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리얼톡&리얼판 아파트로 돈 버는 시대는 진짜 끝났나?
2021-01-25
09:20
1,648 읽음

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집값 올라도 웃는 사람이 없다?



[리얼캐스트=박승면 기자] 그야말로 총체적 난국입니다. 자고 일어나면 집값이 올라 있죠. 무주택자는 내 집 마련이 어려워 울상이고, 1주택자나 다주택자도 마냥 기쁘지 않다는데요. 왜 그런지 리얼캐스트가 한번 알아봤습니다.


투기꾼도 아닌데 내야 할 세금만 증가... 억울한 '1주택자'
먼저 집 한 채만 갖고 있는 1주택자는 앞으로 내야 할 세금이 너무 많아졌습니다.
 
최근 정부는 아파트와 단독 주택 등 현재 시세의 50~70% 수준에 불과한 공시가격을 향후 10년 동안 최대 90%까지 현실화하는 방안을 추진했는데요. 이에 보유세 부담이 커진 것이죠.

문제는 이러한 정책이 1주택자 입장에선 다소 억울할 수 있다는 것입니다. 1주택자는 대부분 투자가 아닌 실거주 목적으로 집을 구입했을 겁니다. 인간의 3대 요소인 의식주 중 하나를 구매한 것뿐인데, 내야 할 세금은 계속 늘어나기만 하니까요. 소득이 늘어난 것도 아닌데 말이죠.

혹자는 집값이 올랐으니 세금이 늘어나는 것은 당연한 것이 아니냐고 반문할 수 있습니다. 하지만 대부분의 1주택자는 실제로 매도를 통한 시세차익을 실현할 수 없습니다. 한마디로 현금화가 안 되는데 집값이 올라봤자 무슨 소용이 있냐는 것입니다.

게다가 1주택자는 사실상 이주의 자유를 빼앗긴 상황이나 다름없습니다. 보유세 부담으로 인해 집을 팔아도, 갈 곳이 없기 때문이죠. 내 집만 오른 것도 아니고, 전체적으로 집값이 올랐으니, 오히려 살던 동네를 떠나야 하거나 더 낮은 평수의 집으로 이사하는 것 외엔 방법이 없게 됐죠.

즉 예전처럼 돈을 차곡차곡 모아 더 넓고 근사한 집으로 이사하는 것은 이제는 불가능해졌습니다. 2억을 모았더니 집값은 4억이 오른 상황이니까요.

만약 집을 팔지 않고 1주택을 그대로 유지한다고 하면 세 부담은 더욱 커지게 됩니다. 지금 당장은 고가 아파트에 살지 않더라도 서울 집값이 지금처럼 계속 오른다면, 2025년에는 서울 모든 지역구의 전용 85㎡ 아파트가 종부세 부과 대상이 될 수 있다는 시뮬레이션 결과도 나왔거든요.

매도vs보유, 진퇴양난인 '다주택자'
다주택자는 더 큰 타격을 받게 됐습니다. 먼저 양도소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 올랐습니다. 또한 올해 6월부터 1년 미만 보유한 주택을 처분한다면 기존 40%였던 양도세율이 70%까지 오르고, 1년이상 2년 미만 보유한 주택에 대해서는 60%까지 인상됩니다.

조정대상지역에 집을 보유한 다주택자는 더 많은 세금을 내게 됐습니다. 현재 2주택자는 기본세율에 10%, 3주택 이상은 20%의 세율이 추가적으로 양도세에 중과됐는데요. 각각 10%씩 올라 2주택자는 20%, 3주택 이상인 경우에는 30%가 중과됩니다.

여기서 끝나면 다행이지만 종부세율도 높아집니다. 올해부터 조정대상지역 2주택 이하도 0.6~3%로 세율이 오르고, 3주택 이상은 1.2~6%로 상향돼 기존 세율의 2배 수준으로 오릅니다.

즉 다주택자의 경우 집값이 수억원이 올라 집을 처분한다 하더라도 수중에 들어오는 돈은 거의 없는 상황입니다. 보유세도 올랐으니 임대수익을 얻는다도 해도 보유세 내기에 급하죠. 상황이 이렇다 보니 전세매물이 자취를 감춘 것도 어느 정도 이해가 되네요. 이제 더 이상 아파트로 인한 투자는 불가능한 셈이니까요.

앞으로 다주택자는 세금을 얼마나 내게 될까?
말로만 설명하니 크게 와닿지 않는 것 같아서 실제 사례를 들어 확인해보겠습니다. 실제로 2주택을 보유한 사람이 3년 전에 래미안퍼스티지를 19억에 구매한 후, 3년 뒤에 32억에 팔았다면 얼마를 얻게 됐을까요? 정말 복권에 당첨된 것처럼 순식간에 13억원의 얻었는지 지출 비용을 하나하나 따져 확인해 보도록 하죠.먼저 아파트 취득 시에 발생한 비용부터 계산 해보겠습니다. 3년 전에는 9억원 초과 전용 85㎡이하 주택의 취득세율이 지방세를 포함하여 3.3%였으니 취득세는 6,270만원입니다. 여기에 중개 보수료 1,710만원을 더하면 총 7,980만원이 소요됐네요.

보유세를 한번 계산해보죠. 사실 보유세는 기존에 가지고 있던 주택의 공시가격에 따라 천차만별이기 때문에 편의상 서울 아파트 평균매매가격 보다 낮은 수준인 공시가격 5억원 수준의 주택을 2채 보유했다고 가정해보죠.

부동산 거래 앱 ‘호갱노노’를 통해 보유세를 확인해보니 작년엔 4,500여만원이었으며 3년간 총액은 9,200여만원이었습니다.

이제 처분해보겠습니다. 3주택자의 경우 양도세율 62%를 적용하게 되는데요. 산출된 세금은 무려 7억9,000여만원입니다. 게다가 양도 시 내야 하는 중개 보수료만 해도 2,880만원이죠. 이렇게 지출 비용을 따져보니 세금과 중개보수료로 나가는 금액만 대략 9억6,000만원이네요. 13억원의 시세차익을 보았는데 수중에 들어온 돈은 30%도 안 되는 3억원 정도입니다.
 
세금과 중개보수료를 제외한 추가적인 비용은 모두 배제했기 때문에 실제로 손에 쥐게 되는 금액은 더 낮겠죠.

즉 다주택자가 아파트를 처분하더라도 남는 돈이 얼마 없습니다. 보유세는 늘어나니 팔기도 애매하고 갖고 있기도 애매한 상황이죠. 게다가 올해 6월부터는 다주택자가 내야 할 양도세가 최대 80%까지 늘어나 앞으로 시세 차익은 더욱 줄어들겠습니다.
이에 많은 전문가들이 양도세를 완화해 다주택자가 가진 매물을 시장에 나오게 해야 한다고 말하고 있는데요. 정부는 양도세 완화 계획은 없다고 강하게 입장을 밝혔습니다.

오늘 제가 말하고자 하는 것은 집을 여러 채 보유한 것이 투기냐 아니냐, 정부의 정책의 옳고 그름을 논하고자 하는게 아닙니다. 사실 1주택자든 다주택자든 더 나은 삶을 위해 합법적인 자산 증식을 행한 것이죠.
 
다만 다주택자는 무조건 투기꾼이다 라는 여론이 조성돼 시장 논리가 아닌 불건전한 시장으로 변하고 있는 것 같아 안타까울 뿐입니다. 정부도 나름대로 투기수요를 차단하고 주택공급을 확대하는 등 실수요자 위주의 시장을 만들고자 했지만, 현실은 무주택자, 1주택자, 다주택자 할 것 없이 모두 웃지 못할 상황이 돼버렸죠.

언제쯤 부동산 시장이 과열을 멈추고 모두가 웃을 수 있는 날이 오게 될까요? 하루빨리 집값이 안정화되어 건전한 부동산 시장이 형성되길 바라며 이만 마치겠습니다.


에디터 :    프림   그래픽 :   루비

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