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리얼톡&리얼판 땅값도 모르면서 땅을 산다고? 토지 적정가 계산법
2019-01-23
11:10
1,933 읽음

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불확실한 부동산시장, 믿을 것은 땅 뿐이다?! 

[리얼캐스트=여경희 기자] 2019년 새해가 밝았지만 경기는 작년과 다를 바 없는 암울한 형국입니다. 불황으로 인한 내수부진에 미중 무역전쟁 여파로 수출악재까지 겹치자 기업들은 좀처럼 활력을 찾지 못하고 있죠. 증시가 부진해지면서 투자자들은 안전자산인 금으로 발길을 돌리는 분위깁니다. 

부동산시장에서도 주택가격이 하락세에 접어들면서 대체 투자처에 관심이 모아지고 있습니다. 3기신도시 개발, GTX 등 호재가 이어진 수도권에서는 토지에 관심을 갖는 수요가 늘어나는 추세인데요. 토지는 절대량이 한정돼 있기 때문에 정책이나 경기등락에 따라 가격이 쉽게 변동하지 않고, 장기적으로 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 

토지 투자 전 적정가격 확인은 필수 
 
하지만 토지 투자자 모두가 수익을 얻진 못합니다. 가장 비싼 시점에 매입했거나 적정가격보다 높은 가격에 토지를 샀다면 당연히 손해를 입을 수밖에 없습니다. 

문제는 토지의 적정가격을 아는 게 쉽지 않다는 점입니다. 『부동산가격공시에 관한 법률』에 따르면, 적정가격이란 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우, 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미하는데요. 토지는 주택과는 달리 거래사례가 많지 않은데다 모양과 입지가 제각각이어서 고수가 아니고서는 그 적정가격을 쉽게 판단할 수 없습니다.  

그렇다고 중개업자나 부동산투자회사의 말에만 의지해서 토지를 매입한다면 손해를 입을 수도 있습니다. 해당 토지의 시세가 적정한지 여부는 투자자 스스로 공부하고 고민해야 하죠. 토지 시세를 파악하는 눈을 키워두면 유리한 가격에 좋은 토지를 매입할 수 있습니다. 

토지 적정가 알아보는 방법 
 
그렇다면 토지 적정가격은 어떻게 알아볼 수 있을까요? 토지전문가 고상철 교수는 해당 토지 주변에서 용도지역 및 지목이 유사한 토지의 최근 거래가격을 살펴보라고 조언합니다. 토지 거래가격은 밸류맵((https://www.valueupmap.com) 사이트에서 쉽게 확인 가능한데요. 토지의 지번을 입력하면 실거래연도와 3.3㎡당 거래가격, 지목, 용도지역 등을 한 눈에 확인할 수 있습니다.


주변에 토지 거래사례가 전무하다면 매년 1월 1일 국토부가 발표하는 표준지공시지가를 참고하는 것도 한 방법인데요. 공시지가는 시세와 가격 갭이 크다는 점을 염두에 둬야 합니다.

인터넷 검색으로 가격을 알아봤다면 현지 중개업소를 방문해 가격을 재확인해 보는 편이 좋겠습니다. 단, 중개업소에서 안내하는 가격은 매도 호가이기 때문에 주변 토지의 거래가나 공시지가보다 높게 형성되는 편입니다. 

토지 적정가격을 판단하기 위해서는 현장답사도 필수코스입니다. 도로를 낼 수 있는지 여부나 건축행위 시 제한에 대해서는 토지이용계획획인원을 비롯한 지적공부(地籍公簿)로 1차 확인한 후, 현장을 방문해 2차 확인하는 편이 좋습니다. 

지역 내 개발호재 발생시 토지 적정가격은 높아질 수 있습니다. 개발호재가 있는 지역토지는 시세차익을 얻기도 좋고 지목변경을 통해 활용도를 높일 수 있기 때문입니다. 다만 개발호재가 있는 지역의 토지는 개발의 실현 정도에 따라 가격이 변동할 수 있습니다. 따라서 매입 전 확실한 개발계획인지, 뜬구름 잡는 호재인지 여부를 시군구청 관계부서에 문의해 확인해야 합니다. 

경기 동향도 토지가격에 영향을 미칠 수 있다

높은 미래가치가 보장된 개발지역에는 투자자가 몰리는 반면 침체지역에서는 토지 거래가 뜸해집니다. 실제 한국감정원의 연별 토지거래현황(1~10월) 자료를 분석한 결과, 부산∙울산∙충북∙전북∙경남∙제주 등은 2016년 이후 매년 토지거래면적이 감소한 것으로 나타났는데요. 울산과 경남, 부산은 지역 내 주력산업의 침체가 장기화된 지역이고, 제주도도 관광과 건설경기악화가 문제시된 지역이죠. 침체 지역 내 토지 거래가 줄면, 가격도 하향 조정 받을 수 있으므로 현명한 투자자라면 지역 경기동향을 파악해 두는 일도 중요합니다. 

무리한 토지 투자는 금물, 여유자금 안에서 투자해야

마지막으로 토지 투자에 드는 비용을 계산하고 부담이 되지 않는 범위 내에서 투자하는 것이 좋습니다. 투자비용 계산시에는 매입비뿐만 아니라 해당 토지의 지목을 변경했을 때 드는 비용과 투자기간 동안의 이자 및 세금까지 포함해야 합니다. 토지는 보통 5년 이상 장기투자가 기본인데요. 장기적으로 자금이 묶이기 때문에 여윳돈으로 투자하는 것이 원칙이라는 점을 꼭 기억해두시길 바랍니다. 


에디터 :    빛소금   그래픽 :   seeun

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