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리얼톡&리얼판 부동산 임대·매매업, 개인 vs. 법인 어느 게 좋을까?
2019-04-01
11:15
5,743 읽음

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부동산 투자는 무조건 법인이 유리하다?
[리얼캐스트=박시나기자]개인사업자의 성실신고 확인제도의 강화로 부동산 투자자 들 중 1인 법인을 설립해 법인 명의로 투자하는 경우도 대폭 늘고 있습니다. 부동산 투자에 있어서 법인이 지닌 장점이 단점을 압도하기에 많은 이들의 관심이 집중되는 것이 사실입니다. 하지만 좀 더 살펴보면 장점과 함께 단점도 존재하니 상황마다 다르게 적용된다고 할 수 있습니다.  

법인이 개인보다 유리한 가장 큰 장점은 바로 절세 효과인데요. 법인을 통해 투자하면 6~42%의 양도소득세와 종합소득세 대신 10~25%정도의 법인세를 내는 것이 전부입니다. 특히 1년 미만의 단기매매의 개인사업자의 양도소득세는 무조건 지방세 포함하여 44%입니다. 이렇다 보니 1년미만의 단기매매의 경우는 법인이 유리합니다. 또 다른 장점은 투자 관련 비용을 세금에서 공제 받을 수 있다는 것인데요. 예를 들어 대표이사 및 직원의 급여, 보험료, 식대 등의 인건비와 사업장 임대료, 인테리어 비용은 물론 법인 명의로 된 차량 유지비와 비품 구입비, 대출이자 등 투자관련 비용까지 폭넓은 공제가 가능하다는 것입니다.  

이 외에도 부동산 투자자들이 꼽는 법인투자의 매력 가운데 하나는 대출의 용이성입니다. 다주택자도 추가 담보대출이 용이하여 개인사업자에 비해 대출가능성과 그 한도가 높다고 하네요. 또한 총부채원리금상환비율(DSR)과 총부채상환비율(DTI)등의 규제 역시 받지 않는다고 합니다. 여기에 그치지 않고 법인투자만의 빼놓을 수 없는 장점이 있는데요. 개인이라면 누구나 가입하는 건강보험료에서도 법인이 가진 혜택이 있습니다. 법인의 대표는 법인으로부터 연봉을 받는 직장인 신분이기에 직장인과 동일한 기준의 건강보험료를 적용 받게 됩니다. 다주택자의 경우엔 이 금액도 무시하지 못하겠죠?

법인도 만능은 아니다?
이렇듯 장점이 많은 법인 투자도 만능은 아닙니다. 자신의 상황과 투자형태에 따라 꼼꼼하게 살펴보는 것이 무엇보다 중요한데요. 특히 과밀억제권역에서 5년이 안된 법인이 부동산을 취득하게 되면 취득세 중과세가 적용된다고 합니다. 하지만 개인사업자는 이런 규정이 적용되지 않아서 법인사무실이 과밀억제권역에 해당된다면 법인보다는 개인이 유리합니다. 

법인사업자만의 번거로운 점도 발생하는데요. 자산과 자본의 변화를 대차대조표상의 대변과 차변으로 나누어 기록하는 회계장부의 ‘복식부기’ 형식이 그것입니다. 또 법인사업자의 명의의 부동산 계약 시에는 임차인의 심리적 불안감이 생길 수 있는데요. 은행권에서 임차인의 전세권 대출에 한계가 생기기에 더욱 그러합니다. 

법인이 비사업용 토지나 주택을 매도할 때에도 유념해야 할 점이 있습니다. 양도 차익에 대한 추가 과세를 10% 내야 한다는 점인데요. 매도 시에 부가가치세를 납부해야 하며, 양도 차익이 아닌 거래가액의 10%를 부과한다는 점도 유의해야 겠습니다. 하지만 국민주택 규모 이하의 경우는 부가가치세가 면세된다고 합니다. 
1인 법인 설립한 후에 수익 발생을 배당으로 한다면 종합 소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합산하여 총15.4%의 세금을 납부해야 합니다. 또 법인이 부동산을 취득했을 경우는 개인에 비해 취득세율이 높다는 단점도 있습니다. 하지만 보유세는 개인과 법인의 차이가 없다고 하네요.

부동산 1인 법인, 나도 해볼까? 
이렇듯 세금이나 대외적인 신용도 측면만 보더라도 부동산 매매에 있어 우위에 있는 법인. 
양도세 중과에 대한 부담을 피하기 위해서라도 법인 설립에 대한 관심은 꾸준히 증가하고 있는데요 그 가운데서도 임원1인으로 설립이 가능한 1인 법인에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

이사회 구성이 필수였던 2009년 상법 개정 전과는 달리 자본금이 10억원 미만인 경우에는 감사없이 최소1인의 임원을 두고 법인의 설립이 가능합니다. 단 이 경우 주주에 해당하지 않는 임원은 필요합니다. 그렇다면 이제부터 1인법인의 설립 절차를 알아보도록 하겠습니다.

1인 법인에서 가장 먼저 할 일은 법인 상호를 정하는 것인데요. 사람과 달리 법인 상호는 동일한 관할 구역내에 같은 법인 상호가 존재하면 등록할 수 없다고 합니다. 이를 확인하기 위해서는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)을 이용하면 됩니다. 또 정관이나 등기에 상호를 표기할 때는 한글로 표기하는 것이 원칙이라고 합니다. 상호가 영문으로 정해졌다고 해도 말이죠.

법인 상호가 정해지면 두번째는 사업장 주소지를 결정해야 합니다. 등기소에서 법인을 등록할 때는 주소지가 필요하지 않습니다. 하지만 세무서에 사업자 등록을 할 때는 법인명의로 된 임대차계약서가 반드시 있어야 합니다. 법인의 사업장이 자가로 소유하고 있어도 법인명의로 임대차 계약서를 작성해야 사업자 등록이 가능합니다. 이 때 주의할 점은 법인의 본점 소재지가 자가 주택인 경우 이사 등으로 본점의 주소지가 변경될 수 있는데요. 주소 변경과 동시에 해당 법인의 본점 소재지 역시 바뀌게 되겠죠? 이 경우 반드시 기억할 점은 14일 이내에 ‘변경 등기’를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다는 것입니다. 또 수도권 과밀억제권역 내 법인이 부동산을 취득할 경우 취득세가 중과(법인 설립 후 5년 경과시에는 제외)되므로 과밀억제권역 제외지역에 등록합니다. 

100원으로도 법인 설립이 가능하다고? 
사업장 주소지를 결정한 이후에는 자본금의 규모도 정해야 합니다. 법인의 자본금은 사업을 시작하여 수익이 발생할 기간까지 필요한 자금을 말합니다. 필요자금은 대략적으로 사업장의 임차보증금과 수익이 발생하는 시점까지의  운영 비용을 합산하여 계산하면 됩니다. 또 최저자본금 제한제도가 폐지되어 자본금 제한도 없다고 하는데요. 자가에서 소규모로 사업을 시작할 경우 소액의 자본금으로도 법인 설립이 가능해졌습니다. 

법인사업자가 어떤 영업을 할 것인지 대한 정관과 등기부 등본에 기재하게 되는 사업목적도 정해야 하는데요. 최대한 다양하게 기재하는 게 핵심입니다. 왜냐하면 사업목적을 변경하거나 추가할 때 마다 비용이 생기기 때문인데요. 장기적으로 진행할 사업내용도 미리 추가한다면 비용발생의 부담을 덜 수 있습니다. 

그 다음으로 법인을 구성할 임원을 결정해야 하는데요. 대체적으로 1인법인은 대표이사가 주식을 소유하게 되는데, 이 경우 주식이 없는 감사나 이사1인을 선임하면 설립이 가능합니다. 

마지막으로 등기소에 법인설립시 필요한 서류를 알아보겠습니다. 대표이사와 이사, 감사 등 임원 전원의 주민등록등본 또는 초본과 인감증명서 1통, 인감도장, 대표 발기인 명의로 발급된 통장 잔고 증명원1통이 필요합니다. 법인 설립이후에 사업자 등록 시 필요한 서류는 법인사업자 등록신청서, 법인등기부 등본, 법인 인감증명서, 법인 정관, 주주 명부, 법인명으로 작성된 사업장 임대차 계약서, 법인인감 도장이 해당됩니다. 

법인과 개인사업자의 장단점이 분명하게 존재하는 만큼 자신의 여건에 맞는 계획을 세워 실행하는 것이 시행착오를 최대한 줄이는 방법이겠습니다. 특히 세금 관련 부문은 법인과 개인의 차이가 극명하니 꼼꼼히 따져보고 진행해야겠습니다. 



에디터 :    니키타   그래픽 :   연이

댓글 1

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김이태  2019-04-24  06:40:23

본문 중 [특히 1년 미만의 단기매매의 개인사업자의 양도소득세는 무조건 지방세 포함하여 44%입니다]라는문구는 잘못된 내용으로 보입니다. 2019년1월부터 주택매매사업자단기양도소득세는 일반세율로바뀌었다합니다. 확인바랍니다.

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