자꾸 오르는 전세, 세입자도 집주인도 ‘고민’
하지만 재계약 날짜를 앞두고, 집주인이 전세보증금을 2억원 올려달라고 하면서 머릿속이 복잡해졌습니다. 이번에 전세자금대출을 더 받아 보증금을 올려주더라도, 앞으로 계속 보증금이 오르면 어떡할 지 걱정입니다. 알아보니 서울보증보험(SGI)의 전세대출 한도는 5억원입니다. 그동안 이 집의 매매가는 전세가 상승분을 훌쩍 넘어 4억원이 올랐습니다.
A씨의 아내는 ‘’대출을 최대한 받아서 다른 동네 낡은 아파트라도 들어가자”고 몇 달째 얘기하고 있지만, 아이들을 키우면서 대출원금과 이자를 갚기엔 부담이 될 것 같습니다. 경기도에 아파트를 분양 받은 동료는 “요즘 안 오를 것 같던 집값이 올랐다”며 자랑을 해 A씨의 마음을 더욱 착잡하게 하고 있죠.
다주택자 B씨(63세)는 지금 주고 있는 전세 2건을 모두 반전세 또는 월세로 바꿔야 하나 생각 중입니다. 정부가 부부합산 3주택 이상 다주택자를 대상으로 2019년 전세보증금에 대해서 간주임대료를 계산해 소득신고를 하도록 했기 때문입니다. 간주임대료 계산 결과, 공제액을 빼고 나니 소득세 과제 대상은 아니었습니다. 하지만 전세금을 계속 올릴 경우 소득세 및 건강보험료 지역가입자 대상이 될 수 있다고 하니 생각이 많아집니다.
게다가 자꾸 떨어지는 은행 금리로 인해 보증금을 올려 받아도 큰 이득이 없고, 반면 매년 납부해야 하는 재산세와 종합부동산세는 급격히 오르는 추세입니다. 따라서 전세 보증금을 조금 더 받느니 차라리 임대소득세를 내더라도 월세를 받아 그 돈으로 각종 세금을 보전하자는 생각이 드는 것이죠.
전세 수요는 느는데…수급 불균형 이어져
보증금만 내고 집을 빌릴 수 있는 전세는 외국에선 찾아보기 힘든 제도입니다. 개발도상국 시절 정부가 고금리를 유지하면서, 집주인은 보증금을 은행에 넣어두기만 해도 상당한 이자 소득을 올릴 수 있었습니다. 집값 급등으로 인한 자산가치 상승 역시 전세 제도를 유지시킨 요인이었습니다.
2007년 금융위기 이후 본격적인 저금리 시대가 이어졌음에도, 일명 ‘갭투자’가 성행하면서 전세 공급은 풍부했습니다. 특히 서울에선 대규모 정비사업으로 인한 새 아파트 입주가 몰리면서, ‘질 좋은 전세’가 값싸게 시장에 풀리게 되었습니다.
하지만 매매가 상승 및 정부 규제로 갭투자 유행에 브레이크가 걸리면서, 전세 공급은 주춤하고 있습니다. 재개발, 재건축 등 정비사업도 지체되면서 아파트 공급이 줄고 있죠. 2018년 이후 수요에 비해 공급이 늘면서 한국감정원이 집계하는 월간 아파트 전세 수급동향지수는 100 이하를 유지했습니다. 지난해 헬리오시티, 고덕 그라시움 등 서울 동남권 물량 폭탄으로 서울은 70점 밑까지 떨어졌는데요.
그러다 2019년 말 들어 수요가 공급을 초과하면서 급격하게 100을 넘기기 시작했습니다. 한마디로 전세를 내놓으려는 사람보다, 전세를 구하려는 사람이 많다는 얘기죠. 집값이 올라 실수요자들이 기존 아파트를 사기 힘들어진데다, 올해 4월부터 본격 시행되는 분양가 상한제로 ‘로또 청약’을 기다리는 대기 수요가 늘고 있기 때문입니다.
강남3구 월세 비중↑, 시장 트렌드 될까
특히 강남3구 등 주거 선호지역을 중심으로 전세가가 고공행진하고 있습니다. 동시에 아파트 임대차 실거래 건수 중 반전세 및 월세가 차지하는 비중도 높아졌습니다.
송파구 잠실동 리센츠 아파트 전용 84㎡ 전세가가 10억원을 돌파한 것으로 알려졌는데요. 입주 당시 3억원대였던 이 아파트 전세가는 점차 올랐으나, 2016년부터 지난해 초까지 8억원대를 유지해왔습니다. 그러나 1년간 전세가가 급등하면서 무려 2억원 가량이 올랐습니다. KB시세 일반평균가(단지 내 같은 타입에서 중간 정도 되는 매물의 시세)에 따르면 2020년 들어 84㎡A타입 전세 일반평균가는 9억9,500만원을 기록했습니다.
리얼캐스트가 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과 비교적 신축인 데다, 입지 및 학군으로 임차 수요가 많은 단지의 경우 월세 비중이 높아지고 있었습니다. 재건축 사업이 상당 부분 진행된 주변 구축 아파트와 다른 모습이었는데요. 리센츠 84㎡의 경우 전세는 물론, 보증금에 비해 월세 비중이 낮은 준전세(반전세) 거래 비중도 낮아지고 있었는데요. 반면 준월세 비중은 높아지고 있었습니다. 한국감정원 기준상 5,000만원 보증금에 230만원 월세 역시 준월세에 포함되므로 사실상 월세 비중이 커졌다고 볼 수 있습니다.
이에 대해 강남 소재 H공인중개사무소 대표는 “강남 아파트가 많이 노후화돼, 깔끔한 신축 전세가 계속 오를 수 밖에 없다”면서 “금리가 떨어져서 집주인들은 굳이 전세를 올려 받기보다 반전세나 월세로 돌리고 그 돈으로 세금을 충당하려는 경우가 많다”고 설명했습니다. 그는 “강남 집주인들은 세금에 매우 민감하고, 세입자들은 너무 비싼 보증금을 부담스러워 하는데다 월세를 내더라도 깔끔한 집에 살려고 하는 추세”라고 덧붙였습니다.
강남 지역이 서울, 더 나아가서는 전국의 부동산 트렌드를 이끌어간다는 점을 감안할 때, 현재 상황이 대세가 될 지 지켜볼 대목입니다.
임채우 KB부동산 전문위원은 “12.16 대책이 나오면서 9억원 초과 주택 1가구 1주택 양도세 거주요건 강화, 15억원 초과 아파트 대출규제 전면 시행 등으로 주택 구입이 어려워지고, 거주요건을 충족하려는 수요가 증가하고 있다”며 “종합부동산세 인상에 따른 세금 마련을 위한 반전세 증가 등 2020년 전세가격은 상승폭이 커질 전망”이라고 밝혔습니다.