 부동산114 자료를 바탕으로 리얼캐스트가 분석한 바에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 하락한 것으로 나타났습니다. 

25개 지자체 중 송파구 하락세가 가장 컸고 양천구, 강동구가 뒤를 이었습니다. 상승세를 보인 지역은 은평, 강서, 서대문 등 5곳에 불과했고 상승세도 미비했습니다. 

‘엘리트’ 아직은 저가 매물 출현 안 해 

1월 들어 가장 큰 하락세를 기록 중인 송파구 집값에 대해 일각에서는 올 것이 왔다는 분위기입니다. 9510가구의 헬리오시티 입주폭탄에 송파구 집값이 직격탄을 맞았다는 거죠. 

실제 국토부에 따르면 지난해 9월, 최고 18억3000만원에 거래됐던 리센츠 전용 84㎡가 헬리오시티 본격입주를 앞둔 12월에는 5억원 가량이 급락하며 13억5000만원(10층)에 거래됐습니다. 지난해 9월 최고 17억4000만원(19층)에 손바뀜 됐던 트리지움 전용 84㎡ 역시 12월에는 2억원 이상 급락한 15억2000만원(11층)에 거래됐죠. 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡ 역시 지난 12월에 17억4000만원에 거래됐습니다. 이는 9월 최고 거래가인 19억1000만원에서 2억원 가량 떨어진 것입니다. 

최고 5억원 가량 급락했음에도 불구하고 현장 분위기는 사뭇 다른 양상입니다. 한두 건의 특수 거래로 집값이 올랐다고 말할 수 없는 것과 같이 시세 아래로 한두 건의 매매됐다고 해서 집값 하락을 단정할 수 없다는 거죠.

“12월 말에 거래된 잠실주공의 경우 이틀 만에 잔금을 치는 조건이었습니다. 리센츠 역시 명확하게 확인은 안 되지만 가족간 거래, 아니면 다운계약서라는 얘기가 나오고 있습니다. 정상 거래는 아니었죠. 이러한 특수 물건은 어느 때나 한두 건씩은 있기 마련입니다. 헬리오시티 입주폭탄 영향이 아니란 말입니다.”(잠실동 D부동산)

이를 방증하듯 현장에서는 ‘엘리트’를 비롯해 잠실주공5단지 저가 매물을 좀처럼 볼 수 없습니다. 잠실주공5단지 전용 76㎡는 17억~17억5000만원에 매물이 나오고 있고 ‘엘리트’ 전용 84㎡ 역시 15억원부터 동호수가 좋은 곳은 17억5000만원에 매도 의사를 밝히고 있죠.

올 들어 단 1건도 매매거래 없는 ‘엘리트파’

문제는 이 가격대 매물이 많지도 않거니와 실제 거래도 안 된다는 것입니다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 16일 기준, 잠실 ‘엘리트파’는 물론 서울 3대 재건축 단지인 잠실주공5단지, 대치동 은마아파트는 단 1건도 거래되지 않았습니다.

총 5678가구의 잠실엘스를 비롯해 리센츠(5563가구), 트리지움(3696가구), 파크리오(6864가구), 잠실주공5단지(3930가구), 은마아파트(4424가구)까지 3만 가구가 넘는데 말이죠. 

서울 아파트 매매 거래량, 지난해 동기 대비 100분의 1 수준

서울 전역으로 범위를 확대해도 마찬가지. 서울 아파트 매매거래건수는 올해 1월 15일 기준, 754건에 불과합니다. 이런 추세라면 역대 최저 거래량으로 기록될 수 있죠. 

“17억원에 주공5단지 매물 나오면 연락 달라던 투자자가 이제는 16억원까지 기다려 보겠다고 하네요. 이런 투자자가 한둘이 아닙니다. 양도세 문제로 이미 증여로 돌린 경우가 많아 매물도 잠식됐거니와 그나마 나온 물건도 집주인들은 떨어진 가격에 안 팔려고 하고, 사려는 사람은 더 떨어지기를 기대하고 있습니다. 대출까지 막힌 탓에 거래가 완전히 얼어 붙고 있습니다.”(잠실동 J부동산)

거래 절벽과 정비례하는 집값 하락

집값 하락을 점치는 이유가 여기에 있습니다. 거래량이 받쳐주지 않는 상태에서 집값 상승은 없었기 때문입니다. 실제 거래량과 가격변동률의 상관관계를 살펴보면 거래량 감소와 집값 하락은 정비례한 것으로 조사됐습니다. 

국토부와 부동산114 자료를 바탕으로 리얼캐스트가 분석한 바에 따르면, 지난 2009년 7만여 건에 달하던 서울 아파트 매매건수가 이듬해엔 2010년에 60% 가량인 4만 2000건으로 줄고 2년 뒤인, 2012년에는 3만 8473건으로 내려 앉았는데요. 거래량이 줄며 2012년에는 집값도 전년 대비 마이너스 6.64%를 기록했습니다. 

더욱이 현재 시장은 거래량이 폭발적으로 늘 수도 없는 구조입니다. 조정대상지역에서의 대출 규제로 1주택자는 물론 실수요층의 내 집 마련도 쉽지 않은 상황이고 집을 파는 사람 역시 지난 한해 폭등한 집값 덕에 이미 수익을 충분히 거두고 있어 급할 것이 없죠. 오히려 수억 원에 달하는 양도세 수익을 확정하고 싶지만 양도세 폭탄으로 매매가 아닌 다른 절세 방안을 모색하고 있고요.

2014년 하반기부터 상승장이 지속됐기에 시장은 여전히 상승의 힘이 살아있습니다. 끝을 모르고 오르기만 했기에 2~3억이 빠지는 현재 집값이 놓치면 안 되는 급매물로 여겨지는 것 또한 당연한 이치고요.

초기에 나오는 급매물은 ‘현금부자’들이 받아줄 공산이 큽니다. 하지만 이 또한 한계가 있음을 알아야 합니다. 투기수요 없이 집값 상승이 지속될 수 없듯이 실수요층이 움직이지 않는 시장 역시 쉽게 무너질 수 있기 때문입니다.

부동산시장의 바로미터라 불리는 대치 은마아파트를 비롯해 압구정 현대아파트 등 강남권 집값이 수개월 전의 가격으로 내려앉고 있는 지금, 시장이 주는 시그널을 간과해서는 안 될 것입니다.


에디터 :    데메테르   그래픽 :   seeun

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