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부동산 트렌드 ‘이전부지’ 자리 알고 보니 노른자땅?
2019-04-26
10:00
1,308 읽음

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이전부지 개발 각광받는 이유는?

공공기관을 비롯해 군부대, 공장, 대형마트 등이 떠난 이전부지가 화려하게 변신하고 있습니다. 이들 지역은 대규모 공원, 상업시설, 주거시설 등이 조성되면서 새로운 주거중심축으로 변모하고 있는데요. 이러한 이전부지들은 대부분 대로변이나 교통이 편리한 곳에 위치하고 있어 도심으로의 접근성이 수월해 주거 인프라가 잘 갖춰졌다는 장점이 있습니다. 이렇다 보니 지역 내 랜드마크로 자리매김할 가능성도 높아 이전부지 내 신규 분양 단지는 분양시장에서 많은 관심을 받고 있습니다.


수도권에서는 ‘공급 숨통’, 지방에서는 ‘新주거단지’ 조성

부동산시장에서 이전부지 개발은 뜨거운 감자인데요. 서울 수도권 주택시장의 공급부족에 숨통을 트여주며, 지방에서는 새로운 주거중심축을 형성하기 때문입니다. 


수도권에 경우 지난 2014년 택지개발촉진법이 폐지된 이후 만성적인 주택사업부지 부족에 시달렸습니다. 실제로 리얼캐스트가 부동산114 자료를 분석해본 결과, 수도권 내 아파트 10곳 중 6곳은 준공 후 15년 이상된 아파트로 나타났습니다. 업계에서도 수도권은 새 아파트를 공급할 땅이 부족하다며, 빌딩, 토지 등 부동산 매입에 적극적으로 나서는 형국입니다. 


지방에서 이전부지는 지역 내 신흥주거지로 발돋움 하고 있습니다. 대표적인 사례로 경남 창원시 중동 39사단 이전부지가 있는데요. 옛 39사단 부지에는 대규모 아파트단지와 오피스텔, 오피스, 상업시설, 대형 공원 등이 들어서는 미니 신도시급 복합단지가 조성됩니다. 


가치 높인 공장 이전부지 개발

더 나아가 이전부지 개발은 지역의 가치 향상을 견인하는 역할을 하는데요. 경북 경산 ‘펜타힐즈’가 대표적입니다. 펜타힐즈는 경산시 중산동과 옥산동 일대에 자리했던 옛 새한공장이 이전하고 조성된 명품 주거단지입니다. 펜타힐즈는 6980가구의 주거시설과 대규모 상업시설 등 미니신도시 급 복합단지로 개발되며 낙후된 이미지가 강했던 경산을 새로운 주거중심축으로 탈바꿈 시켰습니다.


실제로 지난해 입주를 마친 ‘펜타힐즈 더샵2차’는 지난해 9월 전용면적 108㎡가 6억1000만원(19층)에 첫 거래됐습니다. 전용면적 108㎡ 20층 이상 가구의 분양가는 3억8870만원 이었습니다. 분양가 대비 2억2130만원이 껑충 뛰며 높은 가격 상승을 보였습니다. 펜타힐즈는 중산호수공원 및 근린공원과 산책로, 광장 등의 휴식공간이 잘 갖춰져 있어 경산 신흥부촌으로 발돋움 했습니다.


공장부지 개발로 군산 부의 지도 바꾼 ‘군산 디오션시티’

전북 군산에서는 공장 이전부가 신흥부촌으로 주목 받고 있습니다. 군산 디오션시티가 그 주인공인데요. 디오션시티는 옛 페이퍼코리아 부지 59만7764㎡에 교육, 문화, 예술, 쇼핑에 주거까지 한번에 누릴 수 있는 미니신도시급 복합단지로 개발되고 있습니다. 군산에서는 찾아보긴 힘든 브랜드 아파트 조성에 지역민들의 관심이 모이며 분양을 나선 3개단지 모두 성공적인 성적을 거뒀습니다.


인근 익산, 서천과 대비 경쟁력 있는 아파트값도 디오션시티의 주요 인기 요인으로 손꼽히고 있습니다. 실제로 지난해 10월 제일건설이 익산 모현동에서 공급을 나선 ‘익산 모현 오투그란데’는 기준층(5층이상) 기준 84㎡B타입이 분양가 3억3000만원에 공급됐습니다. 확장비 1480만원까지 더하면 3.3㎡분양가가 1000만원을 넘는 수준입니다. 올해 디오션시티 내 84㎡ 기준 아파트는 2억5000만~2억7300만원 선에서 거래되고 있어 경쟁력 갖춘 가격에 주변지역 수요자들이 대거 몰리고 있습니다.


이러한 상황에 디오션시티에 한차례 더 관심이 쏠릴 것으로 보입니다. 포스코건설이 올해 5월에는 ‘디오션시티 더샵’ 분양을 앞두고 있기 때문이죠. 이 단지는 디오션시티 A4블록에 들어서며, 전용면적 59~145㎡ 973가구로 조성됩니다. 군산 첫 더샵 아파트로도 크게 주목 받고 있습니다.


말도 많고 탈도 많은 이전부지 개발

하지만 앞서 소개만 펜타힐즈, 디오션시티 등 이전부지 개발과 달리 어려움을 겪는 곳들도 있습니다. 특히 수도권의 경우 이전할 대체부지 마련이 어렵고 이전되는 시설이 주거환경에 악영향을 미치는 경우 지역민이 님비(Not In My BackYard, 내 뒷마당에서는 안 된다)를 주장하며 반대하기 때문입니다. 


옛 삼성동 한전부지에 조성중인 ‘현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC)’ 건립은 인근 사찰의 일조권 침해 문제로 개발이 장기간 지연됐습니다. 하지만 원만한 합의점을 도출한 GBC는 빠르면 올 6~7월에 첫 삽을 뜰 수 있을 것으로 예상되며, 2023년 완공을 목표로 진행이 될 예정입니다. 완공이 된다면 지상 105층의 마천루로써 서울강남 삼성동의 새로운 랜드마크로써 기대를 모으고 있습니다. 


정비사업 규제 심화... 이전부지 개발의 높은 미래가치

최근 국토교통부는 2019년 업무보고를 통해 정비사업장에 대한 규제 강화를 발표했습니다. 앞으로 주택 재개발 사업에서 임대주택 의무비율이 기존 최대 15%에서 상향 조정되며, 또 시공업체 선정과정에서 수주 비리가 드러나는 건설업체는 3진 아웃제가 도입돼 퇴출 처리를 공식화했습니다 


노후화가 진행되고 있는 구 도심의 경우 규제 강화로 정비사업에 난항이 예상되는데요. 이에 대한 방안으로써 공공기관, 산업시설 이전 부지 개발에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 보입니다. 이미 다양한 곳에서 가치가 증명된 만큼 내 집 마련은 물론 투자를 목적으로 부동산을 찾는다면 상대적으로 실패할 가능성이 낮은 이전부지 개발 사업지를 주목해볼 필요가 있습니다.